降本增效新手段：“新技術(shù)、新材料”！

隨著技術(shù)的進(jìn)步及互聯(lián)網(wǎng)思維的碰撞，地產(chǎn)開發(fā)商的基本邏輯也日新月異的發(fā)生變化，如果不身在地產(chǎn)行業(yè)，怯是不能很好的感受到地產(chǎn)的絲絲變化。所以，這個時代的地產(chǎn)人始終需要不遺余力的“終身學(xué)習(xí)”。

地產(chǎn)的成本管控，從上游拿地階段、方案階段最大化的進(jìn)行“開源”到最后施工圖設(shè)計及施工階段的節(jié)流，開源和節(jié)流、限額和適配、成本的不均衡投放、成本的二八原則、敏感性成本及非敏感性成本等等都被開發(fā)商運用的爐火純青，每一種成本管控的基本邏輯都被賦予了極大的內(nèi)涵，早就非一個人、一個部門能夠掌控，所以，這個時代的地產(chǎn)人始終需要密切的協(xié)作，尤其是地產(chǎn)目前的狀態(tài)中。

地產(chǎn)“五條紅線”、集中供地以及預(yù)售資金監(jiān)管（濟(jì)南），新政策、新規(guī)范密集出臺以及地產(chǎn)所謂的架構(gòu)改革、人員優(yōu)化等等，地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定其實早就不復(fù)存在，當(dāng)“雪崩的時候沒有一片雪花是無辜的”，所以，這個時代的地產(chǎn)人需要自救，自救的方式就是不斷的通過專業(yè)和管理經(jīng)驗的歷練，讓自己成為被需要的人。

地產(chǎn)白銀時代下，地產(chǎn)利潤持續(xù)降低，開發(fā)商除了在管理上通過大數(shù)據(jù)運營，提高機(jī)構(gòu)效能降低管理上的成本，也通過技術(shù)專業(yè)賦能降低成本，除此之外，也有大量的開發(fā)商通過新技術(shù)、新材料的運營降低建安成本。

新材料、新技術(shù)的運用，始終會有“吃螃蟹”被螃蟹夾的血淚史，真是的誰用誰知道，所以不迷信“新”，不交“智商稅”，開發(fā)商其實還有很長的路要走。我們來看一下近年來一些新材料、新技術(shù)的運用，或許對地產(chǎn)人有幫助。

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技術(shù)及材料運用在地產(chǎn)成本控制中的運用

【NO.1】：CRB600H高強度鋼筋

CRB600H高延性冷軋帶肋鋼筋為何物？

系由熱軋低碳盤條鋼筋經(jīng)過冷軋后，經(jīng)回火處理，具有較高伸長率，在其表面帶有沿長度方向均勻分布的二面或三面橫肋、極限強度標(biāo)準(zhǔn)值為600N/mm2的帶肋鋼筋。

CRB600H高延性冷軋帶肋鋼筋應(yīng)用范圍：

（一）工業(yè)與民用建筑的混凝土結(jié)構(gòu)中，CRB600H鋼筋適用于下列情況：

1 樓板非預(yù)應(yīng)力鋼筋，但不包括有抗震設(shè)防要求的板柱結(jié)構(gòu)中的板的受力鋼筋；

2 墻體的豎向和橫向分布鋼筋，以及剪力墻邊緣構(gòu)件中的箍筋；

3 梁、柱箍筋，以及無抗震設(shè)防要求的構(gòu)件的縱向受力鋼筋；

4  混凝土基礎(chǔ)、構(gòu)造鋼筋以及預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件中的非預(yù)應(yīng)力筋。

（二） 砌體結(jié)構(gòu)和砌體填充墻中，圈梁配筋、構(gòu)造柱（芯柱）配筋、拉結(jié)筋或拉結(jié)網(wǎng)片以及配筋砌體的受力鋼筋均可采用 CRB600H 鋼筋。

（三）三市政工程、一般構(gòu)筑物的混凝土結(jié)構(gòu)中可采用CRB600H 鋼筋，并應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

根據(jù)規(guī)程的規(guī)定，CRB600H鋼筋為冷軋鋼筋，只能用在樓板受力鋼筋及豎向構(gòu)件的非受力鋼筋中使用，由于這幾部分的鋼筋占比較大（如下圖），成本的節(jié)約非常可觀。

(四) 以板鋼筋為例（基本都是構(gòu)造配筋為主）

從圖上可以看到，板受力鋼筋收最小配筋率控制時，其CRB600H比HRB400節(jié)省13.4%的含鋼量，一般情況下板受力鋼筋約8~10kg/m2，大約每平節(jié)省1kg~1.34kg，以每噸鋼材綜合造價約4000元/噸（考慮鋼筋成本、運輸、加工、綁扎等）考慮時，CRB600H鋼筋省4~6元/m2。當(dāng)板為桁架板時，含鋼量指比1kg~1.34kg要低。

【NO.2】：地庫頂板虹吸排水系統(tǒng)

定義：虹吸排水收集系統(tǒng)是通過構(gòu)建虹吸排水槽、防護(hù)排水異形片及透氣觀察管取代傳統(tǒng)的排水系統(tǒng)。

原理：

車庫頂板虹吸排水系統(tǒng)通過復(fù)合土工布防塌陷設(shè)計以保證通暢的排水空間；虹吸排水槽的網(wǎng)格型鋪設(shè)將車庫頂板分割成若干個相互貫通的排水區(qū)域，加速種植頂板的排水速度；在虹吸排水槽上安裝透氣觀察管，保證虹吸排水槽內(nèi)壓力與大氣壓力一致，在覆土層底部形成壓力差，利用壓力差和重力原理保證下滲水經(jīng)架空層向虹吸排水槽集中，在虹吸原理作用下通過虹吸排水管排出，實現(xiàn)大面積種植頂板零坡度全方位的有組織排水。

優(yōu)勢：

① 減少材料找坡， 取消保護(hù)層及找坡層，代替原設(shè)計的濾水層和排水層，降低荷載。防護(hù)虹吸排水收集系統(tǒng)應(yīng)用虹吸原理，不用找坡，排水效率高，可將車庫頂板水壓保持在合理水平，極大的降低了車庫頂板滲漏的可能。

② 減少頂板滲漏積水，保證植物存活。

③ 建筑做法減少，施工周期可以縮短2/3左右。以1萬平米的車庫頂板為例，傳統(tǒng)構(gòu)造施工需約30-40天，本系統(tǒng)需7-10天。

④ 成本優(yōu)勢（以各家測算為準(zhǔn)）

【案例】僅供參考數(shù)據(jù)

替代耐根穿刺防水層（此處值得考慮），改為普通防水 卷材。取消找坡層。取消隔離層。取消剛性保護(hù)層。替代過濾層和排水層。造價可節(jié)約16%。

【NO.3】：剛性防水

即是在水泥砂漿或者細(xì)石混凝土中加入抗裂硅質(zhì)防水劑，其中的一個重要添加劑為天然沸石，天然沸石是一種含堿金屬架狀結(jié)構(gòu)的鋁硅酸鹽礦物，由氧化硅、氧化鋁、堿金屬和水構(gòu)成。抗裂硅質(zhì)防水劑就是以高品級絲光沸石為主要原料，利用天然沸石特有的吸附性、離子交換性、耐酸性、耐堿性、熱穩(wěn)定性及抗輻射性等理化性能，經(jīng)一系列活化、焙燒、表面改性等特殊工藝處理而成的一種無收縮的砂漿、混凝土防水、防腐外加劑。

（價格僅供參考，具體情況具體分析）

【NO.4】：石膏砂漿

何為石膏砂漿：石膏砂漿是一種新型墻體抹灰材料。采用半水石膏為基材，高分子聚合物為膠凝材料，無機(jī)填料經(jīng)干混而制成。是一種新型改良內(nèi)墻粉刷材料，改變了以水泥基為膠凝材料的傳統(tǒng)習(xí)慣，與各種基底墻都有極佳的相容性和粘附力。使用簡便，只需要將袋裝粉料與一定比例的水摻和攪拌即可批蕩施工。

案例：

采用石膏砂漿可以免去甩漿和膩子環(huán)節(jié)(某些公司毛坯交付做法），以及減少施工損耗及整改，由于無法細(xì)致統(tǒng)計，考慮這些因素成本系數(shù)為0.1（純主觀估計），則傳統(tǒng)水泥砂漿抹灰成本綜合單價約：27.5-32.5元/㎡。

根據(jù)武漢自在城宏華標(biāo)段具體案例上的研究，石膏砂漿的綜合每平方抹灰單價（算上損耗率）：43.43元/㎡。其中原材料采購單價：1700元/噸；人工費：14元/㎡；每平方抹灰用量：14.3kg/㎡；每平方抹灰材料成本：24、31元/㎡。

上述項目中，石膏砂漿具有經(jīng)濟(jì)性劣勢。

【NO.5】：反射隔熱涂料

反射型隔熱涂料：原理是通過提高熱反射率，有效降低輻射傳熱和對流傳熱。涂布率高，表面光滑平整，工程造價相對實惠。

利用高效反射顏料反射可見光和紅外線的原理，有效阻止建筑圍護(hù)對日光能量的吸收和傳導(dǎo)，達(dá)到節(jié)能保溫的作用。外墻反射隔熱涂料可同時滿足建筑外墻飾面與保溫層的功能。

【案例】來源碧桂園《全成本管理優(yōu)秀案例匯編》

左圖：浙江地區(qū)外墻做法；右圖：優(yōu)化后做法

成本分析：以真石漆為例，反射隔熱涂料外墻比一般外墻構(gòu)造節(jié)省77元/m2。

【NO.6】：TD-LOFT夾層系統(tǒng)

TD-LOFT是一種專為LOFT夾層開發(fā)的干式作業(yè)樓層系統(tǒng)。

采用專門為此開發(fā)的G550高強度鍍鋅波紋鋼板作為受力構(gòu)件。綜合了裝飾面層、吊頂、防水、防火、隔音等各項功能。

【NO.7】：專利車庫

【舉例】1號專利：一種采用管線通廊的地下車庫：

將風(fēng)管等大型管線及充電樁布置在單獨的管廊區(qū)域，該區(qū)域凈高不停車也不作車道，凈高可不滿足2.2米，同時根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范，和具體項目特點來合理安排管廊區(qū)域在平面中的位置。

特點一：成本節(jié)省（成本測算附后）

建安成本節(jié)省：300元~1000元/每平；

綜合造價節(jié)省：500元~2500元/每平；

特點二：節(jié)約工期

【NO.8】：干式地暖

干式地暖的定義為：干式地暖又名鋁板型干式地暖或薄型地暖，因相對于普通地暖安裝方式無需地暖回填，故取名干式地暖．又因無需回填層，相對于普通地暖減少占用層高故又名薄型地暖。（下圖為普通的非涉水房間干式地暖模塊，當(dāng)涉水房間時改用塑料模塊+墊層做法）

對比內(nèi)容	干法薄型地暖	傳統(tǒng)地暖
厚    度	薄，地暖做法僅35mm（20X2.3）	厚，地暖做法6~8cm
容    重	輕，僅約3KG/㎡	重，重約120-150KG/㎡
傳熱速度	熱惰性小，快，約10分鐘起熱	熱惰性大，慢，要3小時以上起熱
維修難度	便于維修  便于拆卸	不便于維修  不易查找漏點
保溫性能	好	好
隔音效果	好	好
節(jié)能效果	良好	一般
安裝施工	安裝規(guī)范，工序簡單，管路卡在U槽里，很好的保護(hù)管線。有效減少二次施工傷害，安裝隱患小。	工序繁多，安裝現(xiàn)場不規(guī)范，管線跳起，堆管。管子裸露在地面，容易破損等問題。
對土建影響	減少土建結(jié)構(gòu)費用。	增加土建結(jié)構(gòu)費用
成本對比	約120~130元/㎡	約90~100元/㎡

（各項指標(biāo)對比）

注：傳統(tǒng)地暖包工包料約90~100元，干法地暖包工包料約120~130元，故干法地暖在價格上比傳統(tǒng)地暖高，不過綜合計算成本低于傳統(tǒng)地暖。

干式地暖雖然成本較傳統(tǒng)地暖貴，但是可以作為裝配式建筑中較為成熟的部品部件，替換 其他部品部件得分。