文旅小鎮(zhèn)的四種類型及其開發(fā)運(yùn)營模式

文旅小鎮(zhèn)聚合文化、休閑、商業(yè)、地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，是極為復(fù)雜的文旅綜合體。小鎮(zhèn)與城市或景區(qū)空間位置關(guān)系不同，必然會(huì)導(dǎo)致其在主題功能、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、開發(fā)模式等方面有所差異。按照文旅小鎮(zhèn)與城市或景區(qū)的空間位置關(guān)系不同，將文旅小鎮(zhèn)劃分為城市依托型、景區(qū)依托型、線路依托型、景區(qū)型四種類型。

城市依托型小鎮(zhèn)一般位于交通便利的大中型城市周邊，客源市場為距離小鎮(zhèn)車程一小時(shí)左右的大中型城市人口。城市依托型文旅小鎮(zhèn)開發(fā)要點(diǎn)在于借勢中心大型城市的發(fā)展。

政企合作

政企合作、聯(lián)手建設(shè)，政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)，充分利用政府和企業(yè)雙方或各方的資源優(yōu)勢，降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。

IP賦能

挖掘在地文化傳統(tǒng)，打造原創(chuàng)專屬IP，形成以原創(chuàng)IP為核心的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地。結(jié)合上下游產(chǎn)業(yè)打造完整的生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

生活化場景打造

拋開景區(qū)化打造思維，貼合城市居民休閑度假需求，將在地傳統(tǒng)文化以生活化的場景呈現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意打造都市休閑及親子娛樂產(chǎn)品。

產(chǎn)城融合

新鎮(zhèn)的打造將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)環(huán)境配套，改變區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目升級。在人口、經(jīng)濟(jì)、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的可持續(xù)推進(jìn)。

景區(qū)依托型小鎮(zhèn)多鄰近高品質(zhì)景區(qū)（ 4A或5A ），目標(biāo)客群是景區(qū)分流客群和在地客群。景區(qū)依托型小鎮(zhèn)開發(fā)要點(diǎn)在于與景區(qū)的觀光游覽模式形成差異互補(bǔ)，為景區(qū)的游客提供休閑度假等配套產(chǎn)品。

功能互補(bǔ)

區(qū)別于景區(qū)的觀光旅游功能定位，小鎮(zhèn)則側(cè)重休閑度假產(chǎn)品的打造，兩者功能在區(qū)域內(nèi)形成差異化互補(bǔ)。

文脈相承

小鎮(zhèn)與景區(qū)除卻功能上的互補(bǔ)，還需在主題和文化上體現(xiàn)內(nèi)在的統(tǒng)一和延續(xù)，小鎮(zhèn)可在建筑形態(tài)、旅游體驗(yàn)和商業(yè)設(shè)計(jì)上與景區(qū)文化呼應(yīng)，從而借勢景區(qū)，實(shí)現(xiàn)導(dǎo)流和留客。

招商前置

因景區(qū)現(xiàn)有的品牌效應(yīng)，前期招商運(yùn)營工作可在業(yè)態(tài)策劃階段開始。其中，商業(yè)街的商鋪招商和第三方酒店管理公司的選擇乃重中之重。

統(tǒng)一管理

商業(yè)物業(yè)自持，酒店和客棧自營，保證服務(wù)整體性。對出租商鋪在位置分布、裝修風(fēng)格、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品價(jià)格等都需要有嚴(yán)格的管理限制。小鎮(zhèn)后期可構(gòu)建獨(dú)立封閉的全新景區(qū)，獨(dú)立收取門票。

線路依托型小鎮(zhèn)多處于知名旅游線路上，目標(biāo)客群為旅游線路上各大景區(qū)游客和在地居民，可充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢。線路依托型小鎮(zhèn)開發(fā)在于巧用區(qū)位，打造區(qū)域旅游集散地。

巧用區(qū)位

依托線路區(qū)位優(yōu)勢，配套大旅游，打造成線路上新的景點(diǎn)和集散地，最終帶動(dòng)區(qū)域旅游發(fā)展。

品牌吸引

打造特色文化主題品牌吸引物，發(fā)揮本土文化優(yōu)勢，將在地特色的建筑、服飾、民俗活動(dòng)等作為旅游要素，吸引游客；并做強(qiáng)品牌節(jié)慶，擴(kuò)大線路影響。

統(tǒng)一管理

建成后期，實(shí)行統(tǒng)一運(yùn)作，成立專門的管理公司，必要時(shí)售后返租以求控制業(yè)態(tài)整體品質(zhì)。

滾動(dòng)開發(fā)

打破傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，摒棄“觀光型”旅游，以度假及購物旅游為主，保證小鎮(zhèn)商業(yè)的持續(xù)運(yùn)營；以旅游帶動(dòng)商業(yè)、居住物業(yè)的開發(fā)和去化，在開發(fā)經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。

景區(qū)型小鎮(zhèn)多地處長三角、京津冀或珠三角區(qū)域，有龐大消費(fèi)力的客源市場，有重要的度假客源輸出，目標(biāo)鎖定經(jīng)濟(jì)區(qū)域車程1-3小時(shí)人群為核心客群，并輻射全國客群。

功能復(fù)合

景區(qū)型小鎮(zhèn)多為旅游功能較完善的復(fù)合型景區(qū)，集“觀光+休閑+度假+會(huì)議”功能于一體，滿足不同游客的需求，并打造有效留客產(chǎn)品。

渠道完備

利用開發(fā)商自身資源進(jìn)行引流，在景區(qū)的營銷中，利用平臺(tái)公司優(yōu)勢，有針對性的開發(fā)專項(xiàng)市場。

產(chǎn)權(quán)集中

集中景區(qū)產(chǎn)權(quán)，酒店、餐飲和大部分店鋪等由公司直營，避免景區(qū)商鋪過于雷同，商業(yè)化氣息太重，直營模式也保證了經(jīng)營質(zhì)量，提升游客體驗(yàn)。

整體開發(fā)

項(xiàng)目由富有豐富的景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)或公司整體開發(fā)，整體開發(fā)保證了景區(qū)的設(shè)計(jì)統(tǒng)一、風(fēng)格完整和規(guī)劃合理，避免產(chǎn)權(quán)糾紛和過度商業(yè)化。

文章來源：肆藝文旅