園區(qū)運營商要與政府合作,一方面,要站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收;另一方面,還要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、政策擬定等前期性策劃工作。
1、觀念。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商要摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)觀念,在宏觀層面,要認(rèn)真研究和把握國家發(fā)展戰(zhàn)略和政策;在中觀層面,要熟悉當(dāng)?shù)刈匀弧⑷宋馁Y源、規(guī)劃好需要進(jìn)入的行業(yè)領(lǐng)域;在微觀層面,要了解城市、區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃以及該行業(yè)的前世今生、昨日今朝。
園區(qū)運營商要與政府合作,一方面,要站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收;另一方面,還要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、政策擬定等前期性策劃工作。
2、資金。從規(guī)模看,產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是少則一兩千畝、多則數(shù)萬畝,從運營時間看,產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)落地、投產(chǎn),整個過程需要數(shù)十年,資金需要量大、占用時間久、回收過程慢、投資周期長。地產(chǎn)以資本為王,產(chǎn)業(yè)以金融為先,把握產(chǎn)業(yè)園區(qū)資金是所有園區(qū)運營商想要長遠(yuǎn)發(fā)展必須考慮的頭等大事。
企業(yè)一是要籌備一定數(shù)量的資金,保證資金源的充足,策劃好園區(qū)的資金滾動使用及長短期回籠模式;二是要考慮是否能夠重復(fù)使用和調(diào)動資金,否則在大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和土建工程面前,極易陷入資金鏈困境。
3、人才。產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備區(qū)域性、行業(yè)性等特征,理想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)具備綜合型、學(xué)習(xí)型人才,既能戰(zhàn)略謀劃、統(tǒng)觀全局,又能熟悉行業(yè)、精通企業(yè)。理想型的技術(shù)人才也以多能型人才為主,只有這樣,才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系,共同推進(jìn)園區(qū)建設(shè)。
4、選址。產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要依托工業(yè)用地或倉儲物流用地等進(jìn)行開發(fā)建設(shè),成本較低。從國內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看,大城市郊區(qū)及周邊地區(qū)是最值得青睞的選擇。隨著全球化和區(qū)域一體化進(jìn)程的不斷發(fā)展,中心城市的城市病越發(fā)嚴(yán)重,土地價值高漲,擠出效應(yīng)明顯,在產(chǎn)業(yè)和生活方面,現(xiàn)代交通、通訊技術(shù)也在更大尺度上得到了重新布局。
5、招商。招商是成敗的關(guān)鍵,園區(qū)運營商要在招商的過程中與當(dāng)?shù)卣鞔_招商范圍、統(tǒng)一口徑。同時,園區(qū)運營商要在招商過程中利用獎勵政策吸引企業(yè),做到高水平、專業(yè)服務(wù),讓企業(yè)更有信心。
6、拿地。增加大小城市建設(shè)用地是國內(nèi)城市總體規(guī)劃的首要任務(wù),整體規(guī)劃、分多期多批次招拍掛拿地是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一。
7、政府關(guān)系。園區(qū)運營商與政府簽約前是政府的客戶,簽約后政府成為了園區(qū)運營商的第一客戶。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策爭取、招商造勢、拿地立項、落地報批、施工建設(shè)、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等諸多方面,都需要通過利用政府高層與各部門間建立密切的關(guān)系。
8、社會資源。園區(qū)運營商身份特殊,必須與當(dāng)?shù)卣⑿袠I(yè)協(xié)會、企業(yè)商會、金融機構(gòu)、建筑企業(yè)、設(shè)計單位、媒體、研究機構(gòu)及其它合作競爭性園區(qū)形成聯(lián)系,保持活躍,才能更有利于招商、有利于建設(shè)、有利于融資、有利于塑造良好的品牌及社會形象。
綜上所述,無論新型城鎮(zhèn)化,還是城鄉(xiāng)一體化,只有真正腳踏實地、為企業(yè)招商、為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商最終才會克服困難、廣發(fā)復(fù)制、實現(xiàn)名利雙收。
文章來源:綠天使產(chǎn)業(yè)園