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活下去,房企有6條路!

來源:明源地產(chǎn)研究院       作者:明源地產(chǎn)研究院       時(shí)間:2022-04-21


這兩年,很多房企都非常焦慮。

沒有了土地、規(guī)模等紅利加持,傳統(tǒng)的路又走不通了,別說活得好,活下去、活得久的難度都很大。

那么,現(xiàn)階段房企究竟該如何扭轉(zhuǎn)這一局面?未來又有哪些方向可以走呢?

房地產(chǎn)并不是只有住宅

在國內(nèi),這二十多年談?wù)摰姆康禺a(chǎn),一直講的是一個(gè)很窄的領(lǐng)域。

“房地產(chǎn)”這3個(gè)字,其實(shí)有8件事,但我們只對(duì)應(yīng)了一件事,就是住宅。接下來分開來說住宅和其他7件事。

一、住宅領(lǐng)域進(jìn)入減速、減量、減價(jià)的時(shí)代

從住宅這個(gè)領(lǐng)域來看,郁亮提出的黑鐵時(shí)代是對(duì)的。為什么呢?

已經(jīng)有很多指標(biāo)可以證明住宅領(lǐng)域的轉(zhuǎn)折。比如城鎮(zhèn)化率、 GDP、人口凈增長等等。用發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,它都要進(jìn)入到一個(gè)減速、減量、減價(jià)的時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代的到來,其實(shí)和現(xiàn)在的一些特殊性原因沒有太大關(guān)系。它自然就會(huì)變成這樣。

就像一個(gè)人過了青春期,還想讓他長個(gè)子,不現(xiàn)實(shí)。到了20、30歲,應(yīng)該關(guān)注的不是長個(gè)頭,而是長大腦,長技能,長經(jīng)驗(yàn)。

其實(shí)我們?cè)缇蛻?yīng)該理解這一點(diǎn),二戰(zhàn)以后,發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)基本上都是這樣。

那么,為什么郁亮提出“黑鐵時(shí)代”,似乎更讓大家警覺一些呢?

因?yàn)槲覀冞€疊加了很多中國本土市場的特殊性,在住宅領(lǐng)域里,有許多短期政策,還有一些制度性的安排,這些安排也不夠長期堅(jiān)持。

一個(gè)跟住宅有關(guān)的制度,沒有一代人大概不可能形成大家的穩(wěn)定預(yù)期。我們每三年可能都會(huì)有變化,然后再疊加每年有上百個(gè)文件來調(diào)控這個(gè)市場。所以,投資者、購房者、銀行和產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)預(yù)期就相對(duì)比較困難,甚至有些混亂,行業(yè)向下的壓力很大。

當(dāng)然,還有疫情的特殊性,讓大家面臨生存壓力,買房當(dāng)然就出現(xiàn)需求面的減量。

在這樣的狀況下,以住宅為主的房企,自然會(huì)遇到相當(dāng)大的困難,甚至暴雷,即使是一些巨頭,在財(cái)務(wù)健康方面的挑戰(zhàn)和壓力也很大,萬科去年的利潤也有比較明顯的減量。

所以,黑鐵時(shí)代的判斷,是非常準(zhǔn)確的,也非常切合當(dāng)下從業(yè)者的觀察,大家非常能夠感同身受。

二、房地產(chǎn)其他7件事,并不是黑鐵時(shí)代,里面還有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)

撇開住宅領(lǐng)域,房地產(chǎn)還有7件事:辦公、商業(yè)、酒店度假、物流倉儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、政府公共物業(yè),這7件事并不是黑鐵時(shí)代。為什么這么說呢?

人均GDP一萬美金以后,這7個(gè)領(lǐng)域?qū)嶋H上是站在了一個(gè)快速發(fā)展的起點(diǎn)上。疫情過去之后,有的領(lǐng)域發(fā)展要比早幾年好很多。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看,千萬要記住是8件事,黑鐵時(shí)代只是其中的1件事。

而在其他7件事里面,未來發(fā)展最好的大概有兩件事,一個(gè)是跟醫(yī)療健康有關(guān)的空間和服務(wù),另一個(gè)是物流倉儲(chǔ)大概念中,智能倉儲(chǔ)的發(fā)展。

其他的也都有機(jī)遇和挑戰(zhàn),但未必像以前這么閃亮。比如購物中心、辦公樓等等,都還會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整。

這7大類包含了很多存量資產(chǎn)在里面。因此,怎么樣通過運(yùn)營和資產(chǎn)管理,提高空間的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益平效,怎樣創(chuàng)造更好的服務(wù)形式,怎樣滿足各種新業(yè)態(tài)的需要……解答好這些問題,也能抓住未來非常大的機(jī)會(huì)。

總的來說,住宅進(jìn)入了黑鐵時(shí)代,但住宅以外,我們還是有7大類,里邊仍有2、3類發(fā)展的機(jī)會(huì)非常多,而且,未來可能會(huì)遇到一個(gè)快速發(fā)展的階段。

活下去、活得久、活得好

房企仍有六條路可以走

回顧全世界的地產(chǎn)公司的變化趨勢(shì),中國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入下一個(gè)階段,有幾條發(fā)展路徑值得考慮和借鑒:

第一條路徑,減速、減債、減規(guī)模,把負(fù)債和資產(chǎn)匹配好,可以活得更久。

美國有這樣一家地產(chǎn)公司,市場也不大,人均GDP過了三萬美金,隨著市場改變,它也在縮小規(guī)模。規(guī)模是小了,但資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)更好了,所以這家公司一直活著,這是很重要的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。

現(xiàn)在有些公司資產(chǎn)過大,一味追求規(guī)模,這是前20年我們的增長邏輯,即成本、規(guī)模、速度。這里的核心是速度,有速度才有規(guī)模,有規(guī)模就可以容忍一些成本上的粗放發(fā)展。

現(xiàn)在,核心速度下來了,規(guī)模和成本也要下來。規(guī)模一定不是最主要的目標(biāo),成本才是,風(fēng)險(xiǎn)是很重要的考量。

簡單來說,就是我們把能賣的趕緊賣,把債都還了,然后看能剩下多少,在這個(gè)基礎(chǔ)上再去穩(wěn)步的、慢慢的在發(fā)展,這是一種路徑。

第二種路徑,退出也是一個(gè)贏家。

在美國東岸有一家地產(chǎn)公司,戰(zhàn)后20年把規(guī)模做得特別大,發(fā)展速度比萬科還快,差不多美國東岸有1/3的市場都是這家公司的。后來,美國房地產(chǎn)進(jìn)入到減速、減量的時(shí)代以后,這家公司徹底關(guān)門了。

這家公司的老板說市場沒了,紐約這些地方的人已經(jīng)不需要新房了,都是存量,每年增長一點(diǎn)點(diǎn)。他在媒體上公開宣布退出這個(gè)市場,但這也是一個(gè)贏家,他退出以后全部做公益、做慈善,另外還有一些別的家族有興趣的事情。

今天還有機(jī)會(huì)百分百退出這個(gè)領(lǐng)域,其實(shí)也是一種選擇。這并不等于是企業(yè)出問題了、輸了,而是你能退出。

第三種路徑,繼續(xù)細(xì)分市場、產(chǎn)品做深耕。

全世界有很多地產(chǎn)公司活得很好。他們都是在做細(xì)分了又細(xì)分的市場。首先做的是區(qū)域市場,在區(qū)域市場里再做深耕和細(xì)分。

有一家企業(yè),做女性公寓,這已經(jīng)是一個(gè)很細(xì)分的市場,做區(qū)域市場一年也做不到100套,但他們還在做細(xì)分。

不僅是女性公寓,還做的是單身女性公寓。當(dāng)然還可以繼續(xù)細(xì)分,無限地做細(xì)分市場。這樣一來,他就能夠精準(zhǔn)地掌握一群人的需求,而且服務(wù)的特別好,所以他能活下去。

區(qū)域性深耕的住宅公司,堅(jiān)持住宅領(lǐng)域做細(xì)分產(chǎn)品,你把某一類產(chǎn)品做到極致做好,肯定能活得很好。

第四條路徑,產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,做增值服務(wù)。

大規(guī)模房企怎么活下去?

一個(gè)是靠產(chǎn)業(yè)化。通過產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?;瘉斫档统杀?,這凸顯了大公司的競爭優(yōu)勢(shì)。規(guī)模又沒有成本優(yōu)勢(shì),規(guī)模就是負(fù)擔(dān)。只有大公司能夠做到規(guī)模和成本的平衡。

而且,用產(chǎn)業(yè)化方式解決了建造速度的問題,成本又低,建造速度又快,大的住宅公司可以選擇這個(gè)路徑。

另一個(gè)是做增值服務(wù)。這兩年很多物業(yè)公司上市,做大量的增值服務(wù)。美國有一些住宅公司,收入有1/3都是跟住宅相關(guān)的服務(wù)業(yè)創(chuàng)造出來的。

所以,未來大公司走的路是產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?;⒌统杀尽⒏咧苻D(zhuǎn),同時(shí)加上住宅有相關(guān)的一些服務(wù),這會(huì)使這個(gè)公司進(jìn)入到成熟的市場和發(fā)展階段。

第五條路徑,以住宅為圓心,做多元化。

以住宅為核心,然后靠擴(kuò)大到一些跟住宅相關(guān)、跟生活相關(guān)的領(lǐng)域。比如長租公寓、商業(yè)、物流等等。

房地產(chǎn),其實(shí)是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間。你已經(jīng)做出了固定的空間,就可以去做跟住宅相關(guān)的一些空間的制造和服務(wù),進(jìn)一步創(chuàng)造價(jià)值。

這些都是“同心圓”多元化,基本上圍繞著住宅和城市生活相關(guān)的一些房地產(chǎn)領(lǐng)域,然后適度的拓寬,這也是一個(gè)未來的選擇。

第六條路徑,做真正的手藝人,做乙方。

房企還有轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向——做純手藝人。怎么理解呢?

先來看美國目前的三類開發(fā)商:

第一類,傳統(tǒng)開發(fā)商,買地、蓋房子、銷售都是自己的錢,自己的公司在做。

第二類,金融開發(fā)商,他們管理的是Reits,快速建、快速賣,也做租賃。

第三類,收費(fèi)開發(fā)商,這類開發(fā)商就相當(dāng)于一個(gè)空間的導(dǎo)演,比如你給他1萬平米的空間,他能夠給你講出故事,最后有很好的回報(bào)率,他能把規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)布局都可以在市場上能做到很好的水平,品牌信任度也很高。

收費(fèi)開發(fā)商是美國業(yè)界認(rèn)為最厲害的公司。有的收費(fèi)開發(fā)商可以做到只出5%的資金,但是分走35%的利潤。即使是這樣,財(cái)務(wù)投資人還能有10-15%的凈回報(bào),原來的土地方還能做到30%左右,創(chuàng)造價(jià)值的空間能力非常強(qiáng),讓大家都很開心。

為什么會(huì)有收費(fèi)開發(fā)商呢?

因?yàn)槊绹司鵊DP已經(jīng)非常高了,好不容易出來一塊地,我是地主,我要找人來做。一家公司說可以做到10%的回報(bào)率,另一家公司說可以做到50%。我覺得50%有點(diǎn)冒險(xiǎn),10%有點(diǎn)低,那我找一個(gè)做30%的。那么,能做到30%的回報(bào),我讓出10%給來幫我操盤的人。就是這樣一種邏輯,推動(dòng)逐漸出現(xiàn)了收費(fèi)開發(fā)商。

今天,國內(nèi)也有很多房企開始做乙方,做輕資產(chǎn)代建企業(yè),其實(shí)忽略了一件事情,就你要有創(chuàng)造價(jià)值的能力,而不是施工的能力。

首先你要有品牌,第二你要有成本優(yōu)勢(shì),再來你要具備招商能力、金融能力、管理能力……沒有這些能力,想轉(zhuǎn)型也轉(zhuǎn)不了。

過去,地產(chǎn)商是有錢人,掙得到土地的錢。今后,不是有錢人,而是手藝人。就像張藝謀一樣,奧運(yùn)會(huì)為什么都找他導(dǎo)演?因?yàn)樗惺炙嚕鞣矫娴哪芰Χ己軓?qiáng)。

在成熟市場下,我們的代建模式,其實(shí)最后要變成收費(fèi)開發(fā)商模式。代建這個(gè)提法有讓人忽略了它的競爭力,老以為就是幫忙建設(shè),實(shí)際上不是這么簡單,核心是創(chuàng)造價(jià)值。

文章來源:明源地產(chǎn)研究院

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