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房地產(chǎn)工程管理的提效目標(biāo)，在于保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，以銷定產(chǎn)、快速開工、快速開盤。具體的管理策略包括前置策劃、聚焦難點；分清主次、管控前置；過程管控、常態(tài)管理；確保品質(zhì)、完美開放。
下面從項目工程策劃、總包單位定標(biāo)、施工達預(yù)售管控、貨量區(qū)施工管理等項目工程施工的主要環(huán)節(jié)，來看如何在保證品質(zhì)的前提下，實現(xiàn)工程管理的精準(zhǔn)與提效。
工程策劃：
目標(biāo)和路徑明晰，難點和風(fēng)險預(yù)控
以某標(biāo)桿房企的工程策劃為例，包括五個要點：一是合約分判，二是施工總平，三是施工計劃，四是合約規(guī)劃，五是進度、質(zhì)量和安全落實。
在此基礎(chǔ)上，工程策劃階段的提效需做好三個方面的管控：
1.明確工程策劃的輸入條件，確保策劃精準(zhǔn)
承接項目的經(jīng)營要求，需轉(zhuǎn)化為對工程進度、質(zhì)量、成本等因素的全方位落實、優(yōu)化和平衡，從而促進各項指標(biāo)均好。
關(guān)鍵要管控好工程策劃的前置輸入條件，知彼知己。
2.明確并覆蓋工程管理的管控關(guān)鍵點及方法
基于項目的總體目標(biāo)，在工程施工前要對整個工程管理過程進行策劃，從工程管理的角度明確需要關(guān)注的重點及方法，通常有八大管控關(guān)鍵點：
工程策劃內(nèi)容要覆蓋全面，重點描述重難點問題，明確具體的方法及策略，如某標(biāo)桿房企建立了工程策劃精細化管理體系：
為使項目開發(fā)進度按照總體質(zhì)量目標(biāo)推進，既要有針對全項目的總體工程策劃，也要有針對基礎(chǔ)工程、示范區(qū)、精裝修、交付等工作的專題策劃及動態(tài)管控。
例如龍湖依托數(shù)字化管理平臺，對客戶需求與建造數(shù)據(jù)聯(lián)動分析，指引建造過程品質(zhì)管控，又快又好。
3.組織工程策劃的內(nèi)外部交底及培訓(xùn)
在工程策劃中需要對工程總包和分包、合約管理提出具體要求，以實現(xiàn)項目工程總體管理目標(biāo)。
在工程策劃報告內(nèi)部評審?fù)ㄟ^之后，要及時組織對總分包、監(jiān)理等外部供應(yīng)商和內(nèi)部業(yè)務(wù)部門進行管理和技術(shù)交底。
同時，需要對工程標(biāo)段劃分、總平面布置、工程計劃管理等方面提出建議，明確各專業(yè)職責(zé)，促使項目滿足整體計劃的要求。
總包單位定標(biāo)：
優(yōu)選項目經(jīng)理，重視技術(shù)和服務(wù)
1.總包單位選擇：優(yōu)選戰(zhàn)略總包，重視承辦人和項目經(jīng)理考察
優(yōu)先選擇戰(zhàn)略總包，不同標(biāo)段之間，總包工程可考慮國企與民企互相搭配、外地企業(yè)與本地企業(yè)搭配，保證均衡性及競爭充分性。
非戰(zhàn)略總包單位確定前應(yīng)進行有效、充分的供應(yīng)商考察，特別是現(xiàn)場考察和項目考察，重點考察承辦人和項目經(jīng)理，對總包單位和項目經(jīng)理選擇提出主導(dǎo)意見，包括其學(xué)歷背景、工作年限、過往項目、能力要求等。
2.總包單位招標(biāo)、評標(biāo)：重視技術(shù)標(biāo)，側(cè)重現(xiàn)場管理能力及服務(wù)意識
應(yīng)重視技術(shù)標(biāo)和乙方項目經(jīng)理的評判，確定技術(shù)合適的總包和乙方項目經(jīng)理。
在技術(shù)標(biāo)面試階段應(yīng)嚴(yán)格面試項目經(jīng)理及擬派團隊，在團隊成員面試評審?fù)ㄟ^后，嚴(yán)禁隨意更換成員。
有些單位對于答辯的項目經(jīng)理很滿意，但后面卻無法到崗。因此，合同中需要明確選中的項目經(jīng)理，并發(fā)一份正式的承諾函，如不能到崗將嚴(yán)厲罰款。
項目經(jīng)理若為施工生產(chǎn)負責(zé)人或經(jīng)營負責(zé)人，因其有調(diào)動公司資源的能力，則優(yōu)先考慮。
總包招標(biāo)評標(biāo)辦法通常采用綜合評分法，評分方法應(yīng)該側(cè)重評價總包的現(xiàn)場管理能力及其配合和服務(wù)意識，這些對項目的開發(fā)效率影響較大。
3.總包合同條款：明晰重點工作要求、施工界面、服務(wù)及風(fēng)險條款
在編制合同條款或?qū)徍撕贤校瑧?yīng)重點注意以下四點：
第一，重點工作要求要在合同條款中加以明晰，減少總包管理過程的風(fēng)險。
例如前期招標(biāo)文件中明確禁止以掛靠形式入圍，在合同中約定對總包掛靠的處罰、違約條款等。
第二，招標(biāo)文件或合同附件應(yīng)合理清晰地界定總包和其他分包的工程范圍界面劃分，避免項目現(xiàn)場管理扯皮。
第三，清晰明確總承包配合與服務(wù)條款，總包對專業(yè)分包、材料供應(yīng)商的配合服務(wù)內(nèi)容及計價。
第四，合同要有風(fēng)險條款（如有權(quán)單方面終止合同等），或是約定總包退場造成的時間和損失金額賠償（比如以合約金額的10%作為違約金等）此條款在出現(xiàn)各種問題（如民工爭議、索賠爭議）時，能夠保障甲方的主動權(quán)。
4.總包管理及合同交底：明晰目標(biāo)和管理標(biāo)準(zhǔn)，減少過程扯皮
通過總包管理和合同交底，可使甲乙雙方明確各自的目標(biāo)、管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，減少過程中的扯皮。
關(guān)于項目的進度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、成本等管理要求，需對總包進行規(guī)范、細致的交底；總包單位確定后，應(yīng)及時就合同條款等內(nèi)容對項目公司管理人員和現(xiàn)場施工單位進行交底。
施工達預(yù)售管控：
示范區(qū)高品質(zhì)呈現(xiàn)，首開區(qū)加速達預(yù)售
施工達預(yù)售環(huán)節(jié)，工程質(zhì)量應(yīng)符合完美形象展示的要求，首開區(qū)貨量應(yīng)達到現(xiàn)金流回正要求，做到又快又好又足。
衡量指標(biāo)包括：
進度方面如開工到開盤、示范區(qū)開放、預(yù)售關(guān)鍵時間節(jié)點的要求；
質(zhì)量方面如示范區(qū)綜合驗收評分、首開區(qū)實測實量得分等；
經(jīng)營方面如現(xiàn)金流回正等。
因此，應(yīng)推動項目開工前的各項準(zhǔn)備工作，促進項目早日開工。
在時間緊、任務(wù)重的施工準(zhǔn)備階段，要做到“快而有序、忙而不亂”，堅持做好開工條件審查，消除因為準(zhǔn)備工作不充分而倉促開工帶來的風(fēng)險。
具體而言，要關(guān)注供貨節(jié)奏、政策調(diào)整、周邊關(guān)系、協(xié)同交圈、節(jié)點進度等。
一是供貨節(jié)奏，為避免因工程進度、備案價格、證照獲取等因素影響供貨，應(yīng)制訂交圈計劃，嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行，過程動態(tài)監(jiān)控、預(yù)警、糾偏；提前與政府溝通備案價格問題；為避免市場環(huán)境變化，需對供貨節(jié)奏提出調(diào)整，可結(jié)合營銷需求合理編排供貨節(jié)奏。
二是政策調(diào)整，為避免政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營節(jié)點無法按期完成，須隨時關(guān)注政策動向，保持與政府的良好溝通及聯(lián)系；針對政府領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致的原方案不受認可，導(dǎo)致貨值降低、成本增加的情況，可通過保持與政府良好溝通及聯(lián)系，了解政府人事信息，及時預(yù)防風(fēng)險。
三是周邊關(guān)系，例如針對周邊交通變化、民擾等問題，可做好周邊關(guān)系維護及問題敏感點的公關(guān)。
四是協(xié)同交圈，避免工作推進督辦不到位，造成工作拖延，可通過梳理出需要跟蹤督辦的節(jié)點事項，提前跟蹤完成情況，并及時向管理層匯報；為避免各專業(yè)各自為政、不交圈、信息不對稱導(dǎo)致的進度與質(zhì)量問題，可針對易出錯風(fēng)險點，制定明確的工作流程與交圈評審機制，重點監(jiān)督。
五是節(jié)點進度，為避免計劃或工期排布不合理導(dǎo)致節(jié)點無法按期完成，可按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期，合理排布工程計劃；為避免發(fā)生重大設(shè)計變更、應(yīng)對措施不當(dāng)或失效，可在設(shè)計階段嚴(yán)格評審，降低錯誤率，并做好設(shè)計變更的應(yīng)急預(yù)案；為避免特殊施工建材無法及時供應(yīng)延誤工期，應(yīng)強調(diào)材料訂單管理，提前與供應(yīng)商溝通，確保建材及時供應(yīng)。
要推動施工達預(yù)售，達成進度、質(zhì)量、經(jīng)營等指標(biāo)，直接的管理在于工期保障，推動項目施工進程。需要對建筑施工工效有所了解，以作為判斷和推進施工達預(yù)售環(huán)節(jié)進度的重要依據(jù)和參考。
塔吊對工程進度的影響也很大，因為主體進度要靠塔吊來保障。
一方面，從安裝位置看，塔吊的安裝程序復(fù)雜，“易裝難拆”。一般住宅項目塔吊采用固定式，高層建筑居多，大量用固定附著式塔吊(即使低容產(chǎn)品也用固定塔吊），因此塔吊一旦安裝，整個工程期間無法調(diào)整位置，主體工程需要的最大垂直運力也固定了。
另一方面，從數(shù)量看，塔吊如果數(shù)量不夠，會嚴(yán)重影響進度。從項目整體來看，塔吊數(shù)量應(yīng)符合整個項目的經(jīng)濟性，并保回正貨量的進度；成本視角認為完成工程目標(biāo)成本，且塔吊夠用就行；總包視角則會優(yōu)先考慮工程措施的經(jīng)濟性，所以省塔吊數(shù)量是天然習(xí)慣。若有大型塔吊需求時，型號越大，市面上越難租到，且租金越貴，但增加塔吊數(shù)量增加的成本更大。進一步加劇了塔吊數(shù)量的緊缺度。
因此，在塔吊數(shù)量緊張的情況下，就需要進一步合理規(guī)劃塔吊的擺放位置，保障效率最大化。所以，塔吊負荷合理、避免交圈、避免轉(zhuǎn)運和避免盲區(qū)，是項目工程施工過程中對塔吊合理規(guī)劃的關(guān)鍵要點。
塔吊的設(shè)置還需要重點關(guān)注部分受到約束的安全條件，包括塔臂不能打到建筑物、塔臂不能打到別的塔身、塔臂不能掃到施工生活區(qū)、吊著材料不從示范區(qū)上方掃過等，以保障施工作業(yè)的安全風(fēng)險降到最小。
貨量區(qū)施工管理：
穿插提效、變更簽證和安全文明
1.施工質(zhì)量：有八項管控措施
以工程停止點檢查為例，其作用是對于國家規(guī)定的工序檢驗批驗收不足或不完善部分進行補充和強化。主要是對于業(yè)主投訴較多的質(zhì)量問題、影響業(yè)主使用功能的質(zhì)量問題、容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的質(zhì)量問題、總分包分工作業(yè)界面較為復(fù)雜的質(zhì)量問題等進行檢查。如下表所示：
其中，確定停止點檢查清單非常重要。工程招投標(biāo)前應(yīng)制訂停止點檢查清單，作為招標(biāo)技術(shù)文件內(nèi)容；在項目的月、周工作計劃中將停止點檢查作為專篇列入計劃中；檢查前應(yīng)按檢查表格式填寫檢查計劃包括檢查項，甲方、監(jiān)理、施工方人員分組名單、檢查重點、標(biāo)準(zhǔn)等信息；以專題會總結(jié)方式宣讀檢查情況，匯總并得出結(jié)論，結(jié)論限于“通過、有條件通過、不通過”三種。
同時，針對施工人員能力經(jīng)驗不足造成施工質(zhì)量缺陷的問題，要求總包做好對分包的管控，把控工人的專業(yè)技術(shù)能力；針對合作單位選擇不當(dāng)導(dǎo)致不能構(gòu)建符合要求的質(zhì)量管理體系的問題，在招標(biāo)階段做好對合作單位的審核，事前做好管理交底，對合作單位的付款進行把控。
此外，在工程領(lǐng)域的一個新重點，是推動新型建造方式升級應(yīng)用，包括裝配式建造、數(shù)字建造、精益建造、綠色建造等，逐步在房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程等重點領(lǐng)域推廣應(yīng)用，促進行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
例如旭輝施工圖環(huán)節(jié)嘗試將圖紙三維化，讓一線人員都能看懂圖。具體實現(xiàn)途徑，在于落地三維可視化節(jié)點管理舉措，將各環(huán)節(jié)施工圖紙轉(zhuǎn)換成三維立體模型，每道工藝的具體參數(shù)及實際效果都能從模型中直觀看到。從而避免現(xiàn)場人員看錯圖、看不懂圖，進而避免實際效果脫離圖紙的情況。
2.工程進度：穿插提效與促進
工程進度提效并不意味著簡單的壓縮工期或者一味強調(diào)加大資源投入，而是應(yīng)該更多地依靠科學(xué)管理來實現(xiàn)。
例如某企業(yè)通過推行“全穿插施工管理”的模式，取得了平均提效20%~30%的效果。該企業(yè)工程穿插提效模型如下圖所示：
保證品質(zhì)、減少返工對工程進度也是很好的促進。如龍湖針對傳統(tǒng)砌筑外墻易產(chǎn)生的空鼓、開裂、脫落、滲漏等質(zhì)量隱患，采用鋁模爬架全現(xiàn)澆混凝土外墻技術(shù)，有效降低了外墻灰縫滲漏的風(fēng)險。同時，龍湖在行業(yè)內(nèi)率先大面積推行輕質(zhì)抹灰石膏，相比傳統(tǒng)的水泥砂漿抹灰，抹灰石膏能有效減少空鼓、開裂、起砂等，同時還更綠色環(huán)保、美觀大方。
3.工程成本：管控好變更簽證
變更簽證管理既是重點也是難點，簽證管理的好壞可以反映企業(yè)工程管理的綜合能力和水平。
首先，該不該簽？該問題體現(xiàn)圖紙完善性、合約條款完善性、工程計價規(guī)則明確性；
其次，簽多少？取決于對事實的快速認定與評估的精準(zhǔn)性；
最后，何時能辦好？做到直面問題不推諉，不累積矛盾到結(jié)算。
要管控好變更簽證的及時性、有效性、準(zhǔn)確性，一般需遵循以下原則：
一是時間限制原則。工程專業(yè)應(yīng)對變更簽證實行嚴(yán)格的時間限制，并嚴(yán)禁過后補辦，壓單超過1個月者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將對其進行公司內(nèi)部通報批評處理等處罰措施。
二是一月一清原則。項目工程部經(jīng)理組織相關(guān)人員召開本月承包人上報經(jīng)濟資料事宜（含簽證、變更、非承包人原因的索賠等）的專題會議，當(dāng)場形成會議紀(jì)要并由參會人員簽字確認。
三是一單一結(jié)原則。一份設(shè)計變更或工程變更應(yīng)辦理一份簽證，一份簽證辦理一份結(jié)算且對應(yīng)一份合同。
四是完工確認原則。在設(shè)計變更及工程變更完工后，施工單位、監(jiān)理、工程部在簽證單上完成簽字蓋章確認；隱蔽工程必須在其覆蓋之前完成簽字蓋章確認。
4.安全文明：實現(xiàn)常態(tài)化管理
安全文明工作作為工程管理的基礎(chǔ)工作和保障措施，需要維持常態(tài)化的管理要求。
近年來隨著5G通信、無人機、數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，一線城市紛紛提高了“智慧工地”的要求，比如以人為本，突破管理瓶頸，全面保障工友生命安全，全方位打造智能互聯(lián)工地，等等。
與此同時，工序驗收流程非常重要，包括對主要材料、成品、半成品、構(gòu)配件、器具和設(shè)備的進場檢驗，包括工序的自檢、互檢、交接檢直到工序確認。
