主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來(lái)在哪里？

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展大勢(shì)，主題園區(qū)確為未來(lái)方向

（1）政企囚徒關(guān)系 – 解在哪里？

曾經(jīng)有同行說(shuō)過(guò)這樣一個(gè)觀點(diǎn)，筆者深感認(rèn)同，這里做一個(gè)引用：

“中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一種特殊時(shí)代的產(chǎn)物，是中國(guó)國(guó)有土地制度、財(cái)政制度和地方政府政績(jī)需求下的綜合產(chǎn)物。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚本應(yīng)該是政府分內(nèi)之事，具有強(qiáng)烈的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)屬性，但政府缺乏經(jīng)驗(yàn)、能力和實(shí)力，只好讓渡給市場(chǎng)來(lái)解決。在這樣的政策框架下，政府和企業(yè)往往會(huì)存在一種囚徒博弈關(guān)系。”

但當(dāng)時(shí)提出的解決方案還是PPP，一言以蔽之 即政企能力互補(bǔ)、共享收益，進(jìn)而促成政府與企業(yè)的合作。這個(gè)解決方案是唯一解嗎？

（2）能力是解決政企合作的關(guān)鍵

從商務(wù)談判的視角來(lái)看，促成兩方良性互動(dòng)與合作，絕不簡(jiǎn)單的利益分配問(wèn)題，究其根本是雙方都要提供對(duì)方不具備的能力、資源。強(qiáng)調(diào)的是“都要提供”、“對(duì)方不具備的能力”。從過(guò)去20年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，政企關(guān)系的變化其實(shí)就是資源、能力提供關(guān)系的變化。

早期，政府有充足的土地資源、缺乏招商能力，而企業(yè)亦有產(chǎn)業(yè)資源與能力，形成了政企合作的最早的蜜月期。中期，政府土地資源減少，傳統(tǒng)的招商能力完備，而企業(yè)招商能力其實(shí)在政府沖擊下減弱，形成的就是企業(yè)短視通過(guò)手段與政府達(dá)成短期的默契，去騙取土地，財(cái)政補(bǔ)貼等。而如今，政府土地資源進(jìn)一步收緊，傳統(tǒng)招商能力完備，但對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)訴求增強(qiáng)，使得招商能力與需求無(wú)法匹配，那此時(shí)能留給企業(yè)發(fā)展的空間就是在某一些產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域有很深的研究、很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，即適配于政府需求，去提供“政府不具備的能力”，在此基礎(chǔ)上，主題園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

主題園區(qū)的實(shí)質(zhì)是滿足地方政府對(duì)所需求的指定產(chǎn)業(yè)類型上，產(chǎn)業(yè)招商集聚與運(yùn)營(yíng)的需求。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，主題園區(qū)也有利于企業(yè)向產(chǎn)業(yè)資源積累、運(yùn)營(yíng)服務(wù)層面的進(jìn)一步聚焦，進(jìn)而逐步脫離地產(chǎn)邏輯，而真正進(jìn)入產(chǎn)業(yè)邏輯，進(jìn)而在產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域獲取更多的盈利點(diǎn)。

從市場(chǎng)現(xiàn)況來(lái)看，主題園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向政府拿地的基本要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也逐步形成了先找產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建合適園區(qū)，找多個(gè)區(qū)域地方政府談判尋找合適落位點(diǎn)（在實(shí)際操作中往往表現(xiàn)為“園區(qū)企業(yè)拼單”或“一個(gè)規(guī)劃方案給20家政府”），形成了政企之間的對(duì)稱話語(yǔ)權(quán)，進(jìn)而真正促使政企之間走向良性合作。

2、現(xiàn)在的主題園區(qū)存在哪些問(wèn)題？

（1）主題園區(qū)的“主題散亂”

主題園區(qū)的“主題” - 切忌散亂，一定要符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

說(shuō)起主題園區(qū)的“主題”，在看過(guò)無(wú)數(shù)的規(guī)劃方案后，筆者必須要感嘆于中華漢語(yǔ)言文字5000年的博大精深，不管什么資源做拼接，總能找到合適的名詞去歸納其“主題”。比較常見(jiàn)的有“大健康產(chǎn)業(yè)園”– 什么是大健康產(chǎn)業(yè)？大健康是當(dāng)年加多寶和王老吉打官司時(shí)候創(chuàng)造出的新名詞。這既不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)范疇也不是一個(gè)精準(zhǔn)的范圍，只是近幾年創(chuàng)造的一個(gè)概念。在這樣的概念下，很多與健康生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)全部可以做成大健康主題產(chǎn)業(yè)園– 就算是生產(chǎn)電動(dòng)牙刷的也能算大健康！

其次，還有某某產(chǎn)業(yè)的策源地、創(chuàng)新樞紐、步行產(chǎn)業(yè)、數(shù)智產(chǎn)業(yè)……等等，其核心是一定要聽(tīng)起來(lái)高大上，第二一定要概念有足夠廣的范圍，使得后期招商和成果兌現(xiàn)能更容易一些，為了完成以上目標(biāo)，簡(jiǎn)直是無(wú)所不用其極– 未來(lái)做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的咨詢公司都應(yīng)該配幾個(gè)對(duì)漢語(yǔ)言文學(xué)有很深素養(yǎng)的同事，這樣起碼在想名字時(shí)候可以寬松點(diǎn)。

在筆者來(lái)看，對(duì)產(chǎn)業(yè)園主題定位的過(guò)度模糊，就是最大的犯罪！究其根本，主題產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)造價(jià)值的方式就是相關(guān)主題產(chǎn)業(yè)的集聚，形成人才的交流、技術(shù)的交流與互通，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新火花的碰撞，最終星星之火可以燎原。但如今的主題產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)幾乎淪為文字的游戲，在筆者看過(guò)的大量案例中，這是個(gè)正式案例，電動(dòng)牙刷是大健康產(chǎn)業(yè)，對(duì)面生產(chǎn)保健中藥劑的是大健康產(chǎn)業(yè)，試問(wèn)這兩家如何互動(dòng)？我給你貼膏藥，你幫我刷牙？互相探討下機(jī)器的原理？顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

筆者還是談這個(gè)概念 - 主題園區(qū)的“主題” - 切忌散亂，一定要符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理！主題園區(qū)必須有一套命名的規(guī)則與體系，主題需要規(guī)范認(rèn)證，符合聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求，方能實(shí)現(xiàn)主題園區(qū)的價(jià)值。

（2）主題園區(qū)的主題與區(qū)域發(fā)展不相稱

主題園區(qū)與區(qū)域發(fā)展不相稱也是主題園區(qū)存在的顯著毒瘤，以某核心城市的主題園區(qū)來(lái)看，其選擇的高端主體背后支撐的只有一個(gè)區(qū)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)平臺(tái)公司做支撐。大量高端的產(chǎn)業(yè)主題，其前期是沒(méi)有任何市場(chǎng)的，需要國(guó)家大量的產(chǎn)業(yè)投資、政府購(gòu)買方能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的孵化，支撐主體沒(méi)有相關(guān)資源，但把主題園區(qū)定位的非常高大上，這是典型的“占著茅坑”的行為，反而不利于產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展。

很多如今的主題園區(qū)往往是展示廳搞幾個(gè)機(jī)器人跳跳舞，企業(yè)牌子數(shù)一數(shù)，但其實(shí)這個(gè)區(qū)位根本不適合高端產(chǎn)業(yè)來(lái)辦公。主題園區(qū)并不一定需要一定追求高端產(chǎn)業(yè)，我們看浙江大量的產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)其本質(zhì)就是主題園區(qū)，做襪子的大唐襪藝小鎮(zhèn)也能變成世界頂尖。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)從定位的基本邏輯上來(lái)看，就是在細(xì)分領(lǐng)域?qū)ふ易约旱捻敿猓鰪?qiáng)自己的細(xì)分，而非去簡(jiǎn)單的“爭(zhēng)第一”。

（3）主題園區(qū)有主題而無(wú)運(yùn)營(yíng)

如果主題園區(qū)只是與傳統(tǒng)園區(qū)一樣，淪為稅收工具，那還不如不建設(shè)主題園區(qū)，而對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，主題園區(qū)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)在于入園企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈層面的投資、服務(wù)等衍生業(yè)務(wù)，但如果入園企業(yè)根本不在一個(gè)產(chǎn)業(yè)維度上，那提供服務(wù)就只能是基礎(chǔ)服務(wù)了，也形成不了投資價(jià)值與對(duì)資本機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力。

3、展望主題園區(qū)

從2020年至今，上海、天津等多個(gè)城市已經(jīng)提出了“主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的規(guī)劃方案，提出在2025年前要建設(shè)若干個(gè)主題園區(qū)，定位高大上。緊接著大量三四梯隊(duì)城市大面積跟進(jìn)主題園區(qū)建設(shè)，其中憂慮是很顯著的。

如果要讓主題園區(qū)做的好，就要擺脫傳統(tǒng)的園區(qū)定位招商邏輯，去真正把產(chǎn)業(yè)研究透、做實(shí)；同時(shí)行業(yè)也應(yīng)該盡快行動(dòng)起來(lái)，建設(shè)一套命名的規(guī)則與體系，進(jìn)行規(guī)范認(rèn)證，方能實(shí)現(xiàn)主題園區(qū)的價(jià)值。

文章來(lái)源：產(chǎn)城觀察網(wǎng)