社區(qū)商業(yè)大有可為，如何挖掘社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值？

社區(qū)商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。對(duì)比國(guó)外已經(jīng)擁有了成熟的社區(qū)商業(yè)模式，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)仍處于發(fā)展階段，但令人欣喜的是國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)沃土已經(jīng)孕育了不少良好的種子。

首先，伴隨高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程和以地產(chǎn)商為核心驅(qū)動(dòng)力的購(gòu)物中心建設(shè)，在過去二十多年間我國(guó)人均購(gòu)物中心面積已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)很高的水平，超過英法德日等發(fā)達(dá)國(guó)家，達(dá)到0.48，接近城市國(guó)家新加坡的面積數(shù)值0.54，發(fā)展社區(qū)商業(yè)的潛力巨大。

其次，在增量紅海、存量藍(lán)海的行業(yè)趨勢(shì)下，萬達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)都開始做輕資產(chǎn)輸出，地產(chǎn)屬性（質(zhì)量-進(jìn)度-成本）轉(zhuǎn)變成商業(yè)屬性（招商-推廣-運(yùn)營(yíng)）和金融屬性（投-融-管-退）。因此有商業(yè)屬性的企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中擁有更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

但行業(yè)發(fā)展面臨的一個(gè)問題是生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓，例如朝陽大悅城2015年與2017年客流量數(shù)據(jù)對(duì)比來看，短短兩年就大幅度減少，是由于其周邊開發(fā)了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，從而輻射范圍被嚴(yán)重?cái)D壓，這要求購(gòu)物中心不斷增加自己的復(fù)購(gòu)銷售額，對(duì)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商都是嚴(yán)重考驗(yàn)，也急需一個(gè)新型的思路和模式來應(yīng)對(duì)危機(jī)。

同時(shí)在疫情影響下，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了深刻變化。根據(jù)匯納數(shù)據(jù)得知2021年國(guó)慶總客流7.86億人次，場(chǎng)均日客流26766人次，比2020年國(guó)慶下降8.3%，比2019年國(guó)慶下降24.0%，消費(fèi)者逐漸變宅，消費(fèi)需求渴望在家門口解決，這也給社區(qū)購(gòu)物中心帶來機(jī)會(huì)。

政策上我們看到從鼓勵(lì)區(qū)域購(gòu)物中心到鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)的變化，如浙江省率先提出“未來社區(qū)”的概念，希望“三化九場(chǎng)景”能夠在社區(qū)周邊解決。

從國(guó)外的案例來看，新加坡盡管有不少優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心，但大多數(shù)消費(fèi)是依靠鄰里中心解決的，一個(gè)鄰里代表3000到9000戶，希望步行10分鐘就能解決消費(fèi)問題；美國(guó)KIMCO是北美最大的露天開放式社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心持有人和運(yùn)營(yíng)商，有超過900家門店，體量龐大，對(duì)比國(guó)內(nèi)萬達(dá)是400多家。

依據(jù)行業(yè)觀察，可以大膽推測(cè)未來商業(yè)模式趨于兩種，一種是一站式、遠(yuǎn)距離輻射，低頻加高頻的目的式商業(yè)，超大體量的區(qū)域購(gòu)物中心，一種就是近的，便利的、精準(zhǔn)的，高頻加迭代的社區(qū)型購(gòu)物中心。

因此從政策導(dǎo)向、消費(fèi)習(xí)慣還是國(guó)外成熟模式的借鑒，都能看到未來國(guó)內(nèi)在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域會(huì)誕生一個(gè)偉大的公司。

未來社區(qū)購(gòu)物中心的想象

社區(qū)購(gòu)物中心和區(qū)域購(gòu)物中心在商圈業(yè)態(tài)占比大致相當(dāng)，但細(xì)分業(yè)態(tài)類型占比，便利店和超市在社區(qū)商圈中占比超高，這就是社區(qū)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力。

盡管上文提及在增量紅海和存量藍(lán)海的商業(yè)趨勢(shì)下，購(gòu)物中心的生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓，但實(shí)際行業(yè)并未形成壟斷，例如中國(guó)超過3萬平米的購(gòu)物中心大概有一萬家，萬達(dá)有400多家，市場(chǎng)份額仍較低，并且近年仍有不少創(chuàng)新型購(gòu)物中心在不斷涌入，這源于供給側(cè)改革的影響。

諸多優(yōu)秀案例不再贅述，此處舉例上海TX淮海購(gòu)物中心，帶給行業(yè)人的啟示是在小體量的商業(yè)面積下注重公共空間的展示，如品牌快閃店，此舉擴(kuò)大了銷售品牌的數(shù)量，臨時(shí)性的品牌甚至多于固定品牌。

在聯(lián)華的消費(fèi)者訪談中有一個(gè)消費(fèi)者說道“聯(lián)華像鄰居一樣”，相信未來的商業(yè)需要打造人格化品牌，就如同李佳琦、薇婭一樣，消費(fèi)者相信這個(gè)人從而買他推薦的東西，社區(qū)商業(yè)也要做到讓消費(fèi)者信任。虛擬偶像如今成為行業(yè)熱點(diǎn)，或許將是社區(qū)商業(yè)未來發(fā)力的著重點(diǎn)之一。

結(jié)語

未來購(gòu)物中心的戰(zhàn)場(chǎng)是"大的"區(qū)域性購(gòu)物中心和"近的"社區(qū)購(gòu)物中心，而后者仍有極大的藍(lán)海待開發(fā)，必將誕生偉大的公司。

聯(lián)華本身就擁有社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之一的超市作為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)型社區(qū)商業(yè)擁有巨大的優(yōu)勢(shì)，并始終保持追求創(chuàng)新，積極變革的態(tài)度，未來值得期待。

文章來源：和橋機(jī)構(gòu)