租賃型寫字樓合同簽署要點(diǎn)建議2.0

商業(yè)地產(chǎn)的分類中包括購物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，而作為最常見的寫字樓，與眾多的企業(yè)機(jī)構(gòu)有著緊密的聯(lián)系，在此我將以租賃型寫字樓作為模板，與大家分享一下對于寫字樓租賃中簽署合同的注意要點(diǎn)：

一、地段，還是地段

（一）法律價(jià)值依附于商業(yè)價(jià)值

1、地段價(jià)值是寫字樓的最重要價(jià)值之一，很多出租方或承租方所委托的合同審核人員由于對交通、商圈這些理念并沒有過多的接觸，所以對寫字樓所體現(xiàn)的價(jià)格和價(jià)值并不能完全認(rèn)同，所以在合同審理中可能會存在忽視或?qū)骨榫w，對此予以避免，盡可能的將商務(wù)條款交由相關(guān)負(fù)責(zé)人員確認(rèn)。

2、對于寫字樓價(jià)格的確認(rèn)方式

對該商圈內(nèi)同級別寫字樓價(jià)格進(jìn)行咨詢，詢問報(bào)價(jià)、免租期等數(shù)據(jù)后進(jìn)行初步估算以作為參照。如果法律人員無暇電話調(diào)查，那應(yīng)請洽談寫字樓租賃的人員同時(shí)提供商圈內(nèi)租價(jià)對比表并要求其簽字留證。

 

（二）通過價(jià)值來篩選對方

1、篩選開發(fā)商

寫字樓一般集中在城市內(nèi)繁華商圈，多數(shù)是由各開發(fā)商開發(fā)一到兩幢。寫字樓具有極高的保值性與增值空間，對于這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)，國內(nèi)多數(shù)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商采用的是自持模式來長久經(jīng)營。所以對于承租方而言，繁華地段或商圈的寫字樓項(xiàng)目，價(jià)格高昂尚在其次，而合同及管理規(guī)定相對是復(fù)雜甚至苛刻的，所以請務(wù)必耐心對待。

對于小開發(fā)商開發(fā)或散售型的寫字樓項(xiàng)目，則可能存在設(shè)計(jì)缺陷、產(chǎn)權(quán)人分散、運(yùn)營混亂等問題，雖然價(jià)格便宜，合同簡單，但在長久來看并不是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的棲息之地。所以在合同審核過程中應(yīng)謹(jǐn)慎對待，相應(yīng)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，合同嚴(yán)格一點(diǎn)比較好。

 

2、確認(rèn)出租方的主體身份

在洽談合同前，請務(wù)必明確出租人主體，是否是開發(fā)商或開發(fā)商所委托的商業(yè)管理公司、代理行等。對于該類型出租主體，一般有著較強(qiáng)的運(yùn)營策略和經(jīng)營能力。

如果是開發(fā)商散售后的業(yè)主方或其他二房東再次出租的應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，此種出租方往往沒有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在實(shí)踐中信譽(yù)較差，又無長期對于物業(yè)的規(guī)劃運(yùn)營能力，所以應(yīng)盡力避免合作，以免后期出現(xiàn)糾紛。

 

二、合同內(nèi)容常見問題

（一）常規(guī)問題

1、必須明確寫明合同簽訂地以及訴訟管轄地，禁止留白（按照《《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第28條，房屋租賃糾紛屬于專屬管轄，但是為了避免一些熟稔司法程序的商戶提請?jiān)V訟管轄來拖延時(shí)間，請不要輕視本條，務(wù)必明確管轄約定）。

2、合同中應(yīng)加入租賃場地的四至圖、樓層圖，該圖應(yīng)明確標(biāo)識出租賃位置，一并由承租方加蓋印章確認(rèn)。

 

（二）特殊需要注意的洽商內(nèi)容

1、出租方的簽約資質(zhì)

（1）很多開發(fā)商在僅具有開發(fā)資質(zhì)，并未在營業(yè)執(zhí)照中加入房屋租賃經(jīng)營項(xiàng)目，這會導(dǎo)致開發(fā)商并沒有租賃資格，所以如果是由開發(fā)商自行經(jīng)營的，其在營業(yè)執(zhí)照中應(yīng)當(dāng)有房屋租賃經(jīng)營項(xiàng)目，否則無法開具相關(guān)發(fā)票。

 

（2）租賃場所的規(guī)劃用途應(yīng)是“商服”或“辦公”，如非此二類，則承租人在辦理公司注冊時(shí)，會為公司的注冊帶來認(rèn)知障礙，工商可能不予受理。

 

（3）出租方與承租方的簽約身份

寫字樓租賃涉及到大型復(fù)雜的管理體系以及物業(yè)管理資質(zhì)，有時(shí)簽約主體不一定為業(yè)主，而會授權(quán)關(guān)聯(lián)的商業(yè)管理公司或委托專業(yè)的代理行來進(jìn)行經(jīng)營管理。這時(shí)出租方應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)證明，其中的內(nèi)容基本包括：

①出租方有權(quán)簽署租賃合同，所簽的合同由產(chǎn)權(quán)方承認(rèn)法律效力。

②出租方有權(quán)收取租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。

③對簽約方所簽署的授權(quán)期限應(yīng)等于或長于出租期限。

④簽約方所獲得的授權(quán)種類。

 

2、何時(shí)去承租？

應(yīng)盡可能在寫字樓設(shè)計(jì)或建設(shè)期間簽署，該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求，這種訂單式租賃會使得承租方具有最大的議價(jià)能力，能夠有效對寫字樓的價(jià)格進(jìn)行有效洽談。同時(shí)如果自身承租面積較大，則具有相應(yīng)的議價(jià)能力，可以有效的去化開發(fā)商的出租壓力，能夠令他們答應(yīng)更多條件。但該洽談前提應(yīng)建立在對開發(fā)商有充分的建設(shè)能力、運(yùn)營能力認(rèn)識之上進(jìn)行。

 

3、暫未取得產(chǎn)權(quán)證的寫字樓是否可以出租？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租方訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。以及第3條第1款規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租方訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。

在實(shí)務(wù)中，只要寫字樓能夠取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者照建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋以及非臨時(shí)建筑、違規(guī)建筑的，且合同簽署時(shí)承租人已被明確告知為在建工程的該寫字樓可以簽訂租賃合同。因?yàn)榇藭r(shí)的出租理念是一種法律上的概念，而非即可的投入使用，所以合同僅僅是對于未來可期利益的一種權(quán)力性預(yù)定。但為了保護(hù)承租方的利益，可由出租方向承租方簽署保證函。保證內(nèi)容為出租方確保承租方能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照，協(xié)助承租方通過消防驗(yàn)收即可。如因出租方原由導(dǎo)致承租方未能辦理下營業(yè)執(zhí)照的，則應(yīng)賠償承租方的各類損失。

 

4、商業(yè)物業(yè)租賃中計(jì)租面積如何計(jì)算費(fèi)用？

（1）租金

寫字樓租金是以每天每平方米來計(jì)算，計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)由于國內(nèi)開發(fā)商規(guī)則的混亂，一般分為以下三種標(biāo)準(zhǔn)：

①建筑面積指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

②地毯面積，也稱使用面積、實(shí)用面積，地毯面積是室內(nèi)的凈使用面積（不含柱網(wǎng)），也就是墻體以內(nèi)的所有可使用的面積。

③套內(nèi)建筑面積，包括了套內(nèi)房屋使用面積（地毯面積），套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。實(shí)踐之中不同的房屋性質(zhì)（商鋪、寫字樓、廠房、住宅、公寓、酒店等）會有不同的計(jì)算方式和表現(xiàn)形式。

 

（2）物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)

寫字樓租金是以每月每平方米來計(jì)算。需要注意的是，物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)是除租金之外的主要費(fèi)用，因其與寫字樓能耗、環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)等管理水平直接相關(guān)。在2018年2月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部第37次部常務(wù)會議審議通過決定，廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號），所以在簽署最終合同時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理費(fèi)所包含的具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化明確。

實(shí)踐中通常物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)包含公共部位和外墻的保潔、公共設(shè)施(如電梯等)的維護(hù)保修、公共部位水和電、工作時(shí)間的中央空調(diào)費(fèi)以及保安管理費(fèi)等，但也有其他增值服務(wù)，對此應(yīng)當(dāng)書面約定，以避免未來出現(xiàn)的糾紛。

 

（3）空調(diào)/電力照明延時(shí)服務(wù)費(fèi)

物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)中的中央空調(diào)服務(wù)/電力服務(wù)費(fèi)通常為工作日的早上9點(diǎn)至晚18點(diǎn)（此非絕對標(biāo)準(zhǔn)，視各地區(qū)上班時(shí)間而定），如在非工作時(shí)間開動中央空調(diào)或另行提供電力照明燈服務(wù)，則需另行協(xié)商并支付費(fèi)用。對于加班較多的企業(yè)，應(yīng)事先考慮是否能夠承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，以免在后期為此產(chǎn)生糾紛。

 

4、免租期的實(shí)質(zhì)應(yīng)用

免租期有兩種作用，一是對于承租方正常裝修的時(shí)間補(bǔ)貼，另外一種是對于商戶的隱性降租，而對于是否有免租期及免租期的長短由雙方自行約定。

在實(shí)踐中，新投入市場的寫字樓為快速填充樓層或招徠主力客戶時(shí)，為隱蔽其真實(shí)成交價(jià)，會把免租期提高一定時(shí)限來給客戶變相打折，合同審核者應(yīng)對此有著正確認(rèn)知。

 

5、寫字樓項(xiàng)目不應(yīng)允許轉(zhuǎn)租

出租方在合同中應(yīng)書面明確嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租、分租、合租等事項(xiàng)，并在向承租方出具辦理營業(yè)執(zhí)照證明的文件中明確承租方主體，禁止在文件中留白空缺。在日常運(yùn)營中，亦應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格檢查是否存在轉(zhuǎn)分合等情形，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)

 

6、租賃合同不是唯一，物業(yè)管理規(guī)定或管理守則也是重要條款

產(chǎn)權(quán)人與管理人可能是分開的情形下，會分別簽署《租賃合同》與《物業(yè)管理規(guī)定》，而比較專業(yè)的寫字樓出租方會將一些違約責(zé)任分別放在物業(yè)規(guī)定之中，表面看這是由于前述的主體不同，但實(shí)際上這會導(dǎo)致很多承租方加大審核難度，常常在承租期間受到各種制約。此種方法有較大的隱蔽性，敬請注意。

 

7、發(fā)票的開具

產(chǎn)權(quán)人與管理人如果是兩個主體，這也是一種稅籌規(guī)劃管控，由于租金與物業(yè)費(fèi)稅率不同，所以會存在分別支付的情形。而對于“營改增”后的稅務(wù)問題，應(yīng)當(dāng)請公司財(cái)務(wù)部門出具專項(xiàng)書面意見，以供公司決策。但需要注意的是，一般租賃產(chǎn)生的租賃稅費(fèi)應(yīng)由出租人承擔(dān)，租戶經(jīng)營期間的經(jīng)營性稅費(fèi)由租戶承擔(dān)，這點(diǎn)毫無疑問。

 

8、保險(xiǎn)責(zé)任

很多寫字樓租賃合同中會要求承租方購買“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)”。所謂“公共責(zé)任險(xiǎn)”是指，在辦公室范圍內(nèi)，無論是承租方還是出租方原因，導(dǎo)致他人身體或財(cái)產(chǎn)受到損害的，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施。該保險(xiǎn)費(fèi)用屬于合理約定，能夠有效降低雙方責(zé)任，有利于各方將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至保險(xiǎn)公司承擔(dān)，各方應(yīng)當(dāng)予以支持以保障自身利益。

 

9、房屋返還約定

對于承租人退租時(shí)需要“恢復(fù)原狀”條款，應(yīng)給予特別重視，該恢復(fù)原狀的請求不僅是指物理上對原租賃物進(jìn)行狀態(tài)恢復(fù)（包括拆除附著物），還包括對該租賃面積上存在的營業(yè)注冊地址、電話、網(wǎng)絡(luò)賬號等無形資源的恢復(fù)，出租方務(wù)必對此要嚴(yán)格執(zhí)行，承租方也應(yīng)給予重視，避免應(yīng)未及時(shí)辦理注銷手續(xù)而導(dǎo)致的工商懲戒。

 

10、撤場條款

寫字樓出租方應(yīng)在合同中明確約定承租方因拖欠租金或其他違法活動導(dǎo)致撤離場地時(shí)對場地內(nèi)遺留物的處理方式。此處理方式與我在《商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽署要點(diǎn)建議》中第二條第四款第6項(xiàng)的建議方式相同，請參閱相關(guān)表述。

 

11、其他簽署要點(diǎn)建議：

（1）車位問題

在寫字樓租賃合同中須明確出租人是否提供車位供租戶使用，是否收取費(fèi)用。很多出租方稱車位已外包至停車場管理公司，但實(shí)際上可以優(yōu)質(zhì)承租人提供優(yōu)惠的停車位保障（前提是承租人真的很優(yōu)質(zhì)），對于常規(guī)承租人，如果承租面積較有優(yōu)勢時(shí)，也可爭取出租方的車位優(yōu)惠。此種優(yōu)惠形式多樣，免租、補(bǔ)貼、折扣等形式均可使用。

 

（2）電話容量問題

對于電話容量要求較大的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先確認(rèn)核實(shí)電話線路屬于何經(jīng)營商，是否存在相應(yīng)優(yōu)惠、是否存在相關(guān)限制及規(guī)定。

 

（3）機(jī)房及避雷針

部分科技、金融、商業(yè)企業(yè)在承租寫字樓時(shí)，會考慮到自身的網(wǎng)絡(luò)需求。尤其注重的是是否具有專屬的機(jī)房位置，該機(jī)房位置一般對于樓板承重、電力、網(wǎng)絡(luò)、獨(dú)立空調(diào)有著特殊需求，所以應(yīng)當(dāng)在簽署合同時(shí)對此進(jìn)行明確約定。如果該出租區(qū)域所在的城市有著雷暴較密集的氣象環(huán)境或該樓層在高層位置，則應(yīng)當(dāng)對于避雷針的安裝、性能進(jìn)行單獨(dú)約定，以確定費(fèi)用及危害責(zé)任。

 

（4）相鄰品牌及規(guī)避業(yè)態(tài)

甲級寫字樓中通常是以世界或中國500強(qiáng)為目標(biāo)客戶，同時(shí)對于優(yōu)質(zhì)的金融、能源、科技、文化企業(yè)以及律師、會計(jì)師等服務(wù)型機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)先選擇。此類企業(yè)或機(jī)構(gòu)由于自身形象定位，也會要求出租方在客戶選擇中杜絕名聲不佳的金融企業(yè)或高密度客流的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。實(shí)踐中在簽署租賃合同時(shí)，對于本條應(yīng)明確約定，以避免后期的煩擾。

 

（5）其他優(yōu)惠措施

寫字樓在租賃合同簽署時(shí)，也有通過贈送裝修或減免應(yīng)收費(fèi)用的形式作為促銷方式。作為承租方，可通過此方式爭取成本的降低。而出租方對于租金折扣與變相折扣兩種模式的考慮，應(yīng)當(dāng)更傾向于變相折扣，因?yàn)檫@樣可以對外維持一個良好形象。

本文是作為租賃型寫字樓合同簽署時(shí)一些小問題的參考建議，還有很多方面沒有梳理和歸納，僅希望能夠幫助到大家在寫字樓租賃合同簽署時(shí)作為一定的參考。但由于各地區(qū)寫字樓發(fā)展規(guī)模不同、情勢不同，所以這種個人經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知有著很大的局限性，其中必然有很多不足之處，還請大家多多指正批評，歡迎大家添加我的微信進(jìn)行指導(dǎo)。

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附件：

我個人對于高等級寫字樓的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

（由于對于寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)至今沒有強(qiáng)制性規(guī)劃，所以市場上存在這多個評定標(biāo)準(zhǔn)，以下標(biāo)準(zhǔn)是個人多年對外考查項(xiàng)目時(shí)認(rèn)可的參考標(biāo)準(zhǔn)，僅供各位在簽署合同時(shí)評判參考，不具有指導(dǎo)意義）

一、5A級寫字樓

1、辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽，線槽高度不低于15公分。

2、通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，能夠提供千兆端口，上下線路對等，在個別樓層預(yù)留獨(dú)立機(jī)房位置，且承重超過3千牛/平方米。強(qiáng)（弱）電豎井：強(qiáng)（弱）電豎井里若留有給企業(yè)自身可以走線的路徑和空間，則是具有較好的擴(kuò)展性的寫字樓。

3、樓宇（BA）：主要的機(jī)電系統(tǒng)有實(shí)現(xiàn)自動控制，采用雙回路供電方式或有應(yīng)急電源、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等備用發(fā)電系統(tǒng)。

4、消防（FA）：具有防火閉路電視監(jiān)控、煙感、溫感和火災(zāi)自動報(bào)警、自動噴灑裝置，同時(shí)逃生通道的寬度、方便性和指示系統(tǒng)的辨認(rèn)應(yīng)符合當(dāng)前消防規(guī)范的要求。對于超高層建筑，避難層有未被挪用

5、保安（SA）：主要是指攝像、門禁、保安管理系統(tǒng)，尤其是金融類企業(yè)對保安需求特別嚴(yán)苛。

二、甲級寫字樓：

1、建筑：其辦公部分應(yīng)超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。

2、電梯：按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米，等候時(shí)間不超過40秒、客貨分離、貨梯至少1部、有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

3、構(gòu)架：甲級寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高十米以上，其他樓層凈高為2.7米以上。

4、停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200平方米配置一個停車位，配備專用地上、地下停車場，地下停車場應(yīng)設(shè)有自動計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。

二、乙級寫字樓：

1、建筑：其辦公部分應(yīng)超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。

2、構(gòu)架：除地臺外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計(jì)算每300平方米應(yīng)配置一個停車位。

3、電梯：按大廈總面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。

4、安保：物業(yè)管理應(yīng)聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供24小時(shí)內(nèi)的報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)。