“十四五”開局，在粵港澳大灣區融合建設和深中合作浪潮下，中山“東承西接”的中心樞紐優勢逐漸顯現，城市商業發展駛入快車道。
從增量市場來看，近幾年一批粵系房企紛紛布局中山，讓這座城市在大灣區商業市場中愈顯“人杰地靈”。而時代商業重點挖掘社區商業潛力，以“家門口的花漾時光”為基調，首進中山，搶占沙溪鎮商業空白。
作為時代商業社區型購物中心的代表作，時代芳華里無疑立于商業潮頭之上。值得注意的是，這一即將在今年8月開業的新項目，背后還隱藏著一個從百貨到MALL的“改命”風水大局。
坐擁“風水寶地”
時代芳華里選址黃金法則
商業選址講究“風水寶地”，在遵循商圈結構、人口密度、消費力法則的同時，“搶風水”也是必要輔助。
1、踩準城市商業發展舞步，強勢補位商圈空白。
根據規劃，中山將在2035年形成“一主兩帶三核多心”的商業格局，其中緊鄰中心組團的沙溪鎮乘著“雙區驅動”重大戰略東風，在十四五期間大力推進城市產業布局高端發展，全力打造“中山西城市新中心”。
占據核心地帶的時代芳華里，毗鄰沙溪大道和博愛路雙主干道，率先搶占沙溪鎮現代商業空白，將為沙溪鎮片區乃至全中山消費者帶來一座全新的社區型標桿購物中心。
2、3公里80萬+客流兌現，鎖定高品質家庭客群。
最新公布的人口普查顯示，2020年中山常住人口達441.8萬人，十年增長率為41.56%，增速在全省僅次于深圳、珠海和廣州。
其中時代芳華里所處3公里內，市調顯示常住人口超80萬，周邊聚集著中海、雅居樂、華發、奧園、碧桂園等36個中高端住宅小區和36所學校，擁有穩定高質的家庭客流基礎和天然的社區商業氛圍。
時代芳華里片區毗鄰雙主干道，高速接駁京珠線105國道，半小時通達中江立交、三沙大橋等立體路網，實現中山全域暢達，多方位導流，將帶來源源不斷的客流補給。
3、背靠五桂山，時代芳華里的巧妙風水大局。
時代芳華里以中山“最高峰”五桂山為靠山，巨門財星在南；面朝西北貪狼來水，貪狼秀峰。這個巧妙的風水大局，將幫助項目有效聚合人氣和財運。
貪狼、巨門是風水學里九星的吉星。五桂山山脈所在之地，龍氣旺盛，也是巨門財星位所在，項目背靠財星，自然財源廣進。
而西北角恰有區域水系正面朝對商場門口，風水學有說，乾坤艮巽天然穴，水來對面是真龍。廣東人以水為財，對時代芳華里的財源起到很大的促進作用。
西北角水對大門的同時，亦有貪狼秀麗山體作案臺。案臺秀氣對商場大門，同樣是很好的風水布局，對人丁鼎盛起到吸引作用。
百貨到Mall的全面革新
蘊藏風水學問的“爆改術”
近年來，購物需求轉移到線上消費，線下消費更注重社交、生活、體驗，傳統百貨式商場面臨著改革升級的挑戰。
時代芳華里為了更好匹配鄰里社區的消費體驗需求，將原百貨中心從建筑外立面到內部空間向嶄新社區型購物中心進行全面“爆改”。
項目特邀國際知名建筑設計院AGC Design擔綱空間設計，該團隊曾參與武漢光谷K11、廣州IGC天匯廣場、上海恒隆廣場、成都大悅城等多個知名商業地產項目的建筑及室內設計，擅長將創新而實用的理念融入現代建筑，且能夠在設計細處兼顧人文因素的考量。
同時，項目更邀請著名堪輿學家伍岳峰進行風水指導，在整體改造、動線設計、業態分布等方面通過合理的規劃，營造藏風聚氣的風水格局，從而聚集龐大的人氣、旺財利市之布局。
1、貪狼生位旺人丁，吸睛門面大展“迎客術”。
購物中心的外立面設計直接定調整個商業空間的規劃主題與定位，隨著大眾審美和創新意識的不斷提高，擁有高顏值、高格調外立面的購物中心意味著為后續經營帶來良好開端。
時代芳華里的外立面作為嶄新社區購物中心的第一印象，AGC團隊在設計上以“互動·形合”為題，以形像盒子和展示盒子的交錯和組合打造出時尚簡潔形象，在視覺上提升好感度。
項目盒子立面配合玻璃幕牆和沖孔透光鋁板的使用讓整個購物中心看起來像一個打開的禮物盒，為周邊社區的消費者帶來一個全新豐富舒適的生活體驗。
為配合時代芳華里整個外立面整體形象，作為“門面擔當”的迎客大門，從項目設計、引流規劃等角度，結合風水指導實現“爆改”。
原來項目改造之前，大門開在東北角，存在五鬼絕位開門的問題。項目改造后，已將鬼門封閉，在旁邊吉位開門，對商場的煞氣進行了化解，促進了整個商場旺氣的流通。
時代芳華里的西北方，從區位來看，是十字路口，也是商業迎客的“黃金C位”。項目把大門改在西北后，商場為坐巽向乾，為四天柱立向，廣場所在位置為貪狼生位。風水學有說，貪狼生位大旺人丁。因廣場明堂開闊，客流、車流密集而暢旺，有利于人流聚集，對集聚商場的人氣，作用巨大。
2、化解路沖，巧用“盤活術”消除商業死角。
商場方在做好購物中心的“門面”展示外，其空間使用效率更決定商業價值的最大發揮。
在這一層面上，時代芳華里針對許多不合理的動線規劃導致阻礙空間和客流的“商業死角”進行巧妙盤活，提升空間的經營效率。
如項目的街區轉角處，設置一個具有標志性的景觀雕塑，讓街區更為暢通連接。在風水學中，這種做法能化解路沖，起到很好的帶客作用，實現引流。
△圖中景觀雕塑為示意圖，非最終效果
3、生水入明堂，大旺客流的入口、動線“改造術”。
購物中心的入口作為內外空間連接的最核心位置，與商場動線構筑成人氣流動的樞紐。
時代芳華里原商場僅有單一主入口，且入口方向與主干道、廣場及步行街欠缺互動。在AGC團隊操刀修改后，開設四個入口，實現主次入口與主干道、廣場及步行街四通八達，也讓商場的動線更具有流動性，方便人流的觸達性。
實際上，時代芳華里入口、動線改造內有乾坤，也隱藏著聚客的風水學問。
整個項目的主動線軸線為坐巽向乾兼巳亥320°-140°，為力量最大的四天柱立向，芳華里與中山區域的水系形成龍水交媾，生水入明堂，大旺客流，大旺財源。
為發揮項目聚客區位優勢，商場將另一個主入口開在西南旺位。在旺位開門迎客，帶旺了原有商業街的客流。
而項目中庭的設計，則充分考慮了西北、西南兩個生旺入口的作用，在核心區形成動線回環，使客流自然流向東北、東南兩個區域，讓中庭起到四水歸堂的作用。
4、五行風水匹配業態，更講究“平衡術”。
商業規劃中，各類零售、餐飲、娛樂及大型主力店等業態規劃及比例組合，是決定購物中心成功的重要因素，也是決定商場品牌招商策略以及后續經營業績的關鍵。
主打社區商業的時代芳華里，在業態配比上更吻合樂齡祖輩、高知爹地、潮流辣媽、全能潮娃等全齡客群的時間軌跡，從早餐、早茶到早教，從下午茶、教培到社交聚會，從健身、觀影到夜宵，相應業態匹配不同客群在時間上的需求，打造全天候芳華現場。
主力商家X芳華里，全時段消費概念呈現
精準對應相應客群需求進行業態選取的同時，時代芳華里結合整體改造，根據項目入口、整體人流的走向，來合理搭配布局業態。
如超市、兒童、電影院這類業態能集聚人氣，陽氣極旺，時代芳華里將其設置二層、三層、五層，輔以休閑娛樂、零售等部分陽氣較弱的業態，通過陰陽平衡的理念進行合理搭配和業態互補，并可讓商場人氣實現向上導流。
時代芳華里更參考五行風水的平衡理念，如當中餐飲業態為五行中的火屬性，而生活零售類屬木再生，健身房則是以水為主、金為輔，時代芳華里通過合理鋪位及樓層布局，協調相生，使商業中的旺氣得以最大化。
時代芳華里合理且平衡的業態布局，已吸引包括百佳永輝Bravo超市、星河巨幕影城、大師兄、肯德基、小米之家等眾多品牌商戶進駐。項目以更注重以首店效應和煥新品牌吸附流量，占領市場高地，其中首進中山西品牌占比近50%，采用煥新形象的品牌商戶超60%，包括引入全國首個24小時全天候運動體驗館---REACTION ARENA、中山首家KK館、中山西首家ADIDAS MEGA 2、跨雙層最美兒童書店讀木舟繪本館等，開業后將呈現更旺的客流聚集。
結語
一個商業項目的改造非單純地“營造概念”，時代芳華里切實考慮商業效益及功能兌現，通過從設計規劃到空間改造實現革新行業的升級，并科學融入風水的理念，使之成為商業旺地。
而未來，時代芳華里為更好地提升商業價值，項目緊抓運營法則，以同一招商運營團隊全程服務客戶，以“招商——育商——養商”的全周期培養路徑與商戶一道實現生態共建與收益共贏。
隨著今年8月的開業綻放，時代芳華里將以“家門口的花漾時光”的姿態，引領中山中心城區西部生活方式。
文章來源：房地產觀察
