從百貨到Mall的“改命”，芳華里之風(fēng)水養(yǎng)商記

“十四五”開局，在粵港澳大灣區(qū)融合建設(shè)和深中合作浪潮下，中山“東承西接”的中心樞紐優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，城市商業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

從增量市場(chǎng)來看，近幾年一批粵系房企紛紛布局中山，讓這座城市在大灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)中愈顯“人杰地靈”。而時(shí)代商業(yè)重點(diǎn)挖掘社區(qū)商業(yè)潛力，以“家門口的花漾時(shí)光”為基調(diào)，首進(jìn)中山，搶占沙溪鎮(zhèn)商業(yè)空白。

作為時(shí)代商業(yè)社區(qū)型購物中心的代表作，時(shí)代芳華里無疑立于商業(yè)潮頭之上。值得注意的是，這一即將在今年8月開業(yè)的新項(xiàng)目，背后還隱藏著一個(gè)從百貨到MALL的“改命”風(fēng)水大局。

坐擁“風(fēng)水寶地”

時(shí)代芳華里選址黃金法則

商業(yè)選址講究“風(fēng)水寶地”，在遵循商圈結(jié)構(gòu)、人口密度、消費(fèi)力法則的同時(shí)，“搶風(fēng)水”也是必要輔助。

1、踩準(zhǔn)城市商業(yè)發(fā)展舞步，強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)位商圈空白。

根據(jù)規(guī)劃，中山將在2035年形成“一主兩帶三核多心”的商業(yè)格局，其中緊鄰中心組團(tuán)的沙溪鎮(zhèn)乘著“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”重大戰(zhàn)略東風(fēng)，在十四五期間大力推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)布局高端發(fā)展，全力打造“中山西城市新中心”。

占據(jù)核心地帶的時(shí)代芳華里，毗鄰沙溪大道和博愛路雙主干道，率先搶占沙溪鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)空白，將為沙溪鎮(zhèn)片區(qū)乃至全中山消費(fèi)者帶來一座全新的社區(qū)型標(biāo)桿購物中心。

2、3公里80萬+客流兌現(xiàn)，鎖定高品質(zhì)家庭客群。

最新公布的人口普查顯示，2020年中山常住人口達(dá)441.8萬人，十年增長率為41.56%，增速在全省僅次于深圳、珠海和廣州。

其中時(shí)代芳華里所處3公里內(nèi)，市調(diào)顯示常住人口超80萬，周邊聚集著中海、雅居樂、華發(fā)、奧園、碧桂園等36個(gè)中高端住宅小區(qū)和36所學(xué)校，擁有穩(wěn)定高質(zhì)的家庭客流基礎(chǔ)和天然的社區(qū)商業(yè)氛圍。

時(shí)代芳華里片區(qū)毗鄰雙主干道，高速接駁京珠線105國道，半小時(shí)通達(dá)中江立交、三沙大橋等立體路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)中山全域暢達(dá)，多方位導(dǎo)流，將帶來源源不斷的客流補(bǔ)給。

3、背靠五桂山，時(shí)代芳華里的巧妙風(fēng)水大局。

時(shí)代芳華里以中山“最高峰”五桂山為靠山，巨門財(cái)星在南；面朝西北貪狼來水，貪狼秀峰。這個(gè)巧妙的風(fēng)水大局，將幫助項(xiàng)目有效聚合人氣和財(cái)運(yùn)。

貪狼、巨門是風(fēng)水學(xué)里九星的吉星。五桂山山脈所在之地，龍氣旺盛，也是巨門財(cái)星位所在，項(xiàng)目背靠財(cái)星，自然財(cái)源廣進(jìn)。

而西北角恰有區(qū)域水系正面朝對(duì)商場(chǎng)門口，風(fēng)水學(xué)有說，乾坤艮巽天然穴，水來對(duì)面是真龍。廣東人以水為財(cái)，對(duì)時(shí)代芳華里的財(cái)源起到很大的促進(jìn)作用。

西北角水對(duì)大門的同時(shí)，亦有貪狼秀麗山體作案臺(tái)。案臺(tái)秀氣對(duì)商場(chǎng)大門，同樣是很好的風(fēng)水布局，對(duì)人丁鼎盛起到吸引作用。

百貨到Mall的全面革新

蘊(yùn)藏風(fēng)水學(xué)問的“爆改術(shù)”

近年來，購物需求轉(zhuǎn)移到線上消費(fèi)，線下消費(fèi)更注重社交、生活、體驗(yàn)，傳統(tǒng)百貨式商場(chǎng)面臨著改革升級(jí)的挑戰(zhàn)。

時(shí)代芳華里為了更好匹配鄰里社區(qū)的消費(fèi)體驗(yàn)需求，將原百貨中心從建筑外立面到內(nèi)部空間向嶄新社區(qū)型購物中心進(jìn)行全面“爆改”。

項(xiàng)目特邀國際知名建筑設(shè)計(jì)院AGC Design擔(dān)綱空間設(shè)計(jì)，該團(tuán)隊(duì)曾參與武漢光谷K11、廣州IGC天匯廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、成都大悅城等多個(gè)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)，擅長將創(chuàng)新而實(shí)用的理念融入現(xiàn)代建筑，且能夠在設(shè)計(jì)細(xì)處兼顧人文因素的考量。

同時(shí)，項(xiàng)目更邀請(qǐng)著名堪輿學(xué)家伍岳峰進(jìn)行風(fēng)水指導(dǎo)，在整體改造、動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分布等方面通過合理的規(guī)劃，營造藏風(fēng)聚氣的風(fēng)水格局，從而聚集龐大的人氣、旺財(cái)利市之布局。

1、貪狼生位旺人丁，吸睛門面大展“迎客術(shù)”。

購物中心的外立面設(shè)計(jì)直接定調(diào)整個(gè)商業(yè)空間的規(guī)劃主題與定位，隨著大眾審美和創(chuàng)新意識(shí)的不斷提高，擁有高顏值、高格調(diào)外立面的購物中心意味著為后續(xù)經(jīng)營帶來良好開端。

時(shí)代芳華里的外立面作為嶄新社區(qū)購物中心的第一印象，AGC團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)上以“互動(dòng)·形合”為題，以形像盒子和展示盒子的交錯(cuò)和組合打造出時(shí)尚簡潔形象，在視覺上提升好感度。

項(xiàng)目盒子立面配合玻璃幕牆和沖孔透光鋁板的使用讓整個(gè)購物中心看起來像一個(gè)打開的禮物盒，為周邊社區(qū)的消費(fèi)者帶來一個(gè)全新豐富舒適的生活體驗(yàn)。

為配合時(shí)代芳華里整個(gè)外立面整體形象，作為“門面擔(dān)當(dāng)”的迎客大門，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、引流規(guī)劃等角度，結(jié)合風(fēng)水指導(dǎo)實(shí)現(xiàn)“爆改”。

原來項(xiàng)目改造之前，大門開在東北角，存在五鬼絕位開門的問題。項(xiàng)目改造后，已將鬼門封閉，在旁邊吉位開門，對(duì)商場(chǎng)的煞氣進(jìn)行了化解，促進(jìn)了整個(gè)商場(chǎng)旺氣的流通。

時(shí)代芳華里的西北方，從區(qū)位來看，是十字路口，也是商業(yè)迎客的“黃金C位”。項(xiàng)目把大門改在西北后，商場(chǎng)為坐巽向乾，為四天柱立向，廣場(chǎng)所在位置為貪狼生位。風(fēng)水學(xué)有說，貪狼生位大旺人丁。因廣場(chǎng)明堂開闊，客流、車流密集而暢旺，有利于人流聚集，對(duì)集聚商場(chǎng)的人氣，作用巨大。

2、化解路沖，巧用“盤活術(shù)”消除商業(yè)死角。

商場(chǎng)方在做好購物中心的“門面”展示外，其空間使用效率更決定商業(yè)價(jià)值的最大發(fā)揮。

在這一層面上，時(shí)代芳華里針對(duì)許多不合理的動(dòng)線規(guī)劃導(dǎo)致阻礙空間和客流的“商業(yè)死角”進(jìn)行巧妙盤活，提升空間的經(jīng)營效率。

如項(xiàng)目的街區(qū)轉(zhuǎn)角處，設(shè)置一個(gè)具有標(biāo)志性的景觀雕塑，讓街區(qū)更為暢通連接。在風(fēng)水學(xué)中，這種做法能化解路沖，起到很好的帶客作用，實(shí)現(xiàn)引流。

△圖中景觀雕塑為示意圖，非最終效果

3、生水入明堂，大旺客流的入口、動(dòng)線“改造術(shù)”。

購物中心的入口作為內(nèi)外空間連接的最核心位置，與商場(chǎng)動(dòng)線構(gòu)筑成人氣流動(dòng)的樞紐。

時(shí)代芳華里原商場(chǎng)僅有單一主入口，且入口方向與主干道、廣場(chǎng)及步行街欠缺互動(dòng)。在AGC團(tuán)隊(duì)操刀修改后，開設(shè)四個(gè)入口，實(shí)現(xiàn)主次入口與主干道、廣場(chǎng)及步行街四通八達(dá)，也讓商場(chǎng)的動(dòng)線更具有流動(dòng)性，方便人流的觸達(dá)性。

實(shí)際上，時(shí)代芳華里入口、動(dòng)線改造內(nèi)有乾坤，也隱藏著聚客的風(fēng)水學(xué)問。

整個(gè)項(xiàng)目的主動(dòng)線軸線為坐巽向乾兼巳亥320°-140°，為力量最大的四天柱立向，芳華里與中山區(qū)域的水系形成龍水交媾，生水入明堂，大旺客流，大旺財(cái)源。

為發(fā)揮項(xiàng)目聚客區(qū)位優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)將另一個(gè)主入口開在西南旺位。在旺位開門迎客，帶旺了原有商業(yè)街的客流。

而項(xiàng)目中庭的設(shè)計(jì)，則充分考慮了西北、西南兩個(gè)生旺入口的作用，在核心區(qū)形成動(dòng)線回環(huán)，使客流自然流向東北、東南兩個(gè)區(qū)域，讓中庭起到四水歸堂的作用。

4、五行風(fēng)水匹配業(yè)態(tài)，更講究“平衡術(shù)”。

商業(yè)規(guī)劃中，各類零售、餐飲、娛樂及大型主力店等業(yè)態(tài)規(guī)劃及比例組合，是決定購物中心成功的重要因素，也是決定商場(chǎng)品牌招商策略以及后續(xù)經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵。

主打社區(qū)商業(yè)的時(shí)代芳華里，在業(yè)態(tài)配比上更吻合樂齡祖輩、高知爹地、潮流辣媽、全能潮娃等全齡客群的時(shí)間軌跡，從早餐、早茶到早教，從下午茶、教培到社交聚會(huì)，從健身、觀影到夜宵，相應(yīng)業(yè)態(tài)匹配不同客群在時(shí)間上的需求，打造全天候芳華現(xiàn)場(chǎng)。

主力商家X芳華里，全時(shí)段消費(fèi)概念呈現(xiàn)

精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)相應(yīng)客群需求進(jìn)行業(yè)態(tài)選取的同時(shí)，時(shí)代芳華里結(jié)合整體改造，根據(jù)項(xiàng)目入口、整體人流的走向，來合理搭配布局業(yè)態(tài)。

如超市、兒童、電影院這類業(yè)態(tài)能集聚人氣，陽氣極旺，時(shí)代芳華里將其設(shè)置二層、三層、五層，輔以休閑娛樂、零售等部分陽氣較弱的業(yè)態(tài)，通過陰陽平衡的理念進(jìn)行合理搭配和業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并可讓商場(chǎng)人氣實(shí)現(xiàn)向上導(dǎo)流。

時(shí)代芳華里更參考五行風(fēng)水的平衡理念，如當(dāng)中餐飲業(yè)態(tài)為五行中的火屬性，而生活零售類屬木再生，健身房則是以水為主、金為輔，時(shí)代芳華里通過合理鋪位及樓層布局，協(xié)調(diào)相生，使商業(yè)中的旺氣得以最大化。

時(shí)代芳華里合理且平衡的業(yè)態(tài)布局，已吸引包括百佳永輝Bravo超市、星河巨幕影城、大師兄、肯德基、小米之家等眾多品牌商戶進(jìn)駐。項(xiàng)目以更注重以首店效應(yīng)和煥新品牌吸附流量，占領(lǐng)市場(chǎng)高地，其中首進(jìn)中山西品牌占比近50%，采用煥新形象的品牌商戶超60%，包括引入全國首個(gè)24小時(shí)全天候運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)館---REACTION ARENA、中山首家KK館、中山西首家ADIDAS MEGA 2、跨雙層最美兒童書店讀木舟繪本館等，開業(yè)后將呈現(xiàn)更旺的客流聚集。

結(jié)語

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的改造非單純地“營造概念”，時(shí)代芳華里切實(shí)考慮商業(yè)效益及功能兌現(xiàn)，通過從設(shè)計(jì)規(guī)劃到空間改造實(shí)現(xiàn)革新行業(yè)的升級(jí)，并科學(xué)融入風(fēng)水的理念，使之成為商業(yè)旺地。

而未來，時(shí)代芳華里為更好地提升商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目緊抓運(yùn)營法則，以同一招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)全程服務(wù)客戶，以“招商——育商——養(yǎng)商”的全周期培養(yǎng)路徑與商戶一道實(shí)現(xiàn)生態(tài)共建與收益共贏。

隨著今年8月的開業(yè)綻放，時(shí)代芳華里將以“家門口的花漾時(shí)光”的姿態(tài)，引領(lǐng)中山中心城區(qū)西部生活方式。

文章來源：房地產(chǎn)觀察