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文旅地產(chǎn)苦淚

來(lái)源:旅海泛舟       作者:旅海泛舟       時(shí)間:2021-06-16

文旅地產(chǎn)看上去很美,夢(mèng)幻迷人;文旅地產(chǎn)實(shí)際上很慘,苦淚連連。

從李亞鵬麗江雪山公司欠債到萬(wàn)達(dá)文旅城轉(zhuǎn)讓,無(wú)不表明文旅地產(chǎn)的光環(huán)在褪色。隨著消費(fèi)升級(jí)、休閑度假流行,各方大能紛紛投身文旅地產(chǎn)。然而文旅地產(chǎn)不是剛需,一著不慎即陷入進(jìn)退維谷境地。勾地困難,市場(chǎng)突變,政策轉(zhuǎn)向,美夢(mèng)轉(zhuǎn)眼淚空。

度假休閑需情懷,地產(chǎn)文旅兩纏綿。

一、勾地困難

拿地而來(lái),奔地而去。有地,干事。

文旅地產(chǎn)苦淚

 

文旅項(xiàng)目大多位于生態(tài)良好的保護(hù)區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū),拿地十分不易。這些地方不允許住宅開發(fā),只能通過(guò)旅游配套用地、度假用地、康養(yǎng)用地獲得使用權(quán)。即便如此,也存在審批手續(xù)繁瑣、調(diào)規(guī)時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題。項(xiàng)目如果納入國(guó)土空間規(guī)劃,就會(huì)減小勾地受阻可能性。碰到天然林和基本農(nóng)田,則調(diào)規(guī)無(wú)望。

土地紅線,高壓禁線。大意,壞事。

◆配套用地

旅游開發(fā),配套用地。

景區(qū)性質(zhì)決定了用地規(guī)模大小。作為旅游景區(qū),游客中心、停車場(chǎng)、廁所、接待設(shè)施及道路配套等都需要建設(shè)用地,提前立項(xiàng)審批。項(xiàng)目啟動(dòng)前,及時(shí)調(diào)規(guī)并辦理相關(guān)手續(xù),以免情況變化,導(dǎo)致“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”用地?zé)o著落。

快速勾地,完善手續(xù)。錯(cuò)失良機(jī),極易受阻。

◆度假用地

度假休閑,須有福地。

旅游度假區(qū)有相應(yīng)的建設(shè)用地配套,贏在起跑線上。只要定位準(zhǔn)確,宣傳及時(shí),營(yíng)銷得當(dāng),度假區(qū)大都過(guò)得很滋潤(rùn),是文旅地產(chǎn)中的佼佼者。有地有市場(chǎng),度假不用忙。

定向度假,專項(xiàng)用地。有的放矢,心不迷茫。

◆康養(yǎng)用地

民生福利,康養(yǎng)用地。

承擔(dān)部分養(yǎng)老功能的康養(yǎng)用地極易獲批。從納入國(guó)土空間規(guī)劃到商民兩用開發(fā),區(qū)域性的康療養(yǎng)生受到政策和市場(chǎng)歡迎。做了政府想干的事,滿足了市場(chǎng)噴涌需求,多贏。

銀發(fā)浪潮涌,康養(yǎng)需求旺。順勢(shì)拿地,福蔭一方。

拿地難,似油煎。

度假和康養(yǎng)屬于定向拿地,量少。大多文旅地產(chǎn)是通過(guò)旅游項(xiàng)目拿地。即開發(fā)或經(jīng)營(yíng)一個(gè)旅游項(xiàng)目,配套多少建設(shè)用地指標(biāo)。如前期規(guī)劃到位,調(diào)規(guī)及時(shí),用地?zé)o虞。如聽信領(lǐng)導(dǎo)口頭承諾,或規(guī)劃設(shè)計(jì)單位理解用地政策不夠,把天然林、基本農(nóng)田作為開發(fā)用地,實(shí)際上動(dòng)不了陷入“等地狀態(tài)”那就悲催。保證金繳了,無(wú)地可用或指標(biāo)縮水,進(jìn)不得退不出,空養(yǎng)旅游,艱難等待轉(zhuǎn)機(jī)!

文旅地產(chǎn),無(wú)地難產(chǎn)。養(yǎng)旅游,愁白頭。

二、市場(chǎng)突變

消費(fèi)轉(zhuǎn)型,市場(chǎng)突變。

文旅地產(chǎn)苦淚

 

社會(huì)發(fā)展時(shí)期不同,消費(fèi)需求有異。剛需市場(chǎng)時(shí),投資保值是熱點(diǎn);供給側(cè)改革時(shí),分時(shí)度假受青睞;旅居時(shí)代,別樣生活才是享受。文旅地產(chǎn),跟隨時(shí)代風(fēng)向標(biāo)快速改變。慢騰騰不思變,只會(huì)被拍死在刻舟求劍的臆想點(diǎn)。

以變應(yīng)變,需求不變。墨守成規(guī),必被淘汰。

◆投資保值

炒房風(fēng)口,投資保值。

全民炒房,房?jī)r(jià)飛漲。處于價(jià)格洼地的文旅地產(chǎn)品質(zhì)好,單價(jià)低,總價(jià)低,備受歡迎。隨著國(guó)家調(diào)控,房住不炒,加之經(jīng)濟(jì)下滑,房產(chǎn)投資戛然而止,景區(qū)房都好賣的日子沒有了。一個(gè)時(shí)代結(jié)束,下個(gè)時(shí)代開啟——有消費(fèi)就有需求。

房?jī)r(jià)漲,投資。物價(jià)漲,保值。都不漲,享用。

◆分時(shí)度假

自住兼營(yíng),分時(shí)度假。

約定一年居住多久時(shí)間,其余時(shí)候交由公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),景區(qū)分時(shí)度假時(shí)代開啟。多套房,多地住,有收益,不動(dòng)產(chǎn)變活銀行。房地產(chǎn)調(diào)控后,分時(shí)度假房通過(guò)經(jīng)營(yíng)盤活,風(fēng)險(xiǎn)分散三方共利。

投資經(jīng)營(yíng)兩不誤,自主營(yíng)收都兼顧。思維變,前路寬。

◆旅居時(shí)代

旅居時(shí)代,候鳥生活。

隨季節(jié)變換遷徙,一卡在手說(shuō)走就走。當(dāng)回歸原真成為一種生活方式,消費(fèi)者追求的就不只是一套房,而是可以滿足某種生活狀態(tài)的“一類型房”。住一月、住一季、住一年、住三年五年八年,十年二十年三十年,用一間房的價(jià)格,享受無(wú)限生活空間。

房子靈幻為生活方式,文旅地產(chǎn)便是販賣消費(fèi)者情懷。

市場(chǎng)在變,初心不變。

服務(wù)消費(fèi)者,滿足市場(chǎng)需求,文旅地產(chǎn)的初衷不變。以人為本,高性價(jià)比投資,分時(shí)度假經(jīng)營(yíng),候鳥旅居慢享受,房子不再是冰冷的“物品”,而是可動(dòng)起來(lái)的“情感”,讓生活變得多姿多彩。市場(chǎng)變了,產(chǎn)品和服務(wù)跟著變,不然只有光眼看。

市場(chǎng)變換,產(chǎn)品跟隨。思維升格,房為情感。

三、政策轉(zhuǎn)向

政策轉(zhuǎn)向,重新考量。

文旅地產(chǎn)苦淚

 

當(dāng)國(guó)家政策發(fā)生重大改變時(shí),文旅項(xiàng)目需及時(shí)調(diào)整,合規(guī)運(yùn)作。配套設(shè)施的先建后補(bǔ)、大棚房的李代桃僵、新型地產(chǎn)的改頭換面,如不符合階段性政策規(guī)定都可能血本無(wú)歸。此一時(shí)彼一時(shí),文旅地產(chǎn)得有“常識(shí)”!偶然膽大,長(zhǎng)期合法。

緊跟政策,證照齊全。文旅地產(chǎn),合法合規(guī)。

◆先建后補(bǔ)

特殊時(shí)期,先建后補(bǔ)。

文旅項(xiàng)目大多承載政治任務(wù),需“按時(shí)”完工交付。手續(xù)可以邊建邊辦,但不得不辦。錯(cuò)過(guò)當(dāng)時(shí)機(jī)不辦,后續(xù)難辦。政策一變,違建難看。風(fēng)吹草動(dòng),爭(zhēng)辯無(wú)用。

合規(guī)手續(xù),及時(shí)辦理。講規(guī)守矩,不越雷池。

◆李代桃僵

李代桃僵,擦邊易拆。

本是農(nóng)用設(shè)施的大棚房成了餐廳民宿,成了加工廠房,或?yàn)閵蕵?lè)場(chǎng)所,毫無(wú)農(nóng)業(yè)元素,結(jié)果被清理拆除!曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)承諾、政府不管,大棚里的文旅地產(chǎn),不倫不類。

農(nóng)業(yè)大棚,文旅經(jīng)營(yíng)。國(guó)土巡查,連根帶拔。

◆新型地產(chǎn)

新型地產(chǎn),狂加場(chǎng)景。

地產(chǎn)調(diào)控,轉(zhuǎn)移陣地。農(nóng)業(yè)+房子,美其名曰“新農(nóng)業(yè)體驗(yàn)”;森林+房子,冠之以“回歸野墅”。前述項(xiàng)目不論以何種形式出現(xiàn),都是沒有合法身份的“新型地產(chǎn)”!無(wú)名分,無(wú)認(rèn)可,“法無(wú)例不究”!遮遮掩掩、躲躲藏藏,只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的新型地產(chǎn),夾縫求生。不查無(wú)事,一查關(guān)門。

場(chǎng)景可變,本質(zhì)難改。形式翻新,身份難尋。

政策轉(zhuǎn)向,模式更新。

政策變,步伐變。政策導(dǎo)向是文旅地產(chǎn)指南,影響其存在方式和存續(xù)周期。群雄逐鹿時(shí)期,膽大就有收獲;混沌不清時(shí),臨建也有大作為;紅線不嚴(yán)階段,地產(chǎn)加場(chǎng)景也是天作之合。只是當(dāng)風(fēng)向變了時(shí),別逆風(fēng)而行,不然折斷翅膀是遲早的事。

緊隨政策走,文旅飯碗有。長(zhǎng)遠(yuǎn),深謀。持續(xù),遠(yuǎn)慮。

結(jié)語(yǔ)

文旅地產(chǎn)苦,有苦無(wú)處訴。善勾地,不入坑。市場(chǎng)政策,靈活應(yīng)變。

相比傳統(tǒng)剛需地產(chǎn),文旅地產(chǎn)有更多“苦點(diǎn)”和不確定性。地難拿,稍不留意入深坑,能爬起來(lái)是萬(wàn)幸;變化快,產(chǎn)品換代身后拋,轉(zhuǎn)眼已是陌路人;風(fēng)向轉(zhuǎn),多年經(jīng)營(yíng)付東流,一旅回到解放前。看似光鮮華美的文旅地產(chǎn),進(jìn)去易,抽身難。

做好旅游,帶動(dòng)地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)不只是房子,還有文化內(nèi)涵,消費(fèi)場(chǎng)景,生活方式。藉旅游名義,投機(jī)地產(chǎn),苦果自吞。旅游地產(chǎn),有無(wú)法言說(shuō)的傷!

文章來(lái)源:旅海泛舟

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