聊起這個話題，
在成都，有一個項目讓人略感遺憾。
每次和北上廣的朋友，和外地的商業人聊起成都，必然會說到這里有最強的新一線城市商業氛圍，然后就會說到IFS+太古里，之間的配合如何如何完美，成就了這個160億+銷售額的春熙商圈。
這樣的信息有好有壞，至少在零售這個維度上，成都有與一線城市平齊的作品案例，但似乎除了這個核心商圈以外，成都給人印象深刻的商業就寥寥無幾，或許會提到成都萬象城，大悅城、城市更新會提及萬科的猛追灣，新商圈會想到金融城；除此以外，其他商業幾乎不怎么出圈。
但實際情況并不如此。如果換一個角度，例如從建筑設計的層面來看，你可以想到西村大院；這個在威尼斯雙年展建筑類獲獎的項目，一個有著國際聲望的建筑作品，至今的商業運營狀態依然比較一般，平時找不到去消費什么的理由，當然這里也確實更適合做文創辦公和社區運動；
或者你還能想到成都某大的“某某廣場”，就是曾經華人置地的The One，曾幾何時“市中心，港資商業，超級綜合體，瑞吉酒店”，自帶強烈光環的The One，也因不專業的商業運營變得毫無存在感，精致的入口廣場成為了廣場舞場地，讓人惋惜。
但在這里最想說的是，成都來福士。
從“大師設計”的標簽來看，成都來福士至今都沒有被超越。斯蒂文·霍爾Steven Holl所打造的“城中之城”，將傳統較為封閉的城市綜合體開辟為超高品質的城市公共空間，這樣的理念到現在講起來都能讓人不已，也成為一代代建筑專業的學生都要去打卡學習的案例。
特別是在12年這個項目剛剛亮相時，那時的成都還沒有IFS太古里，這里就已經是在成都年輕人眼里最潮最前沿的商業綜合體，所有人都想去玩一圈。在陽光好的時候，Mall的中庭天井，光線透過湖面打在地面上，波紋一圈圈流動，這個場景很感染人。
但讓人可惜的點在于，由于后來春熙商圈的重新崛起，也因為站南商圈和其他核心商圈的持續發力，來福士在人南板塊上顯得非常孤立，商辦運營也沒有亮點；而為了“活下去”，零售部分沒有堅持最初的定位，開始逐步“下沉”，成為了一個服務周邊三五公里的社區級Mall。大師作品，最后只是解決了一個標準萬達廣場就能解決的功能。
或許能找出不少設計上的問題：比如頂層廣場的場景過冷過硬，留不住人，商業氛圍感也不強；同時為了照顧整個建筑的設計氣質，犧牲了商戶本身的氛圍展示性；但總的來說，一個最初定位于城市核心地標級的商業，最終只滿足了周邊人群的基礎需求，這都是一種資源浪費。
這還是凱德這樣商業經驗相對成熟的開發商，而類似“好設計”與“好商業”之間，銜接不夠嚴重錯位的故事，在過去十幾年里至今，也經常發生著。
首先，應該明確這兩者的概念。
“好設計”與“好商業”，是兩種思考出發點的不同。
剛剛入行商業地產的小伙伴，在從消費視角轉向行業視角時，都必定會走一個過程，即單純的“以貌取人”，而“好設計”往往就是個迷惑性極強的點。
什么是“好設計”？
最直白的理解，就是觀感。好設計就是能讓你震撼，能讓你感到不同，新意，有打卡探索停留的沖動，讓你覺得舒服，這是最直觀的層面。
“好設計”本身就在傳達著微妙的情緒價值。經典的設計讓你想到品質，歷史，淵源，比如你走在京都的小街巷，走在各種古鎮里；有設計感，前沿的設計則讓你感到被抽離日常，身心的更新感，比如天目里的廣場。
“大師手筆”也會給你“好設計”的強烈感受，特別是那種真正意義上的大師，“紀念碑式”的儀式感，走在其中，感受光的運用、有象征意味的建筑形體、“精神化”的空間，這種體驗絕對會成為你一生難忘的經歷。
“好設計”的這種強烈感官體驗，符號和權威價值，確實是感染人征服人的，以至于常常讓我們有錯覺，這些“好設計”下的商業就一定做的好吧？
但往往會事與愿違。因為“好看、體驗感好、來打卡“和“愿意來消費”并不是個直接轉換的關系。
而“好商業”的定義，要比“好設計”要復雜的多。
“好商業”絕不僅僅限于好看的角度，也不限于“人多”的角度，甚至都不限于是“營收高”。好商業是一個整體健康向好的邏輯閉環，一種模式。通過這個模式，業主方能得到理想的租金收益，得到經濟和社會價值，得到商業資源等等，商戶能在里面掙錢，能在里面很好的表達出自身品牌價值，而消費者喜歡留在這里，在這里感受到更實際的品質提升，而這些的合力，最終帶動著整個區域和城市的升級。
“好設計”不過是“好商業”其中的重要環節，是實現其最終商業目的一個手段。單純的談“好設計”，最終只是一個作品邏輯，而在“好商業”的模式里，好設計作品的價值是需要被轉換和傳遞的，作用于每個環節之中。
“水桶理論”來形容或許更貼切一些。
如果說，設計、定位、運營、招商、企劃等都是木桶的每個板，相互支撐相互印證，而設計是其中比較直觀的一塊板，但最終商業呈現的狀態，需要所有的“木板”都有所長，如果有一塊沒跟上，就會嚴重影響商業的呈現效果。
這也是國外不少成功商業案例得以成立的因素。在東京、曼谷，確實有不少商業同樣是“好設計”，但“看不到”的高品質運營能力與消費段位，卻是支撐這樣“好設計”的先決條件，也成就一個個商業經典作品。
當然這是比較理想的狀況。
然而在現實中，除了類似太古、華潤這種企業，其實并沒有幾家業主方能有真正全面的系統化商業能力，而在此時，最容易出效果的“好設計”，往往成為了一種不得已的必然選擇，是一種渴望在商業地產里彎道超車的決策。
這很容易理解。
比如對于天目里來說，江南布衣作為一個跨界來做商業地產的業主方，如果沒有“好設計”的支持，它甚至缺乏最初的引爆點。也比如努維爾設計的恒基旭輝天地，盡管有不少人質疑這種大師建筑所帶來的“難用”等遺留問題，但如果沒有大師IP的價值，這更是一個平平無奇，無人提起的項目。
那么在面對這種情況時，又該如何處理？
答案是，理解每種“好設計”的價值，
并為其匹配相應的策略，內容與定位。
這很類似于“城市更新”的邏輯。
這出自一種價值觀：任何的設計思路，都有它自身的長板與短板，相較于正常的商業建筑，一些“好設計”并不是就與商業水火不容，而是它提前定義了方向與條件，讓商業的策略“更窄”，也要求的更具體。
假如說正常的商業設計，如同一套標準化的餐具，中西餐都可以承載，那么“好設計”，特別是“大師設計”往往就是套定制化的藝術餐具，如果用這套參與來吃正常的菜品，甚至會更加不協調，不匹配，需要與這套餐再來定制出更好的“菜品”。
這里面的反面教材，就是曾經SOHO請扎哈所打造的一些列商業物業，“大師設計”最終散賣，造成了影響極為惡劣的“反差感”，遠看是很好的作品，近看則是各種業態各種功能混雜其中，感受非常魔幻，充滿著市井雜亂氣質的“科幻外衣”
而同樣在北京，則有一個更加有代表性的正面案例，又有“好設計”，同時也正在實現著“好商業”的案例。
西單更新場。
這是個蠻神奇的項目。這是華潤這種商業地產系統力更強業主方所打造的“城市更新”案例，屬于降維打擊。
它有許多反常規的操作方式。在開發以前這里有將近兩三萬方的商業面積，然而在改造之后，僅有六千多方的商業面積。
按傳統租金邏輯，一定是可租面積越大租金收益就越有想想空間，然而在更新場卻越改越小，卻同時做出了“好設計”，比如主力店話梅立面的設計感，成為了這個項目最打卡的一張封面照。
這個帳該怎么算？雖然為了空間設計效果，為了空間體驗，商業面積縮水近三分之二；然而正是因為這樣的好設計，讓這里的客流提升幾十倍，并且這樣的客流是更加年輕有消費力的客流，搭配著展示轉化率更好的國潮品牌，你會發現最終的坪效增長遠遠超越了面積限制，而且還有相當大的提升潛力。
當然這是一種推測，最終實際的效果待檢驗。但無論如何，“好設計”在這種商業策略邏輯中，是有價值的，與定位人群，與業態調性之間緊緊相扣。
“好設計”到“好商業”的距離，到底有多遠？
它們之間有時候距離很遠，遠的無邊無際，尤其是但我們孤立的來看待“好設計”時，基本會完全和好商業沾不上邊。因為它的價值，僅僅會指向建筑設計行業，指向“打卡”和“城市地標”，與一個健康好用高效，與之定位匹配的商業之間，并無關聯。
它們有時可以距離很近，尤其是當“好設計”完全納入“好商業”的邏輯框架時。
每一個商業里需要解決的問題，比如具體吸引哪類人群，解決蹩腳的低效空間，解決商業體驗差異化的問題，都可以通過“好設計”的方式來解決。
這即是更新場話梅的立面，是IFS掛在樓頂上的熊貓，是成都遠洋太古里尺度協調的坡屋頂。此時的好設計則是“四兩撥千斤”，成就商業成立的同時，也放大著自身的設計價值，即“好看且好用”，達到一個情懷與效率兼具的理想結果。
同樣，作為商業地產人，不光是對待好設計，對臺任何一個要素，我們需要始終相信這點：
一個商業空間，讓人覺得「好看」，讓人覺得「舒服」，讓人覺得想「買東西」，讓人想一直「坐在這里」，讓人想專門「跑過來」，如何能讓人「記住」，這其實是幾件目的不同的事情，也有不同的方法。
如何讓這些事情串聯起來，達成目的，就是我們要做的事情。
文章來源：感性城市SenseCity
