土地作為國民經濟發展不可或缺的物質載體，一直是政府用來引導產業結構調整、促進產業高質量發展的有力手段。
在土地資源日趨緊張和房地產業競爭更加激烈,利潤也隨之下降的情況下，很多房地產相關市場主體轉而投身產業地產。
產業用地作為產業地產、產業園區、產業新城的基礎要素，直接關系到開發商的投資成本、回報收益和運營難度。
筆者多年從事產業地產、產業新城相關咨詢項目，深知產業用地事關重大，牽一發而動全身。
本次研究以相關政策研究為基礎，以多地實地項目咨詢的現實情況觀察為佐證，最終沉淀成文，希望相關城市運營的主導力量-政府領導看完此文能更好地駕馭產業用地政策，實際操作產業項目的相關投資商、開發商及運營商看完此文于項目之始，就能思路清晰、夯實基礎，少走彎路。
什么是產業用地？
“產業用地”作為一種固定官方說法，最早或可追溯到2006年《上海產業用地指南》，從此之后該指南定期更新，其中《上海產業用地指南（2019年）》中明確指出“所涵蓋的產業用地適用領域包括工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類以及物流倉儲用地。”
地方層面，除上海市外，深圳市和杭州市都出臺過專門針對產業用地的相關政策規定文件。
《深圳市工業及其他產業用地使用權出讓若干規定（2007年）》中明確指出產業用地“適用于工業、物流、倉儲用地”和“非政府財政投資的文化、體育、衛生、教育、科研等用地”，但不包括商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地。
杭州市《進一步優化產業用地管理、促進土地要素市場化配置實施辦法（2015年）》中所稱產業用地指“工業用地、工業（創新型產業）用地以及市政府確定的其他產業用地。”
國家層面，國土資源部出臺《產業用地政策實施工作指引（2016年）》，自然資源部出臺《產業用地政策實施工作指引（2019年）》，明確指出“產業用地政策是指國務院、國務院辦公廳及自然資源部等部門的規范性文件中規定的適用于特定行業的用地政策。”特別指出特定行業不包括房地產業。
在個別地方先行先試和國家明文指導之下，國內眾多城市相繼出臺有關適用于地方的產業用地指南或者管理辦法，其中以“新型產業用地”（第三部分詳述）最為典型。
綜上所述，我們不難看出，產業用地的概念較為泛化，適用范圍廣，普適的領域為工業用地領域，研發、總部、物流、倉儲、科研等一般也適用，文旅、養老、教育等用地是否適用于產業用地政策需要關注具體地方政策，但是可以明確不包括住宅類房地產用地。
獲取產業用地使用權的多種方式
產業用地按所有權分為國有建設用地和集體建設用地兩類。
隨著2002年國有建設用地招拍掛制度的確立和2007年監察部、國土資源部國土資78號文《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》，取得國有建設用地的產業用地使用權的方式在我國長期保持著劃撥和出讓兩類，出讓又細分為協議出讓、招標、拍賣或者掛牌四種方式，后三種方式統稱為招拍掛，適用于同一宗地有兩個及以上意向用地者的情況。
隨著2020年3月30日國務院發文《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，產業用地的出讓方式將更加合理，意見中明確提出，“深化產業用地市場化配置改革，健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應、作價出資（入股）等工業用地市場供應體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。”
增加的多種產業用地方式，是基于企業發展生命周期考慮，極大地降低了產業用地的成本。
集體建設用地性質的產業用地，長期以來是村鎮工業的落地載體，使用主體十分受限。
隨著近年來國家對養老、農業、文旅產業的大力支持，養老服務設施、鄉村旅游等特定領域在與農業集體經濟組織合作的前提下，自駕車營地與農村公益事業合并實施的情況下，可依法使用集體建設用地。
新型產業用地是待挖掘的富礦
新型產業用地又稱“創新型產業用地”，優點是功能兼容性強、開發強度較高、拿地成本低，可配建商業辦公甚至配建住宅，因此得到廣泛關注，至今仍然保持相當高的熱度，見諸于大眾視野。
盡管M0、M4、MX、M+、M創、M科等一系列新型產業用地的代碼在一些城市出現的形式略有差別，但內容相似，多用M0代碼，是指：融合研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地，是城市為適應傳統工業向新經濟、新技術、新業態及總部經濟、2.5產業等轉型升級、新舊動能轉換需要而提出的城市用地分類。
正如前文所講，眾多城市陸續出臺地方新型產業用地管理細則，其中明確規定了產業類型、分割轉讓、地塊年限、開發強度、配套比例等內容，很多城市把“首宗”新型產業用地供出作為標志性事件，相信未來新型產業用地將在更多城市逐步推行并完善。
新型產業用地重大意義與價值是提供了城市產業轉型升級的有效路徑，推動產業地產、產業新城回歸產業本身。
相比傳統產業用地有哪些重要突破？新在哪里？
一是更加以人為本，以滿足產業人群的需求為第一要務。土地功能利用更加多樣，能夠同時滿足研發、創意、設計、中試、無污染生產等多種功能需求，允許建設相關配套服務設施。出讓的年限也是比較靈活多樣。
二是產業鏈、產業集群的培育意識更強，效果將更明顯。新型產業用地項目用房以自用為主，但基本都允許有條件地轉讓給所屬產業的產業鏈合作伙伴，即上下游從事生產、研發、設計等環節產業鏈關聯企業、生產性服務企業，子公司、孵化企業或控股公司IPO上市，且均約定了可轉讓的比例。
三是從實用角度出發極大杜絕了產業用地變相房地產化。產業用房規定了單棟建筑及基本單位最小面積，防止打產業用地擦邊球，公寓化、住宅化?？梢耘浣ǖ纳a服務及小型商業、職工宿舍、甚至住宅等生活服務設施，但是絕大多不得分割登記、轉讓和抵押，部分可以轉讓的也需要自持多年。
四是滿足節地需求同時，使城市更新核心轉向產業回歸。“工改M0”和已出讓土地轉M0等產業用地為廣州等城市更新提供了很好的解決方案。“工改M0”可采取協議方式出讓，政府收儲后再次供地的除外；已出讓土地轉M0的，無需采用招拍掛方式公開出讓；極大簡化了用地程序。
五是更加注重產業用地全過程管理，“真產業不怕火煉”。產業用地準入和供后履約監管更加嚴格，要求項目符合各地產業發展導向，確保工業用地真正用于產業項目。
值得關注的兩項產業用地重大改革措施
從M0的政策已經可以窺見，各地政府對產業用地調控越來越嚴，粗放含混的產業用地政策逐漸被替換，土地優惠作為招商引資的絕對競爭手段，普遍以“白菜價”供地的情況一去不復返。
產業用地精細化運營之路已經開始，產業項目系統性變革之路也已經開始，兩大有關產業用地的系統性改革措施值得關注，分別為“標準地”和“工業上樓”。
“標準地”改革是浙江的首創性工作，是“畝均論英雄”大背景下，土地管理的一項制度創新，現已在全國陸續推廣開來，山西、海南、山東、四川、西安等以省、市為單位，都在大力推動標準地改革。
所謂“標準地”，是指在完成相關區域評估的基礎上，帶著固定資產投資強度、容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收等至少5項基本指標出讓的國有建設用地。企業拿了“標準地”后，需要簽訂“標準地”投資建設合同，如無法達到約定的指標值，則需承擔相應的違約責任。
“標準地”改革最顯著的好處是極大地提高產業用地審批效率。
一直以來，工業企業投資項目用地行政審批等環節耗時費力，為項目投資方所詬病，“標準地”改革推動了企業投資項目審批減前置、減環節、減流程、減時間。除此之外，結合數字化的手段，標準地改革還可以提高土地使用率、促進企業合法經營、促進政府招商和政企交流等。
“工業上樓”是近年來在我國制造業發達城市在改造升級老舊工業園區，發展都市型工業所采取的一種全新的產業載體模式。
現在全國試點推行，試行對象為工業大區，試行區皆對這種“摩天工廠”、“空中工廠”建設標準進行了詳細規定，并陸續出臺了相關資金、貸款貼息、租金補貼等扶持政策，代表案例有東莞松湖智谷、東莞沙田鎮灣區智谷、青島聯東U谷·夏莊智造園等。
東莞松湖智谷
不同于傳統模式下在單層工廠中進行生產，“工業上樓”是轉為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式。極大地提高工業空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業上樓企業一般為生產設備較輕，生產過程噪音與污染較小的高端制造業，例如生物醫藥、智能制造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。
“工業上樓”作為一種產業用地試行改革措施，以工業用地高容積率為顯著特點，為工業園區城市更新、伴隨城市化的傳統村鎮工業升級提供了解決方案，通過“工業上樓”可以破解城區低效用地利用問題的同時，解決企業無處擴產、被迫外遷；解決廠辦分離，企業總部辦公與制造場地分離，增加管理成本等問題。
產業用地大變革正當時
產業用地基本同步于土地市場的開放，是用以解決國民經濟中產業結構不斷調整的一種土地形式、政策手段。
作為產業用地政策的制定者，產業項目的操作者，不懂得它的情形，它的性質，它和它以外事情的關聯，就不知道如何駕馭產業用地，從而就不能做好產業項目，促進地方產業高質量發展。
從時間維度上看，產業用地和其政策在不斷發展，各個發展階段呈現出差異化的特征，因此產業用地和其政策也在與時俱進，相同的產業用地政策并不能生搬硬套的用于不同時間段。
從地域維度上看，各個區域具備其獨特性，尤其是經濟發達、產業強市地區，所以同樣不能直接套用。
從性質維度上看，例如同是MO，深圳和青島的容積率、用地分割、開發強度等均有不同特點，同理不能呆板地互相移用。
研究在各個不同時間、不同地域、不同性質的產業用地，應該著眼其特點和著眼其發展，雖然具體到特定項目、特定地塊差別各異，但是從產業用地出讓方式、新型產業用地、產業用地重大改革措施等各種跡象可以判斷，產業用地大變革正當時。
破局產業用地，才能玩轉產業項目。不論你是產業用地政策制定者，還是產業項目市場操作者，愿你在百年未有之大變局中，面對滾滾而來的產業大潮，乘風破浪！
文章來源：智綱智庫
