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不想做商業(yè)地產(chǎn)的家居賣場,不是好開發(fā)商

來源:未來可棲       作者:未來可棲       時間:2021-06-01

 

5月18日,佳兆業(yè)與居然之家簽訂戰(zhàn)略合作,地產(chǎn)與家居的跨界又增加一例。

消息顯示,此次合作由佳兆業(yè)浙江地產(chǎn)公司與北京居然之家商業(yè)發(fā)展有限公司簽約。佳兆業(yè)回應(yīng)36氪未來可棲稱,雙方在商業(yè)開發(fā)與運營、金融服務(wù)、智慧物流等領(lǐng)域展開深度合作,體現(xiàn)其深耕浙江的決心。但并未透露本次具體合作形式。

地產(chǎn)+家居的跨界合作并不新鮮,此前紅星美凱龍也曾攜手葛洲壩、旭輝等房企布局商業(yè)地產(chǎn)。家居賣場龍頭們的頻繁動作,無疑透露了轉(zhuǎn)型已是箭在弦上,而商業(yè)地產(chǎn)則是他們或被動或主動的選擇。

以強補弱?

盡管看似此次只是區(qū)域級別合作,然而佳兆業(yè)集團(tuán)控股聯(lián)席總裁郭曉群、居然之家商業(yè)發(fā)展董事長羅細(xì)安均參會出席,可見雙方重視程度。

從佳兆業(yè)和居然之家的以往業(yè)績中可見,長三角并非是兩者表現(xiàn)最好的區(qū)域。

據(jù)佳兆業(yè)年報披露,目前佳兆業(yè)在長三角項目占比僅7.9%,列全國五大區(qū)域末尾。同時在浙江省內(nèi)項目大多以住宅為主,商業(yè)項目欠缺。

 

佳兆業(yè)2020年年報

查詢居然之家官網(wǎng)可知,居然之家在浙江溫州、湖州、紹興、臺州等地僅有6家門店。目前居然之家的「大本營」仍在華北地區(qū),2020年度貢獻(xiàn)了44.52%的營收占比。同年華東區(qū)域的營收占比為6.24%,僅高于占比為2.46%的華南區(qū)域和4.57%西北區(qū)域。

 

居然之家2020年年報

項莊舞劍,意在沛公。而佳兆業(yè)和居然之家的此次合作,或許意在華南。

居然之家2020年業(yè)績顯示,去年公司營收89.93億元,同比下降2.6%;歸屬上市公司股東凈利潤13.63億元,同比下降56.8%;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額20.55億元。

然而根據(jù)2019年居然之家借殼上市之初的業(yè)績承諾要求,去年公司凈利潤應(yīng)需達(dá)到24.2億元,顯然居然之家未能完成去年的對賭要求。

居然之家董事長汪林朋在2020年業(yè)績交流會上曾表示,2021年,公司將加快實體店的連鎖拓展,特別是快速填補華中和華南地區(qū)一二線城市的空白、加快三四線城市及縣域城市的連鎖發(fā)展,全年計劃新開家居賣場不少于70家。

而佳兆業(yè)正是起步于深圳,在營及籌建的商業(yè)項目也多位于華南等地。官網(wǎng)顯示,截至目前佳兆業(yè)商業(yè)在營項目在深圳、廣州、東莞、惠州、大連、鞍山、沈陽等地?fù)碛?0座空間運營和2座輕資產(chǎn)管理項目。這一規(guī)模與萬科、凱德、華潤、龍湖等商業(yè)巨頭,仍存在較大差距。

據(jù)佳兆業(yè)2020年年報顯示,盡管租金收入由2019年的4.5億元增至5.4億元,但來自戲院、百貨及文化中心業(yè)務(wù)的收益同比大跌76.2%,由2019年6.64億元下降至2020年的1.58億元。佳兆業(yè)給出的解釋是受限于2020年初新冠肺炎疫情爆發(fā)。

與此同時,一些居然之家門店正在往綜合MALL轉(zhuǎn)型,引入盒馬鮮生、耀萊影院、兒童游樂等項目,從泛家居布局吃喝玩樂、衣食住行等高頻次的生活零售業(yè)態(tài)。

第一太平戴維斯華北區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人王蕾認(rèn)為,增加業(yè)態(tài)、整合資源都是家居賣場找尋發(fā)展的突破口。商業(yè)地產(chǎn)中,動態(tài)的變化是常態(tài)。

當(dāng)家居賣場轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體時,王蕾指出同時存在硬件和軟件的問題。引入餐飲、兒童游樂項目等方面屬于軟件屬性的加內(nèi)容,建筑本身的硬件也涉及到水電氣暖的工程調(diào)整。但最終還是回歸到商業(yè)運營的核心上來,需要長期人力、財力和時間的投入,仍有待市場檢驗。

摘掉帽子?

要摘掉「傳統(tǒng)家居賣場」的帽子、做轉(zhuǎn)型打算的不止居然之家,有著商業(yè)地產(chǎn)基因的紅星美凱龍也早早布局。或許他們都已看到了家居行業(yè)的利潤天花板。

家居賣場的商業(yè)模式和百貨類似,出租賣場物業(yè)是其最大利潤來源。與居然之家一樣,紅星美凱龍家居在2020年業(yè)績同樣慘淡。2020年,紅星美凱龍家居實現(xiàn)營業(yè)收入142.36億元,同比下降13.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤17.31億,同比下降61.37%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤11.62億,同比下降55.53%。

而在疫情之前,從年報可知紅星美凱龍家居業(yè)績已現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。2017-2019年,總營收分別為110億元、142億元、165億元,同比增幅分別為16.5%、29%、16.1%,凈利潤分別為40.77億、44.77億元、44.79億元,同比增長20%、9.8%、0%。

《2020年建材家居市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告》顯示,2020年超過六成的賣場遇到空租率上升、招商困難的問題。其次是客流量明顯下滑,不知如何引流,以及促銷活動支出增加,效果變差的困境。在2019年的報告中,選擇空租率明顯上升的企業(yè)占比為53.5%。2020年,這一數(shù)字上漲到64.5%。

新冠疫情對于家居門店的沖擊,使紅星美凱龍業(yè)績大幅下降,甚至一度傳出“債務(wù)危機”,乃至“出售公司”的傳聞。

3月底,紅星美凱龍控股傳出了出售其下紅星地產(chǎn)傳聞。隨后證實是遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股獲紅星企發(fā)18%的股權(quán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為人民幣10.3億元。

而紅星地產(chǎn)的模式正是依托美凱龍家居商場門店的資源優(yōu)勢,在商場附近一并獲得部分其他商住用地。數(shù)據(jù)顯示,2020年1-9月,紅星美凱龍控股旗下各業(yè)務(wù)板塊中,商業(yè)地產(chǎn)住宅銷售與商業(yè)管理共計占比39.7%,而一直被外界認(rèn)為是核心業(yè)務(wù)的家居建材板塊占比42%,可以說兩者基本持平。

“愛琴海集團(tuán)”是紅星地產(chǎn)旗下的商業(yè)管理品牌之一,紅星美凱龍實控人車建新對其有著很高的期望。2013年,車建新曾對外宣稱等到2020年要在全國建成100個愛琴海購物中心。然而據(jù)媒體報道,截至去年末擁有22個已開業(yè)運營綜合體項目。

100個愛琴海的小目標(biāo)還在籌建中,作為第一家開業(yè)的北京太陽宮愛琴海購物公園早已在2019年閉門歇業(yè)。

輕資產(chǎn)之路

商業(yè)地產(chǎn)不僅被傳統(tǒng)家居賣場視為轉(zhuǎn)型的選擇,也是一些房企所瞄準(zhǔn)的「香餑餑」。

據(jù)佳兆業(yè)年報顯示,佳兆業(yè)集團(tuán)在2014年之后加大了對投資物業(yè)的布局(投資物業(yè)即辦公樓、零售店鋪及停車場等作租賃用途的商用物業(yè))。據(jù)年報可知,2013年,已完工用作租賃用途的投資物業(yè)總建筑面積為18萬平方米。2014年這一數(shù)據(jù)同比增長122%,達(dá)40萬平方米。

截止到2020年12月31日,佳兆業(yè)集團(tuán)共持有19個投資物業(yè)項目,總建筑面積為133萬平方米,已完工用作租賃用途的投資物業(yè)總建筑面積為54萬平方米。

在佳兆業(yè)年報的資產(chǎn)負(fù)債表中,投資物業(yè)規(guī)模發(fā)展更顯「迅猛」。2012年資產(chǎn)負(fù)債表中投資物業(yè)規(guī)模僅為75億元。2015年這一數(shù)據(jù)為306億元,相比三年前增加了308%。截至2020年12月31日,投資物業(yè)賬面余額則為345億元。

 

投資物業(yè)規(guī)模大漲,為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)了一大部分利潤。同花順iFinD統(tǒng)計顯示,2014至2017年間,佳兆業(yè)集團(tuán)實現(xiàn)的稅前利潤總額達(dá)到了101.73億元,其中,其投資物業(yè)的公允價值變動貢獻(xiàn)了137.02億元。

與此同時,商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營成為越來越多企業(yè)的選擇。

2016年開始,愛琴海集團(tuán)開啟輕資產(chǎn)計劃。據(jù)報道,2021年春節(jié)時,車建新與家居、地產(chǎn)板塊相關(guān)人員召開過一次內(nèi)部會議,強調(diào)為了發(fā)展,要去重資產(chǎn)化,走輕資產(chǎn)化道路。

佳兆業(yè)曾在2018年發(fā)布新的產(chǎn)品線:佳紛廣場(區(qū)域型)、佳紛天地(社區(qū)型),及K-link(對外管理輸出)。在此之前佳兆業(yè)商業(yè)主要以自持項目“佳兆業(yè)廣場”為商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行全國項目布局。官方公布的數(shù)據(jù)顯示,2019年其輕資產(chǎn)拓展連下5城。

王蕾表示,就商業(yè)地產(chǎn)來說,選擇輕資產(chǎn)的運營商越來越多了,合作方式和進(jìn)入途徑的選擇也變得多了。品牌輸出、資本運作、人才鍛煉等等多種組合選擇,也降低了風(fēng)險和投資成本。

但輕資產(chǎn)的劣勢也同樣明顯。「不是自身資產(chǎn),某種程度上必然會受制于人。」同時商業(yè)運營是長期而持續(xù)的管理和經(jīng)營,過程中必須對項目不斷地提升、改善及調(diào)整,需要較長的時間才能看到收益。

文章來源:未來可棲

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