作為改革開放原點之一，羅湖區擁有著內地首家麥當勞、“不到東門枉深圳”的東門商圈、珠寶之都水貝、首家萬象城等一系列商業市場不可忽視的“明星”。
而當存量成為市場主流，煥新便成為運營環節繞不過的話題，于商業地產如此，于城市更是如此。在這一背景下，羅湖已于近年啟動規模化城市更新行動。
貼合深圳“國際消費都市”新定位，商業煥新是城市更新重要一環，羅湖在商業煥新方面同樣持續發力。例如，在“太古里戶外裸眼3D”火熱出圈之際，深圳首塊戶外裸眼3D顯示屏于4月底落地羅湖；而4月初羅湖深圳文和友的開業，直接令深圳成為熱搜常駐客。
本期銥星云商走進羅湖，調研區域部分購物中心煥新現狀，探討羅湖商業的升級趨勢。
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“十年老將”購物中心升級現狀
羅湖的商業，從以東門商圈為主的早期商業步行街形態，到茂業百貨、太陽百貨、天虹商場等傳統百貨，再至水貝、筍崗的專業型商業集群，詮釋了羅湖的“元老”形象。
購物中心方面，除了新近開業的寶能第一空間等項目，主要項目仍以開業超十年的購物中心為主。不可否認，隨著深圳的城市發展區域不斷擴大，一大批新建購物中心崛起，羅湖的商業地位受到沖擊是既定事實。
而盡管歷經購物中心“爆發式”增長的市場環境，羅湖部分開業長達十余年的購物中心通過不斷調整升級，仍保持著一定的市場競爭力。
01
深圳萬象城
2004年開業
身為首座萬象城，深圳萬象城開業至今已有17年歷史。盡管萬象城少有對外公開具體銷售額，但業內一直有著一個共識：歷年萬象城業績均位于國內購物中心前列。于不斷有新項目開業的國內市場而言，雖稱不上罕見，但確實是非常值得細探究竟的案例。
細數萬象城近期大調整動作，芮歐百貨撤離可以稱得上其中之一，其二便是大規模引入國際一線美妝品牌，其三是進一步豐富奢侈品牌陣容。通過系列調整可以看出，萬象城仍致力于打造深圳第一重奢品牌陣地，同時，大幅強化美妝氛圍以進一步吸引年輕消費者。
✦ L1/L2打造全新國際精品長廊
4月7日，銥星云商來到萬象城，除了原芮歐百貨區域近2萬㎡面積的圍擋外，各樓層均有鋪面處于圍擋狀態，L1原部分奢侈品牌店鋪也立起圍擋。商場告示牌顯示，L1/L2將打造為國際精品長廊全新亮相。
在L1圍擋中，已告示入駐信息的品牌有DELVAUX（華南首店）、GIVENCHY、BURBERRY等，其中GIVENCHY圍擋同時覆蓋了L1與L2，推測為兩層店鋪。而對于原芮歐百貨區域的升級，目前官方仍未釋放出相關信息，不過，由于芮歐百貨原來所處區域位置較好，業內推測極有可能引入大牌，進一步強化萬象城的奢侈品牌陣容。
✦ L3經典女裝煥新開業
5月8日，深圳萬象城官宣10大女裝品牌于L3經典女裝區煥新開業，包括SANDRO、MAX&Co、MARYLING、ELLASSAY、JORYA、Marisfrolg、Laurel、ICICLE、MOISELLE、VGRASS等。在原有基礎上，對門店進行升級和引入新品牌，豐富時尚屬性。
✦ 一站式美妝長廊
萬象城B1美妝業態的規模化升級起始時間可以追溯到2020年中旬，經歷大半年的升級，B1形成一站式美妝長廊，聚集了20+國際一線美妝品牌，基本已盡數匯集市場上主流的國際一線品牌。截至5月7日，B1層還剩約3處圍擋，其中一處為DIOROUGE，其余圍擋未釋放品牌信息。
品牌更新資料補充：2020年底至2021年一季度，深圳萬象城引進了Longchamp瓏驤（深圳首家精品店）、Tory Burch（深圳首店）、Qeelin（深圳首家精品店）、百年光影世家徠卡（華南首店）。還計劃引入Balmain（華南首店）、Stella McCartney（深圳首店）、Thom Browne（全國唯一雙層旗艦店）、Tom Ford Fashion（華南首店）、Yohji Yamamoto（華南首店）等。同時，二期計劃引入包括Boucheron（華南首店）和Hublot（全國最新概念店兼深圳首店）等高端珠寶腕表品牌。（此處內容來源于iziRetail熱點）
02
KK MALL
2010年開業
在去年迎來十周年的KK MALL作為“后來者”，在定位上與萬象城避免了正面交鋒，以時尚+中高端餐飲業態形成差異化格局，在整個大劇院地鐵站商圈中互為補充。
5月7日，自大劇院站與KK MALL接駁長廊進入，B1入口便可以見到多處圍擋，其中包含了POP MART、Hollister等品牌，而于一季度引入的Manner Coffee、粵集、徐記海鮮深圳旗艦店、牛角、Lululemon羅湖首店等品牌已悉數開業。
此外，從各樓層圍擋中還可以看到梵音瑜伽、慫重慶火鍋廠華南購物中心首店、元氣壽司、FILA、ELLASSAY等品牌已進場籌備。雪瑞兒、MLB、STELLA LUNA、全棉時代、拾號牛扒等品牌進行了店鋪挪位或升級，其中，全棉時代移位后升級為更大面積的品牌第七代全國首家最新形象店。
值得注意的是，在KK MALL之際，京基百納商業公司自主打造的特色美食市集FOOD IN飯廳于2020年下旬正式開業。飯廳美食市集位于KK MALL四層，面積近1400平方米，引入了13家網紅美食品牌，包括蛙來噠、牛小灶、霸丸牛肉粿條、堂本家、一樂燒肉丼飯、大吉煎餅等。
從新進品牌可以看出，除了年輕人喜愛的年輕茶飲、火鍋、壽司等類別，還增加了商務及家庭聚會類別餐飲，滿足周邊家庭及白領需求。零售品牌方面，引入和升級了部分場內的潮流、時尚品牌，進一步強化購物中心時尚屬性。不難發現，就目前KK MALL調整方向而言，未來仍以時尚、潮流、餐飲社交陣地為升級方向。
03
金光華廣場
2004年開業
即使開業時間長達17年，金光華廣場仍在羅湖商業中仍占據一席之地。目前，金光華廣場的大規模改造已告一段落，基本完成時尚+潮流+餐飲社交業態調整升級，強化時尚生活氛圍。
近年來，金光華廣場，在軟硬件方面同步升級，硬件調整方面，金光華廣場對停車場、洗手間、廣告位燈箱、中庭燈飾、觀光電梯井道燈光等進行整體的改造，提升空間利用率及美感，同時為消費者提供更舒適和便利的消費體驗。
在軟配套調整方面，金光華廣場引入Dior、Sulwhasoo、Lancome、Kiehl's 、SK-II等一線國際美妝品牌，并進一步提升時尚氛圍，引入Victoria's Secret深圳第一家全品類門店，升級ZARA成為深圳首家倫敦“White House”形象旗艦店。同時，打造特色餐飲集聚區，引入姜虎東白丁烤肉、華南首家幾態小川聚精致川菜、金牌陶陶居、蔡瀾港式點心等系列餐飲特色店。
截至5月7日，項目內僅剩約5處圍擋，相關品牌分別為羅湖首家阿嬤手作、ACC超級飾、小米之間旗艦店、樂凱撒門店升級與NOME門店升級。
實際上，除了年齡超十歲的購物中心，茂業百貨、太陽百貨、天虹商場等業態相對較全的傳統百貨一直是羅湖商業中不可忽視的一部分，承擔著不少來自周邊居民甚至部分港客及其他城市游客的消費需求。此外，還有新城市廣場、喜薈城、茂業奧特萊斯、華潤1234space等購物中心同樣承載著區域消費需求，共同構成羅湖目前濃厚的商業氛圍。
2
羅湖批量新商業有待釋放
盡管目前羅湖購物中心仍以開業超十年的項目為主，但隨著城市更新項目相繼兌現，羅湖也將迎來一大批重磅級購物中心，實現區域整體煥新。自2019年始，羅湖就已落實“特色商圈升級重塑行動”，蔡屋圍、東門、人民南（火車站）、湖貝、筍崗-清水河和水貝-布心六大商圈加快改造。
2021年，羅湖區委書記羅育德羅湖區七屆五次黨代會上表示，制定好“十四五”規劃和二O三五年遠景目標建議，首先要把握“灣區樞紐、萬象羅湖”新定位、新使命。圍繞新定位，羅湖未來發展計劃中，羅育德還透露了以下內容：
✦ 在擴大對外開放方面當先鋒，同時重點發展新興消費、高端消費、跨境消費，大力發展現代流通新技術新業態新模式，建設全球數字化智能化食品采購和集散中心，打造國內大循環的關鍵節點和國內國際雙循環的重要鏈接地。
✦ 提升紅嶺新興金融產業帶能級，打造區域性金融中心。順應發展趨勢，加強與數字經濟深度融合。加快產業鏈補鏈延鏈強鏈，設立珠寶鉆石原材料要素交易平臺，推動黃金珠寶產業向高價值產業鏈轉型。
✦ 提升城區空間統籌管理水平，加快湖貝、蔡屋圍統籌片區更新改造，打造“城市新客廳”、勾畫沿深南路最美天際線，持續做強總部經濟主廊道。
從上述講話可以看出，城市是商業最好的載體，圍繞深圳“國際消費都市”新定位，羅湖區也在加快湖貝、蔡屋圍統籌片區等城市更新項目進程。同時，推動黃金及珠寶產業轉型升級，例如，全國首家“珠寶文化”主題購物中心IBCMALL已于2019年正式開業，打造國內首創“珠寶文化+商業地產”全新商業跨界消費模式。
而隨著城市更新項目的建設不斷推進，多個中高端購物中心也將隨著時間推移逐步釋放。
作為專業型商業市場的另一重大城市更新片區，筍崗片區的煥新升級也在逐步兌現。2019年12月，位于筍崗的家居商業地標寶能第一空間正式開業，時隔一年至2020年12月，項目二期也正式開業，“全球品牌家居聚集地”定位不斷完善。而同樣位于筍崗深圳寶能中心綜合體內約10萬㎡購物中心寶能環球匯預計于年內開業。
深圳寶能中心；圖片來源：寶能集團官網
與寶能中心一街之隔的，是華潤筍崗中心綜合體城市更新項目，定位為食家·產業高地。其中，規劃打造對標荷蘭Markthal推出華潤萬象系全新產品華潤萬象食家，規劃面積約11萬㎡。
華潤筍崗中心
華潤于羅湖的另一重磅級城市更新項目為華潤湖貝中心綜合體項目。根據華潤置地官方披露的初步規劃案，整個湖貝舊改分為東區、西區、中區三期：東區萬象前沿打造羅湖體驗式生活街區，西區以東門商圈的升級轉型的為新起點，中區塑造羅湖商業新地標，整體打造而成集多元復合的“華潤湖貝中心”。
華潤湖貝中心
此外，還將打造8大組團城市文化藝術配套措施，包括：1500座的劇院，1200座的音樂廳，15000㎡的會議中心，9000㎡的視覺體驗中心，地下6000㎡的電競中心，地下3000㎡的冰上運動中心，1000㎡的城市更新展廳，5000㎡的王子武美術館。
值得注意的是，根據區政府相關規劃，華潤湖貝塔高度將限高500米，與京基蔡屋圍城市更新項目將要打造的城市地標高度基本一致。
據悉，坐落于萬象城與KK MALL附近的蔡屋圍城市更新單元地上計容積率面積達2556700平方米，其中，商業、辦公及酒店1506200平方米。即使官方未透露具體規劃，但這也意味著，未來KK MALL旁還將釋放一定體量的商業項目。
圖片來源：深圳房地產信息網
不難看出，羅湖的商業升級正隨著城市煥新不斷落地，未來，整個羅湖區還將打造兩座城市地標及數個重磅級購物中心項目，此外，還有筍崗片區、水貝片區以及木頭龍等一系列城市更新項目不斷釋放商業面積，逐步形成專業型與中高端購物中心集群。
銥星商業觀察
城市的發展無法避免新舊交替，由羅湖出發，不斷向西延伸的城市建設與隨之而來的新興購物中心確實風頭正盛。隨著深圳灣萬象城的重奢矩陣不斷完善，羅湖商業會不會沒落？其實，從深圳“多中心”發展模式來看，深圳東、西部并非對立發展的關系。
可以發現，羅湖幾座代表性購物中心通過升級，不斷完善重奢矩陣，提升時尚、美妝與餐飲社交氛圍，以達到提升市場競爭力的效果，形成獨家優勢，吸納來著深圳東部乃至來自省內及港區的客群。而作為改革開放的原點之一，未來，羅湖還將通過城市煥新不斷釋放更多重磅級購物中心，形成集聚效應，賦能深圳“國際消費都市”新定位。
