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商業地產的兩大痛點

來源:山東德睿行       作者:山東德睿行       時間:2021-05-12

一個城市商業地產的繁華程度某種意義上來說就代表這個城市的繁華程度!商業地產不管是純商業還是商住混合(裙商),單個項目還是整體都比住宅項目的投資要大、品質要高。

從常理來看,商業(商鋪)的價值應高于住宅,特別是城市繁華和核心區的商業和街鋪。正常情況下,商鋪的價格為住宅價格的3~5倍都是合理的,像一些城市的焦點和形象區位其價格差得更大!

但目前有一個普遍現象,很多城市的商業卻做不起來,甚至有的城市區域的商鋪價格還低于住宅價格,特別是規模較大的社區型商業。除了商業所在位置、周邊消費人口的基礎和規模,近些年互聯網(自媒體消費)對實體店沖擊的原因外,筆者認為主要原因有兩個:

第一、受土地用地性質的限制,開發商在委托設計院在做項目的規劃方案時,不能解決市場的問題。開發商大多不懂商業,而設計院在做項目規劃設計方案時更多考慮的是建筑規范,滿足建設指標和技術要求。設計院不懂市場,很難在市場需求和準確的功能定位上對項目的商業部分進行規劃,往往設計方案在建成后不符合市場的實際需求。要么是功能不具備,要么是不滿足使用需求,這也是很多商業在后期不斷改造的原因。

第二、開發商因不懂商業,所以在項目規劃前期沒有考慮項目商業部分的定位問題。商業和住宅完全不同,業態定位、動線設計、功能設置、鋪型面積等,在建設前的規劃方案階段就應有科學、專業的調研,根據商業的位置、樓層的具體特點和項目區域及周邊情況,提前做好項目的準確定位和功能預留。只有解決供給和需求、產品和市場的合理性、準確性,這樣的商業自然受歡迎,其市場痛點也就迎刃而解!

也就是說,一個商業項目的銷售和招商應在項目規劃設計方案階段就應進入,就應和開發商、設計院對接,從而合理解決好開發商的利益、設計院的技術專業和銷售招商的市場問題。也只有把這三者關系協調好、解決好,才會做出好商業,也才會帶來好的預期收益!

文章來源:山東德睿行

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