文旅項目與一般地產項目有著很的不同，在前期定位過程中尤其要謹慎，本周講講項目定位的幾大誤區。
客戶定位不清晰，追求三全，全年齡、全季節和全時段。
城市地產的客戶定位一般是很難圈定的，只能根據價格進行劃分，但是文旅項目的客戶一定要清晰，客戶定位的方向決定項目的投入、內容和未來運營方式。
旅游綜合體項目
三亞亞特蘭蒂斯
旅游綜合體項目：三亞亞特蘭蒂斯客戶定位精準，主要針對學齡前家庭和年輕潮人，家庭消費每次2萬元（包括來回機票），所有的推廣和內容都是針對這些人群，學齡前家庭的出行頻次和消費能力強，小孩去體驗海洋館、劇場和演藝，家庭享受度假氛圍；年輕潮人追求水世界的刺激與網紅。
總占地面積30萬方，約相當于42個足球場。
• 1314間全海景客房，其中154間套房（含5間水底套房），套房面積從101.5平米起至1061平米。
• 21間餐廳匯聚全球美食。
• 亞特蘭蒂斯水世界8.5萬方，最高一次可容納1.35萬人。
包含了餐飲、娛樂文化、海洋休閑、水上樂園、水族館、親子活動、購物、酒店住宿8個休閑功能。內容包括水世界，全國唯一全年運營的水樂園，失落的空間水族館，帶領游客沉浸“失落的文明”。
自然度假營地項目
北京日光山谷
北京日光山谷的客戶以北京高端金領家庭度假客戶為核心，抓住家庭女人的痛點，以孩子共享院子、多餐廳、一價全包等策略吸引朋友家庭聚會和度假的空間。
日光山谷通過準確的客戶定位，用五星級酒店50%的成本實現了1.5倍五星酒店的定價，6個月實現了運營打平，預計2-3年收回成本。
項目簡介：
項目位于北京密云穆家峪鎮閣老峪村，占地面積約1000畝，分三期開發建設。目前一期已于2018年5月1日正式對外開放，2019年日光山谷項目將進行全面的升級完善，完成二期的開發。
總占地面積50萬平米，擁有3000平米超大會所、50個特色住宿單元、1500平米大型有機餐廳、三個主題活動空間，涵蓋露營、親子娛樂、開心農場、美食、戶外運動等各類度假體驗方式。
文旅地產
秦皇島阿那亞
阿那亞被稱為中國四大神盤之一，通過從高爾夫地產到社群運營地產項目。
基于其精準的客群定位，北京區域的文藝青年為價值定位，通過文化建筑、配套建筑、運營物業等形成了中青年度假的新領地。通過客戶的社群運營實現了老帶新、社群賣房等，形成了價值觀的認同下的客戶邏輯，創造了神盤效應，堪稱客戶定位和客戶運營的典范。
客戶定位：35-45歲，北京東部CBD，70、80后，事業有成，孩子2-10歲，對生活品質有追求的客群。
項目介紹：
位于中國昌黎黃金海岸腹地，緊鄰北戴河，享有得天獨厚的海資源，深深吸引了一批北京愛海的旅者度假、旅行、置業，同樣，阿那亞的客戶層主要為30-40歲的北京小中產~與奧倫達部落相比較，其客群較年輕，資產實力稍弱。
阿那亞·北戴河社區成熟，食堂、酒吧、餐飲、酒店、市集、馬會、水上中心等全方位高品質生活與度假配套服務齊全。
硬件服務：
1、滿足身體需求的業主食堂、咖啡館、商業街、鄰里中心、醫療救護站、濕地公園、生態農場、足球場、海岸跑道。
2、滿足精神需求的免費圖書館、教堂、酒吧、觀鳥屋、阿那亞禮堂。
3、滿足更高階層需求的定期免費高爾夫球場、馬會、海上運動。法國原版設計度假村Club Med。
軟服務：
1、社區專享的3公里黃金海岸 。
2、從組辦九州會由D.O 提供服務到業主自行組織興趣論壇、主題晚會、小劇場活動等活動，形成以業主為主導的社區建設。
3、通過業主群的方式讓其主動為社區營建出謀劃策、組織活動、發起公益捐助等。
社群運營：
1、2014年底，為解決一期交房問題建立業主群，發展成為業主交流平臺。
2、一群已經滿500人，二群近500人。業主自發分化出48個興趣群，從公益、話劇、時尚、投資，到美食、團購，包括業主的互助群……共同商議公共事務，增強業主間粘性，對業主形成無形“感情吸引力”。
3、業主微信群成為資源整合平臺和社區自治平臺。
4、社群衍生：優先得阿那亞工程，跟投項目，參與公寓創意改造、共同創意管理。
鄉村文旅項目
鄉伴計家墩理想村
位于上海邊上的計家墩理想村，項目為鄉村振興的項目，項目打造成上海同濟及相關設計圈的工作、交流和活動項目。
客戶核心：以設計人士為核心，形成民宿、小院、集合公寓等，吸引年青人置業。
來自上海、北京等地的都市青年與昆山、錦西本地的歸鄉才俊匯聚于此，成為同村鄰里，懷著各自的鄉村夢，在此扎根、揮灑熱情、創業賦能。其中有：企業家、設計師、學者、藝術家……他們在計家墩成立了國內第一個‘鄉村生活共創集群’。此外，這里還有“創客指導中心”，定期組織培訓，為更多返鄉人才進行前期引導和幫助。
計家墩理想村，總建筑面積36000平米。位于昆山市錦溪鎮南首，東靠魔都上海，乘坐高鐵僅需18分鐘就能抵達昆山站;西鄰韻味蘇州，從村口驅車約10分鐘就能到達錦西古鎮，離周莊不到8公里。
人才與設計美學在計家墩有了完美融合并產生了磁場效應。目前計家墩理想村，已聚集有：原舍，不如閑，光之螢，大樂之野，樹果，呆不住，陶廬，無象歸園，爿木工坊，原舍泊舟，溪地輕舍，江南半舍，合田悅舍，結廬溪上等13家民宿，提供客房250余間，150余人本地人就業，100多創客及青年返鄉，吸引了近20萬的年游客量。
自然教育、手作體驗、親子樂園、咖啡店、書店、民宿等不同業態匯集，定期舉行各類主題活動，不僅吸引到了人流，普及了當代新鄉村的生活，也帶動了周邊的村落發展。
度假商業小鎮
舟山如心小鎮商業中心
舟山綠城的如心小鎮的商業以本地島居客群和居住客群為核心，構建了商業客群反補住宅銷售的模式，通過住宅向商業發放消費卷等形式，讓商家有利可圖，讓小鎮有商業經營的氛圍。
定位核心點：以商業消費客群帶動項目的地產銷售。
綠城如心小鎮商業中心按照 “一心兩區”的規劃設計，涵蓋已建設完成并開始運營的小鎮中心約5.3萬方商業體，以及建設中的如心西街和規劃中的如心東街。
小鎮中心由如心廣場和香樟湖廣場組成，已開業運營近百家商家，擁有玫瑰園酒店、高佳莊餐飲、凱虹城市超市、保利國際影城、英派斯健身房、巧虎童玩中心等各類品牌商家入駐。
如心西街，位于如心小鎮的西部片區核心位置，采用中式的設計風格，其中近7800方商業體量規劃了3大類業態（生活服務、特色餐飲、特色休閑）35個業種。如心東街（規劃中）位于小鎮東部核心區域，規劃集高端菜場、養老機構、生活消費、娛樂休閑及科創產業多維一體的現代化商街。
商旅項目
茅臺會客廳+水街
茅臺鎮會客廳項目位于茅臺鎮的核心區，項目定位為茅臺鎮商旅客群的會客廳，客群定位為茅臺鎮商旅客群，茅臺鎮一年有大幾千家酒廠，每年的酒營銷的活動就超過幾千場，每年來的人都集中在仁懷消費。
本項目以茅臺商旅客群為核心，非文旅客群，打造吃喝玩樂一體化的商業會客廳。
−本項目主要以中等及中高收入旅游客群和商務客群為主。
−主力消費群體：年齡在25-45歲，偏年輕化，且具備一定消費能力的人群。
−他們注重文化深度體驗、消費環境和氛圍，對品質也有一定的要求。
所有的業態、活動和運營都是以商旅客戶為核心，打造相關的內容和節點。
項目介紹：
茅臺鎮會客廳和水街位于茅臺鎮核心區，總建筑面積超過5萬平方米，以餐飲、娛樂、五星酒店、生活配套和文創為核心，打造茅臺鎮的會客廳項目。
親子度假綜合體
開元森泊度假村
杭州開元森泊度假樂園，以酒店+樂園為核心引入流行歐洲的短期度假生活方式，創新研發“酒店+樂園”一站式休閑度假綜合體，以“大自然”為原點，包含“精品度假”與“奇趣游樂”兩大核心板塊，是一個集住宿、游樂、餐飲、商務為一體的大型休閑度假綜合體。提供特色度假木屋居住體驗，更提供了全年恒溫水樂園、超大型兒童樂園、戶外探索游樂、當地美食等休閑活動。
客群定位：喜歡自然親近的中高端親子家庭度假家庭和團隊會務客群。
80、90后的家長不僅關注度假產品的質量，也更加 “會玩”。很多親子旅游項目中，家長只是“保姆”的角色，而森泊考慮到了家長人群訴求，數百項游樂項目不僅僅適合兒童，更有很多適合大人的刺激項目，讓一家人都能體會到游玩的樂趣，樂園各場所還設置了舒適的家長休息區，讓他們帶辛苦帶娃的同時也能享受一杯咖啡的時光。
但對于森泊，更“細心”。比如專為二孩家庭專門規劃的親子房，其實在森泊設計之初是沒有這個房型的，但是隨著二胎政策的開放，2大2小的出行結構越來越多，將一部分房間全部改為親子房，這樣一個房間就能滿足一家4口的住宿需求。
事實上，親子房并不是加一個上下鋪這么簡單，兩個床的尺寸、上下鋪扶梯的角度、房間臺盆的高度、玩具的擺放，都需要經過反復的測量和推敲，不僅僅是親子房，客房里的每一件物品都經過了多輪討論、打樣、調整，甚至在戶外陽臺區域的細節，也細心琢磨。比如遮陽傘是自由收放的，春秋天顧客可以將傘收起沐浴陽光，雨天和光照太強烈可以撐開，戶外陽臺的墊子都設置了配套的柜子，確保顧客隨時使用都是干凈的。
項目介紹：
位于杭州市蕭山區湘湖景區，耗資11.7億，占地約300畝。涵蓋酒店住宿、30℃全年恒溫水樂園、兒童樂園等多種休閑度假設施。
自開業以來平均入住率達到75%以上，七八月旺季入住率在92%以上，房價也一路飆升，周末在1000-3000元/間夜不等，遠超杭州高星級酒店的平均房價。2019年營收已超2億，開業首年即實現了盈利。
文章來源：克而瑞商旅文早參
