TOD商業(yè)開發(fā)的交通解決之道

TOD是以公共交通為先導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，將傳統(tǒng)商業(yè)及綜合體開發(fā)與城市公共交通相融合。從字面上看，TOD似乎更側(cè)重公共交通，通達(dá)的公共交通往往能給項(xiàng)目自身帶來福利，但隨著項(xiàng)目的逐步深化，常常會(huì)發(fā)現(xiàn)這些福利反而會(huì)衍生出更多的麻煩與難點(diǎn)。只有將外部交通狀況、未來規(guī)劃與內(nèi)部交通設(shè)計(jì)有機(jī)地結(jié)合起來，構(gòu)建內(nèi)外交融的交通體系，讓交通更好地為功能服務(wù)，才是TOD項(xiàng)目成立與成功的先決和關(guān)鍵因素。結(jié)合幾個(gè)實(shí)踐案例來具體說明TOD商業(yè)開發(fā)的交通相關(guān)點(diǎn)。

上海萬象城

上海萬象城如同所有的TOD項(xiàng)目一樣，有著非常復(fù)雜的交通體系。該項(xiàng)目比較大的特點(diǎn)是：整個(gè)地塊長(zhǎng)度近一公里，給項(xiàng)目帶來相當(dāng)大的難度；一個(gè)從頭至尾400米的購物中心也非常罕見，對(duì)于動(dòng)線布置有著很大的挑戰(zhàn)；商業(yè)體量大，占地有限，全部商業(yè)的層數(shù)加起來有7層（地下1層加上地上6層），如何將地鐵人流從遠(yuǎn)端的站廳引到這里，而地下和地面的人流又能引導(dǎo)至高區(qū)商業(yè)，尤其是處于一個(gè)缺乏商業(yè)氛圍的區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目而言是相當(dāng)難設(shè)計(jì)。

萬象城總體布局示意圖

地鐵10號(hào)線車站偏于地塊西北角外的道路以下，從地鐵站出來將會(huì)經(jīng)過一條很長(zhǎng)的通道，才是購物中心的B1層商業(yè)。如今，地鐵長(zhǎng)通道已經(jīng)成為了一條熱鬧的地下商業(yè)街。同時(shí)我們打造了一個(gè)商業(yè)多首層概念——各種交通形式進(jìn)入商業(yè)，無論是地下一層的地鐵，還是地面的出租車或是開車到地下和地上的車庫，都能順暢地從多個(gè)不同的層面直接連到商場(chǎng)。

上海萬象城人行步道流線示意圖

商場(chǎng)一側(cè)緊鄰著軌交車廠的上蓋平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)距地9米，對(duì)于商業(yè)展示和入口而言，是個(gè)巨大的不利點(diǎn)，我們恰恰將這個(gè)不利點(diǎn)轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目立體交通體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。即通過與平臺(tái)相接的坡道，在這一側(cè)的二層增加一個(gè)落客區(qū)，同時(shí)串接起平臺(tái)上的停車。如此，在用地有限的前提下，為商業(yè)創(chuàng)造地下、地面和二層平臺(tái)這三個(gè)標(biāo)高的落客與兩個(gè)標(biāo)高的停車功能，特別是二層落客區(qū)的全天候挑廊形式，為整個(gè)商業(yè)的客流導(dǎo)入創(chuàng)造了有利條件。項(xiàng)目建成后，隨著二層落客區(qū)的開通，原來中間樓層人流偏少的問題得到了明顯的改善。

上海萬象城二層平面圖

9米軌交上蓋平臺(tái)之上還有十幾幢辦公樓，除了地塊最東端的兩幢，基本都是不落地的。也就是說，到這里上班或訪客，無論地鐵或是開車，從地面是無法進(jìn)入大堂的，必須要上到9米平臺(tái)方能進(jìn)入各幢辦公樓宇，這點(diǎn)對(duì)于辦公的租賃以及銷售是非常不利的，溢價(jià)也難以提高。針對(duì)這個(gè)問題，我們采用了與商業(yè)不同的手法，在辦公區(qū)域的9米平臺(tái)上又增加了一層平臺(tái)，這么做豈不是令原本就不便的動(dòng)線更加遠(yuǎn)離地面了？

之前也曾提及，9米平臺(tái)上還有停車，這幾千個(gè)車位將服務(wù)于整個(gè)辦公樓群，所以說平臺(tái)也可以看作是一個(gè)停車場(chǎng)。有了新增的平臺(tái)，首先實(shí)現(xiàn)了人車分流，通過與地鐵、地面及9米平臺(tái)相連接的電梯和自動(dòng)扶梯，將人引導(dǎo)輸送至這個(gè)人行平臺(tái)，再通過人行平臺(tái)與各樓棟大堂相接的連橋，令辦公人流避免與9米平臺(tái)停車區(qū)域的車流，特別是上下班密集的車流相混雜的狀況。

上海萬象城的二層平臺(tái)停車與豎向交通

上海萬象城軌交上蓋

與此同時(shí)，在9米平臺(tái)的各幢樓宇間，與車庫相鄰的位置，也考慮了抬高的人行步道，也就是說在9米標(biāo)高同樣創(chuàng)造了局部的人車分流，為惡劣天氣下人們的通行創(chuàng)造了便利條件。另外，新增的人行平臺(tái)為整個(gè)平臺(tái)以上的辦公園區(qū)，打造了一片舒適的自然環(huán)境，在工作之余望向窗外，看見的并非密集的停車場(chǎng)，而是立體的綠化景觀；午休時(shí)分，更有一個(gè)綠意盎然的自然空間可以漫步休憩，這個(gè)新增的步行平臺(tái)為上蓋構(gòu)建了一個(gè)良好的生態(tài)空間。此外，步行平臺(tái)所圍繞的三幢總部辦公，在項(xiàng)目尚未完工之時(shí)，就已經(jīng)名花有主了。

上海萬象城商業(yè)多首層帶動(dòng)高區(qū)人流

徐涇天空之城

上海萬象城可以說是軌交上蓋項(xiàng)目的先驅(qū)，也是2018版《城市軌交上蓋設(shè)計(jì)規(guī)范》的母體項(xiàng)目。徐涇天空之城就是基于此基礎(chǔ)之上，在軌交車場(chǎng)設(shè)計(jì)與實(shí)施過的程中，就已為上蓋項(xiàng)目做好荷載、管廊等條件的預(yù)留，但由于項(xiàng)目個(gè)性差異的不可預(yù)見性，后期依然遇到許多沖突。

徐涇天空之城效果圖

徐涇天空之城與上海萬象城另一個(gè)明顯的不同點(diǎn)在于：上海萬象城位于蓋上的是辦公和酒店，商業(yè)是落地的；而徐涇天空之城包括商業(yè)、辦公以及住宅等功能均位于蓋上，所以的的確確是個(gè)天空中的“迷你城市”。

徐涇天空之城項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成與分布示意圖

開發(fā)的原點(diǎn)還是回歸到交通，雖然有交通顧問，事實(shí)上交通所有的因素還得建筑師與業(yè)主設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)一同深入分析。從外而內(nèi)的交通分析，首先要基于規(guī)劃與交通、市政等部門的原始資料數(shù)據(jù)，進(jìn)而分析各類交通的來向與目的，再通過反復(fù)的理解、調(diào)研、分析才得到初步結(jié)論，然后隨著設(shè)計(jì)的深化與新信息的注入，不斷調(diào)整修正。

徐涇天空之城到目前為止，周邊仍舊很不成熟，例如道路仍在施工，相鄰區(qū)域尚未開發(fā)完畢。但該項(xiàng)目建成之時(shí)及之后的若干年內(nèi)會(huì)是個(gè)什么狀態(tài)，是需要通過系統(tǒng)分析后得出一個(gè)合理預(yù)估的，這個(gè)對(duì)于建筑師和開發(fā)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)都提出了很高的要求。

往返地塊的車流分配、到達(dá)項(xiàng)目各出入口的外部交通導(dǎo)入方向和比例

團(tuán)隊(duì)對(duì)于項(xiàng)目整體做了各種類型的細(xì)致交通流量分析和預(yù)測(cè)，如從地下到地面、從蓋下到蓋上、從坡道到平段、從商辦到住宅，分析機(jī)動(dòng)車車流方向和出入口設(shè)置。機(jī)動(dòng)車還需細(xì)分至商業(yè)、辦公及住宅的客車與貨車；客車又分成出租車、私家車；貨車也分成商辦貨運(yùn)、住宅搬家和垃圾清運(yùn)等。此外，蓋上的落客與臨時(shí)泊車也不能被遺忘，否則必定會(huì)給蓋上有限的交通資源增加負(fù)面壓力。

關(guān)于人流，除了細(xì)分至地鐵、公交，去往商辦住的不同動(dòng)線，分析各類動(dòng)線的流量預(yù)測(cè)以外，更要結(jié)合合理步行距離，對(duì)不同時(shí)間段的人流狀況進(jìn)行分析，做出合理的人流規(guī)劃引導(dǎo)，再落實(shí)到哪里該設(shè)垂直電梯或自動(dòng)扶梯，哪里該有景觀步道，何處應(yīng)做風(fēng)雨連廊。只有為人行營(yíng)造一個(gè)舒適便捷的系統(tǒng)與環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)好的步行體驗(yàn)，才能給項(xiàng)目帶來更多的人氣與活力。

徐涇天空之城項(xiàng)目出租車流線示意圖

徐涇天空之城項(xiàng)目的私家車流線示意圖

開發(fā)過程中隨著社會(huì)環(huán)境的變化，一些新的事物不斷應(yīng)運(yùn)而生。到了2017、2018年，共享單車、快遞與外賣產(chǎn)生的交通需求已經(jīng)滲透我們生活的方方面面，對(duì)此又專門做了研究，也與交警、規(guī)劃部門進(jìn)行溝通。盡管他們非常反對(duì)這些車輛上平臺(tái)，但依我們判斷，想阻止這類非機(jī)動(dòng)車洪流是不切實(shí)際的，所以更需要為他們考慮如何安全與快捷地上平臺(tái)，在平臺(tái)上如何便利且有組織地停放，以及快遞員和取件的人怎樣方便地交接等等，這些都需要系統(tǒng)性地考慮。

所以說，開發(fā)設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在這么長(zhǎng)的時(shí)間跨度里，無論是三年、五年，還是七年、八年，必然會(huì)發(fā)生相當(dāng)多的變化。如何迅速順應(yīng)這個(gè)變化，而非以不變應(yīng)萬變，就要比別人預(yù)見得更多更長(zhǎng)遠(yuǎn)，方能保證項(xiàng)目建成的那一天，不會(huì)是產(chǎn)品過氣的那一刻。

徐涇天空之城項(xiàng)目地鐵入口及空間示意圖

龍華項(xiàng)目

上海龍華項(xiàng)目位置非常好，在千年龍華古寺的對(duì)面，不遠(yuǎn)就是上海的新興熱點(diǎn)——徐匯濱江，這個(gè)項(xiàng)目可以說正好位于傳統(tǒng)與未來對(duì)話的交匯點(diǎn)上，意義非同一般。

龍華地塊項(xiàng)目效果圖

這個(gè)項(xiàng)目的難度也是非同一般，地下工程完成得參差不齊。由于貼鄰地鐵，大大小小分了十余個(gè)坑，有的已到地面，有的還在地下二層，還有的只打了部分樁。由于項(xiàng)目的重新開發(fā)定位，原地下對(duì)應(yīng)的地上功能、布局、體量都有了顛覆性地變化。

項(xiàng)目位于古寺歷史保護(hù)范圍內(nèi)，同時(shí)又在市級(jí)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)里，還涉及國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位控制范圍，再加上規(guī)劃視線通廊、建筑退界、限高、北側(cè)緊鄰的小學(xué)與住宅的日照、水岸的防汛通道、綠地率等等，滿眼都是限制條件和建造難點(diǎn)。

龍華項(xiàng)目立面圖

作為TOD項(xiàng)目，當(dāng)然也有公共交通方面的有利條件。與龍華項(xiàng)目地塊相關(guān)的有兩座已經(jīng)運(yùn)行的地鐵站，基本都是無縫連接。然而，除一座與地下室一墻之隔外，另一座則直接橫穿地下空間之中，這帶來更多的組織與技術(shù)難題。

龍華地塊項(xiàng)目流線分析圖

以上的歷保、文保、規(guī)劃、水務(wù)、軌交等大量難點(diǎn)經(jīng)過各種方案的多輪研究以及與相關(guān)部門與單位的反復(fù)溝通，終于逐個(gè)攻克，項(xiàng)目設(shè)計(jì)也在逐漸走向完善與成熟。

在這個(gè)項(xiàng)目上，交通依然是關(guān)鍵，尤其是許多交通條件與設(shè)施已然成為現(xiàn)狀。然而建筑布局完全不同，交通就會(huì)隨之改變，在保留了局部已建設(shè)施外，我們?nèi)圆幌Т鷥r(jià)對(duì)一些不再合理的坡道等設(shè)施進(jìn)行改造，為保證項(xiàng)目整體交通體系的完善，這個(gè)代價(jià)是很有必要去承擔(dān)的。

正是如此復(fù)雜的項(xiàng)目，反而它的交通體系需要盡量簡(jiǎn)化，如何做好平衡是關(guān)鍵。并不因?yàn)轫?xiàng)目繁復(fù)，就得賦予其一個(gè)看似匹配的復(fù)雜的交通體系。如何令交通更加清晰明了，才是這個(gè)體系建立的關(guān)鍵與目標(biāo)。

在這個(gè)項(xiàng)目中，同樣也充分考慮交通的舒適性，搭乘地鐵或出租到達(dá)的人們可以在風(fēng)雨無擾的條件下，順利到達(dá)商業(yè)與各幢辦公大堂。

項(xiàng)目與地鐵的接口是商業(yè)人流導(dǎo)入的重要環(huán)節(jié)，但是每一個(gè)接口都意味著一筆不菲的費(fèi)用投入。為此，對(duì)于每個(gè)接口的必要性，乃至每個(gè)接口的位置與寬度，都需要慎重考慮，精打細(xì)算。所以對(duì)于地鐵內(nèi)人流的分布，人流的方向等，是需要在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不同時(shí)間，不同時(shí)段的蹲點(diǎn)觀察與分析的。同時(shí)結(jié)合來自于地鐵運(yùn)營(yíng)部門的數(shù)據(jù)，并通過對(duì)地鐵線的逐步延伸狀態(tài)的變化趨勢(shì)，綜合考量后得出最為合理的結(jié)論。

龍華地塊項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車流線示意圖

進(jìn)而對(duì)每處地鐵接口的空間，尺度做進(jìn)一步研究。例如，針對(duì)有兩處地鐵站廳接口與地下商業(yè)存在半層高差的現(xiàn)狀，我們通過一個(gè)局部挑空的中庭及室內(nèi)天花的無限鏡面反射效果處理，巧妙化解這一不利因素，有效提升商業(yè)入口的空間形象與體驗(yàn)。

入口夾層吊頂采用挑空空間，及無限鏡面反射天花，提升整體空間效果

通過以上3個(gè)TOD項(xiàng)目的實(shí)踐案例可以看出，交通解決方案對(duì)于一個(gè)內(nèi)外多種交通形式融合在一起的綜合體項(xiàng)目，其重要性不言而喻，只有將交通考慮得全面，分析得透徹，才能使我們手中的TOD項(xiàng)目擁有一個(gè)成功的品相。

文章來源：AAAPLUS