“二房東”接連IPO上市，究竟是不是圈錢(qián)？

近日創(chuàng)業(yè)板上市委員會(huì)2020年第26次審議會(huì)議召開(kāi)，根據(jù)審核結(jié)果顯示，上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱德必文化）首發(fā)符合發(fā)行條件、上市條件和信息披露要求。德必文化成為繼2020年4月21日錦和商業(yè)之后，第二家完成IPO上市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市更新運(yùn)營(yíng)商，也就是所謂的“二房東”。

 

中國(guó)城市化進(jìn)程高速發(fā)展的背后，眾多城市正逐步從增量發(fā)展轉(zhuǎn)為存量更新的新時(shí)代。在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰企業(yè)外遷，留下大量存量物業(yè)，城市更新成為了各大城市新的增長(zhǎng)極。因大量空置物業(yè)原有業(yè)主缺乏城市更新相關(guān)經(jīng)驗(yàn)以及城市對(duì)于城市存量改造的迫切希望，催生出了一個(gè)廣闊的城市更新市場(chǎng)。德必文化與錦和商業(yè)便是上海城市更新運(yùn)營(yíng)商中佼佼者。

 

不同于百花齊放的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，“二房東”模式作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，商業(yè)模式卻顯得如出一轍。

 

01

同樣的產(chǎn)業(yè)定位

 

德必文化：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營(yíng)管理。

 

錦和商業(yè)：商用物業(yè)全價(jià)值鏈集成服務(wù)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營(yíng)管理。

 

雙方只是給自身定位描述上略顯不同，從主營(yíng)業(yè)務(wù)其實(shí)可以明顯看出雙方產(chǎn)業(yè)定位、業(yè)務(wù)模式如出一轍。其實(shí)并不僅僅是德必文化與錦和商業(yè)聚焦于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，而是城市更新和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)兩者幾乎是相輔相成。

 

城市更新不僅僅是產(chǎn)業(yè)載體的改造，更是承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)從勞動(dòng)力密集型到知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變的重?fù)?dān)。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)作為一種高附加值、占地小、低污染、經(jīng)營(yíng)靈活的新興產(chǎn)業(yè)，成為了城市更新最佳的產(chǎn)業(yè)選擇。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的兼容性極強(qiáng)，可以融入各個(gè)行業(yè)，與此同時(shí)，城市更新提供的創(chuàng)新改造載體、以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的發(fā)展土壤，雙方形成了一種相輔相成的狀態(tài)。可以說(shuō)是城市更新帶動(dòng)了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)同樣為城市更新的推進(jìn)保駕護(hù)航。

 

02

同樣的投資風(fēng)險(xiǎn)

 

德必文化和錦和商業(yè)雖然都已完成IPO上市，但是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。錦和商業(yè)在2016年沖刺IPO因運(yùn)營(yíng)的18個(gè)中有13個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致，遭遇被否，其后2017年再次沖擊，但是因土地使用合規(guī)性問(wèn)題仍是被否。

 

德必文化在此次IPO上市過(guò)程中的股權(quán)招募書(shū)中同樣將土地使用合規(guī)性問(wèn)題列為投資風(fēng)險(xiǎn)。德必文化承租運(yùn)營(yíng)的園區(qū)項(xiàng)目中17個(gè)園區(qū)承租的建筑物所在土地使用權(quán)系物業(yè)產(chǎn)權(quán)方以劃撥方式取得，25個(gè)園區(qū)承租的建筑物所在土地的實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致。

 

就目前而言，土地使用合規(guī)性問(wèn)題看似風(fēng)險(xiǎn)較大，但是這一情況可以說(shuō)是現(xiàn)階段文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)城市更新行業(yè)的通病。為了加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、盤(pán)活存量資源，國(guó)家及地方各級(jí)政府通過(guò)頒布實(shí)施規(guī)范性文件給予利用存量資源發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)政策支持。其中最關(guān)鍵的便是“支持以劃撥方式取得土地的單位利用存量房產(chǎn)，原有土地興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下土地用途和使用權(quán)人可暫不變更”。

 

看似土地是用合規(guī)性問(wèn)題仍然存在，但是根據(jù)政策現(xiàn)狀，目前發(fā)展仍然是合規(guī)合法。

 

03

相同模式，相同訴求

 

德必文化與錦和商業(yè)，同樣的“二房東”模式，同樣的“承租運(yùn)營(yíng)”。二房東需要通過(guò)整合城市老舊物業(yè)資源，通過(guò)改造配套硬件設(shè)施、重塑建筑載體、完善載體功能以及提供完善的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，將其打造成為一個(gè)符合文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)和人才訴求的園區(qū)，從而提升載體商業(yè)價(jià)值，通過(guò)招商運(yùn)營(yíng)獲取產(chǎn)業(yè)服務(wù)、租金、物業(yè)收入。

 

這一收入模式收入周期較長(zhǎng)，需要承擔(dān)較大的負(fù)債壓力，以德必文化為例，2016年-2019年前三季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.24%、57.11%、43.27%和40.72%，盡管杠桿逐年下調(diào)，流動(dòng)負(fù)債仍然居高不下，分別為 4.6億元、5.3億元、5.6億元和5.58億元。完成IPO上市將很大程度上緩解企業(yè)的融資壓力。

 

但I(xiàn)PO并不是“二房東”模式的終點(diǎn)，這一模式的核心在于通過(guò)載體改造及相關(guān)服務(wù)，獲取長(zhǎng)周期穩(wěn)定收入。但想要快速滾大企業(yè)規(guī)模，必然需要不斷拓展新的項(xiàng)目，IPO只解決的二房東模式的入口、還應(yīng)打通這一模式的退出渠道。

 

在2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，REITs的開(kāi)閘提供了一條逐漸形成閉環(huán)的二房東商業(yè)模式。IPO解決融資問(wèn)題、REITs解決退出渠道，從而二房東模式逐漸形成“融資—運(yùn)營(yíng)—退出—再融資”的模式閉環(huán)。

 

04

總結(jié)

 

市場(chǎng)所擔(dān)憂的土地使用合規(guī)性問(wèn)題屬于城市更新行業(yè)的“通病”，政府在快速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、盤(pán)活存量資源的背景下，放寬了土地使用合規(guī)性問(wèn)題，未來(lái)也將逐步解決。在IPO接連完成上市、REITs開(kāi)跑，“二房東”模式有希望摸索出一套行之有效的閉環(huán)模式。