2020年上半年重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)

每逢年中，各平臺(tái)都會(huì)對(duì)上半年的數(shù)據(jù)進(jìn)行盤點(diǎn)，用以回顧過去展望未來，2020年也不例外。

7月上旬，CBRE世邦魏理仕、戴德梁行、中指研究院等多家第三方機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓，下同）2020上半年情況盤點(diǎn)，用數(shù)據(jù)更清晰地量化上半年的商業(yè)狀況。

疫情究竟對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來了多大影響？銳裘梳理整體及6個(gè)重點(diǎn)城市相關(guān)的商業(yè)半年報(bào)告，一起來看看他們表現(xiàn)究竟如何。

整體趨勢(shì)

中國(guó)2020上半年的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以從供給端與需求端兩大視角進(jìn)行觀察與分析。

從供給角度來看，上半年的疫情讓新建的項(xiàng)目停滯下來，無論是整體還是商業(yè)辦公，新開工的施工面積都迎來大幅下降。

值得一提的是，從18年開始商辦的開發(fā)投資已經(jīng)呈明顯下降趨勢(shì)，今年上半年，商業(yè)辦公的投資和供地似乎也并沒有因此受到太大打擊，只是延續(xù)了下滑的狀態(tài)，甚至商辦用地和成交樓面價(jià)還有了一定幅度的上漲。

• 辦公樓開發(fā)投資金額2727.49億元，同比下降3.11%；

• 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資金額5850.29，同比下降5.39%；

• 全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬平方米，同比微漲2.1%；

• 成交規(guī)劃建筑面積8147萬平方米，同比下降10%；

• 商辦用地成交樓面均價(jià)2420.8元/平方米，同比上漲13.6%。

從需求角度來看，上半年商業(yè)辦公的銷售面積都大幅度的下降，幾乎是去年翻倍的下滑幅度。同時(shí)，根據(jù)抽樣調(diào)查寫字樓和購(gòu)物中心商鋪的租金都有一定程度的下跌。

• 以全國(guó)重點(diǎn)城市100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本調(diào)研，商鋪平均租金為26.8元/平米·天，環(huán)比下跌1.09%，其中12.1%的購(gòu)物中心租金上漲，83.3%的購(gòu)物中心租金下跌，4.5%的購(gòu)物中心租金與上期持平；

• 以全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈典型甲級(jí)寫字樓為樣本，租金整體水平下跌2.38%，其中第二季度平均租金為4.8元/平方米·天，環(huán)比一季度下跌1.54%。

整體來說，商業(yè)供地體量仍舊較大，但開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，成交量下降。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)的租金和銷售面積都受疫情影響下跌。可想而知，上半年的商業(yè)辦公供求兩端都面臨著不小的壓力。

一線城市北上廣深數(shù)據(jù)趨勢(shì)

▲一線城市數(shù)據(jù)總覽

上海

上海上半年有三個(gè)新增優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市，分別為：靜安寶華中心、前灘東方廣場(chǎng)二期與上海金融街中心一期，總計(jì)12.2萬平方米。

受疫情影響，零售商貿(mào)、消費(fèi)服務(wù)等行業(yè)出現(xiàn)退租情況，但同時(shí)醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、3C電子產(chǎn)品等行業(yè)出現(xiàn)搬遷擴(kuò)租需求。上海多元的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)使得其空置率較去年年底僅上升0.5%，租金下跌3.0%。且隨著上海疫情得到進(jìn)一步控制，需求回暖，錄得凈吸納量達(dá)2.7萬平方米。

上海上半年無零售項(xiàng)目開業(yè)，相反中信泰富廣場(chǎng)與嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)停業(yè)改造，新世界百貨虹口店宣告閉店，空置率上升，較去年平均租金下跌3.2%，但隨著上海“五五購(gòu)物節(jié)”、“夜生活節(jié)”等多重刺激消費(fèi)的措施推出，購(gòu)物中心客流與零售消費(fèi)額第二季度已逐步回暖。

▲首屆上海夜生活節(jié)

北京

2020年第二季度，北京中央商務(wù)區(qū)的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。上半年整體新增供應(yīng)量?jī)H有12.1萬平方米。整體來看，上半年租金環(huán)比下跌1.2%，寫字樓整體市場(chǎng)受疫情影響仍處于市場(chǎng)抑制期，下半年有望由危轉(zhuǎn)機(jī)。

同上海一樣，北京上半年也沒有新增的零售物業(yè)項(xiàng)目，五棵松卓展購(gòu)物中心停業(yè)改造。同時(shí)，京南地區(qū)疫情的反復(fù)對(duì)于商業(yè)復(fù)蘇同樣起到了再次沖擊，餐飲、快時(shí)尚、娛樂等業(yè)態(tài)再次關(guān)店，空置率環(huán)比上升1.3%，購(gòu)物中心租金環(huán)比下降1.6%。下半年預(yù)估有三個(gè)新項(xiàng)目入市，可能會(huì)緩慢復(fù)蘇。

▲以太古里即將入駐的United Tokyo為例，數(shù)個(gè)國(guó)際品牌重啟其北京首店計(jì)劃

廣州

2020年第二季度廣州越秀區(qū)的星寰國(guó)際商業(yè)中心兩個(gè)塔樓落成，總體量8.9萬平方米，上半年共計(jì)供應(yīng)量21.8萬平方米。盡管受疫情影響，廣州辦公樓空置率較去年底上升2.5%，但仍屬于全國(guó)最低水平。租金方面，上半年同樣是下降趨勢(shì)，下滑1.8%。

廣州實(shí)體商業(yè)在疫情期間，受挫明顯，業(yè)主上半年推出多種租金減免措施。第二季度零售市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，美妝業(yè)態(tài)活躍，但對(duì)于資金相對(duì)薄弱的零售商仍舊有較大影響出現(xiàn)退租現(xiàn)象，市場(chǎng)空置率上升1.2%，租金仍在繼續(xù)下調(diào)，累計(jì)下跌4.9。未來6個(gè)月，廣州預(yù)計(jì)將有兩個(gè)共計(jì)約23萬平方米的購(gòu)物中心開業(yè)。

▲完美日記旗下的彩妝集合店完子之選在廣州正佳廣場(chǎng)開設(shè)全國(guó)首家門店

深圳

2020第二季度，深圳共兩個(gè)乙級(jí)寫字樓交付使用，多個(gè)項(xiàng)目受疫情影響延期。由于深圳主力需求行業(yè)為金融和TMT，受疫情影響較小，二季度吸納量較一季度增加，達(dá)到近9萬平方米，全國(guó)居首位。全市空置率也僅小幅上升0.9%，平均租金小幅環(huán)比下降1.0%。

深圳零售物業(yè)市場(chǎng)上半年共有兩個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，新增供應(yīng)11萬平方米。第二季度，深圳市發(fā)放優(yōu)惠券鼓勵(lì)消費(fèi)，購(gòu)物中心人流逐步恢復(fù)，但仍有小型零售品牌退租，空置率環(huán)比上升0.4%，租金環(huán)比下降1.4%。

▲深圳福田區(qū)CBD購(gòu)物公園二期進(jìn)入市場(chǎng)

新一線城市杭州&成都數(shù)據(jù)趨勢(shì)

▲杭州&成都數(shù)據(jù)總覽

杭州

上半年的杭州共有5個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為：為武林商務(wù)區(qū)的濱綠大廈、城北板塊的大悅城寫字樓、錢江世紀(jì)城的亨德利閩商大廈、以及未來科技城片區(qū)的歐美金融城T8和藍(lán)城鼎創(chuàng)財(cái)富中心。第二季度寫字樓租賃活動(dòng)的回暖，使得凈吸納量超7萬平方米，租金下跌僅1.4%。

與上海和北京相同，杭州上半年也無新增供應(yīng)入市。自3月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，杭州商場(chǎng)客流明顯回升，且隨著杭州政府發(fā)放電子消費(fèi)券進(jìn)一步刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，杭州市整體零售市場(chǎng)狀態(tài)回暖，上半年購(gòu)物中心租金僅輕微下跌0.9%。未來六個(gè)月，杭州零售市場(chǎng)將迎來23.5萬平方米的供應(yīng)，整體市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)繼續(xù)保持低位。

▲杭州連續(xù)多輪發(fā)放電子消費(fèi)券，刺激消費(fèi)

成都

對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)，成都上半年，天府國(guó)際金融中心南塔和萬科文創(chuàng)大廈交付帶來約12萬平方米的新增供應(yīng)。第二季度疫情得到控制后，需求呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得7600平方米，居全國(guó)第四。但同時(shí)，受疫情影響，成都優(yōu)質(zhì)辦公市場(chǎng)空置率上升1.1%，租金下跌1.6%。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，成都次級(jí)商圈迎來紅唐購(gòu)物中心和招商花園城的開業(yè)，定位皆聚焦于家庭親子消費(fèi)，新增供應(yīng)15.3萬平方米。疫情影響導(dǎo)致以服飾、教育培訓(xùn)、正餐為主的租戶集中退租，空置率較去年底上升3.9個(gè)百分點(diǎn)至8.0%，系近三年來新高。

但展望未來，2020年成都還將迎來逾32萬平方米的辦公樓新增供應(yīng)，迎來8個(gè)項(xiàng)目合計(jì)72萬平方米的零售物業(yè)新增供應(yīng)。中長(zhǎng)期看，成都商辦市場(chǎng)持續(xù)向好。

▲5月30日，成都招商花園城正式亮相

小結(jié)

總體來說，2020上半年對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，是極其有壓力的一段時(shí)光。無論是原有的開工計(jì)劃被打亂，還是商鋪、辦公樓租金普遍下跌，都對(duì)業(yè)主單位造成不小的負(fù)面影響。但值得慶幸的是，從各城市數(shù)據(jù)來看，第二季度各地商辦數(shù)據(jù)都有一定程度的回升，下半年也將迎來大量新增供應(yīng)，整體發(fā)展趨勢(shì)向好。

除此之外，從各城市的數(shù)據(jù)比對(duì)中，我們也能很清晰的看出，每個(gè)城市的行業(yè)結(jié)構(gòu)同樣決定了商辦市場(chǎng)在疫情下的受影響程度，TMT、金融、醫(yī)藥行業(yè)普遍有擴(kuò)租趨勢(shì)。危機(jī)也是轉(zhuǎn)機(jī)，疫情下活躍的商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)有所轉(zhuǎn)變和調(diào)整，政府會(huì)發(fā)布更多利好政策，如果抓住機(jī)會(huì)合理招商，也許下半年會(huì)有更好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

顯然，自第二季度起，整體的商業(yè)大環(huán)境已經(jīng)逐步恢復(fù)，2020下半年的商業(yè)表現(xiàn)會(huì)值得我們期待。

文章來源：銳裘零售觀察