產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大開發(fā)模式、發(fā)展存在的問題及對策建議

 

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起。如今恰逢在國家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控下，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的競爭已經(jīng)到了白熱化的階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)恰好能避開政策監(jiān)控，且行業(yè)競爭相對較小，因此成為行業(yè)里的“香餑餑”。本文，飆馬從內(nèi)涵、開發(fā)模式、問題分析三部分來分析我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況，并提出相應(yīng)的政策建議。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

 

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長為目標(biāo)，專業(yè)化地提供城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化集群空間物質(zhì)載體的部門。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合的基礎(chǔ)上，以更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為本質(zhì)特征。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅可以為工業(yè)化進(jìn)程和城市經(jīng)營提供強(qiáng)有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城市區(qū)域價(jià)值呈幾何式增長，從而使土地與房產(chǎn)具有更加廣闊的升值潛力與投資價(jià)值。

 

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)秘書長楊樂渝先生這樣評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)投資方面的轉(zhuǎn)化：“今后評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的指標(biāo)，不僅要看它建了多少房子，有了多少銷售額，更要看它在單位平方公里有了多少GDP產(chǎn)值，解決了多少人的就業(yè)，培育了多少優(yōu)質(zhì)稅源，創(chuàng)造了多少稅收。這樣的轉(zhuǎn)變不僅對中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展有重要的意義，而且對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、對城市可持續(xù)發(fā)展也具有重大的意義”。

 

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

 

作為一種新型的地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有重要作用。根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

     

模式一：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

      

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前我國最常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入住，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點(diǎn)，非常容易導(dǎo)致機(jī)構(gòu)膨脹、政企不分。

     

模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式

      

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項(xiàng)目租售等方式引起其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。這是政府支持、企業(yè)帶動(dòng)的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動(dòng)同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。

      

模式三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

      

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，地產(chǎn)開發(fā)商與整個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合不緊密，地產(chǎn)商的利潤來源點(diǎn)并不建立在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產(chǎn)業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產(chǎn)，因此難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是對開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力要求非常低，而且回收資金相對較快。

      

模式四：綜合運(yùn)作模式

      

綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。 綜合運(yùn)作模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時(shí)也能發(fā)揮市場的靈活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投資主體實(shí)施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項(xiàng)目。但是，這種模式對政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當(dāng)，則很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。

 

 

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題

 

總體來看，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題，主要有：

     

第一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)缺乏科學(xué)的市場調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)集而不聚，根植性差。我國絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往很少從社會(huì)化分工、市場細(xì)分、價(jià)值鏈延伸，以及產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)在聯(lián)系等角度去考量；在項(xiàng)目的安排上也不是嚴(yán)格地按照園區(qū)規(guī)劃的要求定位，而是為了短期內(nèi)聚集企業(yè)而隨意地進(jìn)行項(xiàng)目選取和企業(yè)選址規(guī)劃，從而導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)，沒有形成相互關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條，不利于產(chǎn)業(yè)集群的整體競爭力的提高，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)外部性。

      

第二、相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅銷售模式來經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對其項(xiàng)目簡單地一賣了之，而不注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，嚴(yán)重影響了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)較為特殊的部分，有著自己獨(dú)特的經(jīng)營模式與發(fā)展規(guī)律，不能簡單地等同于住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資收益是長期的、可持續(xù)的，前期開發(fā)只是向預(yù)期市場的努力，而進(jìn)入經(jīng)營期才是迎接市場檢驗(yàn)的真正開始。但許多進(jìn)行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。

     

第三、目前我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，普遍存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同、缺乏特色優(yōu)勢的問題。我國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都沒有自己明顯的特色產(chǎn)業(yè)集群，而是試圖在每個(gè)產(chǎn)業(yè)上都有所發(fā)展，這不僅嚴(yán)重浪費(fèi)了創(chuàng)新資源，還造成不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目間招商引資活動(dòng)中的過度競爭和產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)在市場活動(dòng)中的過度競爭。

      

第四、在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了北京、深圳等地有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次和技術(shù)水平相對較高的項(xiàng)目外，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均不同程度地存在結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模偏小和被鎖定在價(jià)值鏈低端等問題。我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我國產(chǎn)業(yè)由勞動(dòng)密集型向資金密集型、技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型而發(fā)展起來的，這就要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單一的制造性園區(qū)向現(xiàn)代的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)來滿足傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識(shí)型、服務(wù)型、戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。但是在實(shí)際操作中，由于受到資源稟賦、區(qū)位條件、政策環(huán)境以及所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響，我國大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往缺少位于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上游的研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)，無奈地淪為組裝加工基地。

      

第五、由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新生事物，我國政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。比如，在實(shí)際的開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并列的一種形式，還是應(yīng)劃歸其一還沒有明確的政策界定，而這對投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出臺(tái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)扶持政策的地區(qū)，也是由地方政府，特別是地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)所推動(dòng)的，在全國范圍內(nèi)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和扶持政策，而這無疑將削弱我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的后勁。

 

 

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

 

雖然我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對上述問題，應(yīng)當(dāng)做好以下幾個(gè)方面的工作：

      

第一、堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過有效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。以深圳天安數(shù)碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數(shù)碼城就明確定位于為民營中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來形成核心競爭力與創(chuàng)新能力，并主動(dòng)適應(yīng)后工業(yè)化的特征，把握生產(chǎn)、研發(fā)與服務(wù)的融合。在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的今天，由天安數(shù)碼城所總結(jié)和提升出的天安模式已被普遍認(rèn)為是一個(gè)城市解決中小民營科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。

     

第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運(yùn)營商、投資商轉(zhuǎn)變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)之外，更應(yīng)積極主動(dòng)地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)拋棄以短平快實(shí)現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個(gè)增量市場轉(zhuǎn)型，在這一方面，作為我國高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商樹立了一個(gè)很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營藍(lán)籌股”為經(jīng)營理念，已經(jīng)制定并正在全力實(shí)施“以張江園區(qū)特色房產(chǎn)營運(yùn)為主導(dǎo)，以高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供為兩翼”的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)階越式發(fā)展戰(zhàn)略，通過多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內(nèi)的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商的華麗轉(zhuǎn)身。

     

第三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)苦練內(nèi)功，增強(qiáng)自身經(jīng)營管理能力，合理進(jìn)行自身定位，形成市場競爭優(yōu)勢。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)園區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)、科研服務(wù)性質(zhì)的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能根據(jù)自身?xiàng)l件及市場需求恰當(dāng)定位，形成市場競爭優(yōu)勢，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

      

第四、在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營過程中，應(yīng)本著政企聯(lián)動(dòng)的原則，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調(diào)配合，形成合力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政企聯(lián)動(dòng)以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，合力為社會(huì)化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)作中，政府的職能主要表現(xiàn)為資金支持、公共服務(wù)、監(jiān)督保障、政策支持等多方面，可以將政府職能簡明定義為“建立、引導(dǎo)、規(guī)范、參與市場”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商作為市場的主體，要充分利用政府所提供的一切便利，與政府政策緊密結(jié)合起來，與政府實(shí)現(xiàn)長期的合作與共贏。

 

 

文章來源：同濟(jì)發(fā)展研究院