業績如逆水行舟，不進則退。
2014年，萬科集團董事長郁亮提出了“白銀時代”的概念，他認為，“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，過去‘膽大為王’，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了”。隨后幾年，關于房地產是否真的進入“白銀時代”的爭論便從未停止。至今，仍有人堅信這家宇宙房企的新任掌門人，對房地產形勢的判斷是正確的。
然而，“白銀時代”這一說法近期遭到融創中國董事長孫宏斌“怒懟”。2017年11月5日，融創中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業家聯誼會長三角峰會主辦的某論壇時表示，“萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯了。為什么呢，當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。”
孫宏斌甚至認為，這是鉆石時代。“誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結束了。我覺得房地產的上半場還會持續5年、10年。這是我說的中國房地產市場的上半場，我們一直是引領者。”
到底是“白銀時代”還是“鉆石時代”，暫且不論。但回望近兩年的全國房企銷售榜，曾經的住宅龍頭大哥萬科或已跌落神壇。
2017年房企銷售再次刷新記錄
的確，從日前公布的數據來看，2017年國內各大品牌房企的銷售業績再次刷新記錄，房地產銷售仍然處在高峰中，并未出現郁亮眼中的“悲觀”局面。究竟郁亮對于房地產“白銀時代”的判斷是否出現偏差，連續兩年丟掉房地產銷售桂冠的萬科，能否在多元化道路上加速發展，行業對此看法不一。
據克爾瑞研究中心發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》榜單顯示，三大龍頭房企碧桂園、萬科、恒大均突破5000億大關，強者恒強。有17家房企業績突破千億，預計2020年有望超30家；TOP100房企占比歷史性突破50%，份額加速集中。
2015年，萬科曾以2614.7億元全年銷售金額震驚整個行業，但短短一年后的2016年，恒大最終以3732億元的銷售戰績趕超萬科。而2017年銷售排名前三名的碧桂園、萬科、恒大均已躋身5000億陣營。
在多位業內人士看來，“白銀時代”的說法，并不能站穩腳跟。
從數據來看，盡管“限售”等樓市調控政策不斷加碼，更多城市加入調控行列，但市場表現依然樂觀，房地產銷售面積與金額也再次刷新歷史同期記錄。
易居研究院研究中心總監嚴躍進認為，2017年房地產市場交易再創新高，盡管已經進入到降溫的上半場。但2018年下半年或呈現小幅反彈跡象，進而呈現U型的市場走勢。所以，房地產市場的頂部還沒有出現，實際發展空間還在進一步膨脹，房地產市場并未真正進入“白銀時代”，應該樂觀看待市場發展機會。
萬科持有土地面積縮減
對于房地產企業而言，土地是最重要的生產資料。土地的儲備量也決定了未來的銷售業績。
連續兩年丟掉房企銷售桂冠的萬科，2017年的土地購入情況仍不理想。
根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，在恒大、碧桂園等規模房企大幅增加土地持有面積的2017年，萬科卻仍然保持了前幾年的土地規模。截止到2017年底，從各大品牌房企的年末土地持有建筑面積來看，恒大持有土地建筑面積達4965萬平方米，碧桂園持有土地建筑面積6420萬平方米，萬科持有土地建筑面積為2808萬平方米。
從三大房企近些年的土地持有建筑面積變化情況來看，與2013年相比，恒大2017年底的土地持有建筑面積較2013年的2231萬平方米增加了2734萬平方米，碧桂園的土地持有建筑面積也較2013年的1664萬平方米增加了4756萬平方米。在第一梯隊的兩大房企均加大補倉的時候，萬科2017年的土地持有建筑面積卻較2013年縮減了2698萬平方米。
不僅是恒大、碧桂園加大補倉，保利、龍湖等千億規模房企也紛紛增加土地儲備，在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，也一方面推翻了“白銀時代”的說法。
一直認為房地產市場處于“鉆石時代”的孫宏斌，帶領融創在近些年不斷瘋狂收購，搶占市場份額。而幾年來的“攻城掠地”，融創在房地產市場的地位也逐年攀升。2016年以1500億元的銷售金額排名第七的融創，2017年便以3620億元的銷售額躋身第四。
或許是基于對房地產“白銀時代”的預判，使得萬科的角色從“宇宙第一大房企”到“城市配套服務商”發生轉變，業務觸角伸至長租公寓、文化娛樂和教育養老等領域的萬科，逐漸弱化了房地產開發業務。
新城控股高級副總裁表示，究竟房地產是進入“白銀時代”還是“鉆石時代”，不同人有不同看法。實際上，對于大型房企可能是“鉆石時代”，因為預測在四、五年以后，90%的中小房企會退出江湖。到2020年時，房地產市場就是20強房企的天下，因此對于大型房企而言便是“鉆石時代”，因為所有資源都在向他們集中。但真正是最好的時代還是最壞的時代，還是要看針對的對象所處的位置。
萬科“宇宙第一大房企”的角色轉變
盡管種種數據表明，房地產市場并沒有進入“白銀時代”，但萬科仍然一意孤行，并沒有急于扭轉自身行業老大地位不保的局面，反而有一種將“宇宙第一房企”拱手讓人的架勢。
1月5日晚間，在萬科集團松花湖媒體答謝會上，萬科集團董事長郁亮再次重申了萬科正在進行由“宇宙第一房企”向“城市配套服務商”的角色轉變。而自2017年6月萬科進入“郁亮時代”以來，轉型便成為這家超規模房企的關鍵詞。
郁亮表示，未來萬科將要關注三個領域。其一，大力發展租賃住宅業務；其二，發展物業服務、長租公寓、商業、物流、教育、養老、滑雪度假等業務；其三，在綠色戰略方面拿出新的解決方案。“我們從來沒有讓自己停在一個舒適區，我們永遠相信增量比存量更重要，未來比現在更重要，為此我們必須全力以赴做事。”
從單一住宅開發，到發展房地產開發產業鏈上的多元業務，成為萬科近幾年來最為顯著的變化。郁亮表示，未來十年，萬科整個版圖里房地產開發等核心業務，仍將占最重要位置。但他同時表示，“未來萬科將在轉型的道路上走得更快。”
萬科的避“輕”就“重”
如今的萬科已經不再是單純的住宅開放商，它的業務觸角延伸至長租公寓、教育養老、文化娛樂、商業地產等多個領域。
“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”數年前，萬科前任董事會主席王石曾經說過這樣的話，來表達他拒絕萬科搞多元化的決心。在王石固有的思維中，住宅是萬科的“輕資產”，非住宅業務對萬科來說是“重資產”。
而在郁亮接手萬科之后，先是在2017年7月，以169億元將物流巨頭普洛斯收入囊中，成為國內物流地產老大。近日又聯合印力與Triwater收購凱德在中國的20個購物中心項目，大力發展商業地產。
萬科涉及的多元化業務。在行業人士看來，不論是物流地產還是商業地產再或是長租公寓，都難以與住宅地產的利潤回報率相提并論。這幾項業務的回報周期較長，資金沉淀多，資本的重要性不言而喻。雖然多元化業務轉型是眾多房企近年來發展的重心，但相比高歌猛進的住宅銷售業務，這幾項業務發展尚未成熟，對公司收入貢獻不足，盈利依然是明天的事情。
嚴躍進表示，對于多元化的業務來說，邏輯上說回報率是要超過住宅的傳統業務的，但是實際上住宅市場這兩年出現了一個所謂大爆炸的時代，即交易需求突然放量，反而在資金回籠方面，做住宅的機會大于其他領域的機會。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，養老業務是企業承擔社會責任的表現之一，這項業務表面看起來概念很好，但短時間內看不到收益，會影響企業的利潤回報和經營性現金流；而物流地產本身行業具備較好的發展潛力，未來物流也是會越來越發達，很多企業包括京東也很早就涉足物流地產，但發展的差異化會很大。物流地產并非萬科所長，不是它歷史強項業務，所以很難評估萬科的物流地產未來發展如何。
歐陽捷認為，長租公寓目前是沒有盈利模式的，在一線城市的投資回報率不到1.5%，假設租金上漲一倍，加上多種經營收入如物業管理費、停車費、廣告費都翻一番，投資回報率都不到3%，根本覆蓋不了投資成本。而養老業務，現在看起來盈利模式并不清晰，目前企業都在試水，這項業務在經濟收入水平得到進一步提高后，市場才會被打開。
近些年，萬達積極吸引各類企業入股，尤其是互聯網方面的企業入股，加快輕資產運作的戰略思路。當行業都在輕資產化的時候，萬科卻背道而馳做起了重資產，這是否會讓萬科的發展受到掣肘。
黃立沖認為，王石時代或說經歷股權紛爭之前的萬科是一家逐利型企業，它主要獨立按照房地產市場的變化，來做相應的業務調整，所涉及的業務都只做對自己有利的業務。但其在承擔社會責任、代表政府擔任的戰略職能，以及在國民經濟中的支柱作用并沒有太明顯。隨著深圳地鐵入股萬科以后，萬科從一個純粹盈利的企業，變成了一個社會型企業，也就是說它承擔了更多的社會責任，包括按照政府政策來發展，起到了一定的社會維穩的作用。
所以，目前萬科走向重資產是因為要承擔更多的社會責任，這樣一來，萬科的商業元素、逐利因素便減少了，所以未來會嚴重影響萬科的投資回報和經營性現金流，尤其是經營性現金流，未來會看到報表中這項數據明顯惡化。當然其他數據未必會惡化，因為萬科持有的投資物業可以進行重估增值，但對于股東而言，這種重估增值的價值不是很大。
對于萬科的多元化戰略問題，筆者聯系了萬科集團。萬科方面表示，萬科定位于城市配套服務商，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，堅持與城市同步發展、與客戶同步發展的兩條主線。萬科核心業務包括住宅開發和物業服務。近年來，在鞏固核心業務優勢的基礎上，圍繞城市配套服務商的定位，積極拓展業務版圖，進入商業開發和運營、物流倉儲、冰雪度假、集中式長租公寓、養老、教育、“軌道+物業”等領域，同時積極參與混合所有制改革。
對方還引用了新任萬科總裁祝九勝在2月1日的媒體見面會上的發言：“萬科的人才、團隊、體系都是相對完整的，絕對不會因為一個重要崗位人員的變化而改變公司的風格，改變公司既定的戰略。萬科的城市配套服務商戰略也是源于三年前，不管誰在哪個位置上，這個戰略都會堅定不移地執行下去。”
但對于萬科多元化業務的利潤回報情況，以及對萬科資金鏈的影響等問題，對方表示目前暫無法回應。
