樓市調(diào)控不放松背后 真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是何模樣？

從去年9月30日北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策以來(lái)，超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。從“五限令”到“購(gòu)租并舉”，需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力。而在樓市調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)又是什么樣的呢？

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道稱，上海閔行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)表示稱：“今年9至10月份旺季不旺，樓市行情蕭條，很多人都等著降價(jià)。而不少顧客只是順路來(lái)看看，下單的不多。”

而在北京位于房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)將有200套住宅將入市的一個(gè)樓盤的銷售狀況又是如何呢？一位銷售顧問(wèn)表示：“項(xiàng)目交通方便，以小戶型為主，適合剛需人群。本以為會(huì)很搶手，但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了。節(jié)前就開始推廣宣傳了，但現(xiàn)在有購(gòu)買意向的還不到200人。”

新房“不暖”，二手房市場(chǎng)也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門店，經(jīng)紀(jì)人郭先生表示：“現(xiàn)在來(lái)看房的客戶基本都是剛需自住，也有少數(shù)投資者電話咨詢，但看到房?jī)r(jià)處于下行通道，都想看一看再說(shuō)。”

而上海的多家二手房中介負(fù)責(zé)人都表示，由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高，掛牌量?jī)r(jià)一路下滑。但就掛出的房源來(lái)看，房主降價(jià)動(dòng)力增強(qiáng)，買家議價(jià)幅度在3%至5%。

由此看來(lái)，在密集而嚴(yán)格的調(diào)控政策下，曾經(jīng)瘋狂的樓市確是降溫不少。

對(duì)此，中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示，多數(shù)房企當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的判斷是一致的，即明年政策不會(huì)放開，樓市會(huì)繼續(xù)下行，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金。

而據(jù)昨日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《10月住宅成交報(bào)告》顯示，今年50城9月份和10月份的總成交面積為4542萬(wàn)平方米，與去年同期的6513萬(wàn)平方米相比，下降30.3%；一線城市9月份和10月份的總成交面積為334萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2008年以來(lái)的最低值，甚至比樓市低迷期的2011年和2014年還要低。而從具體城市來(lái)看，張家口、廊坊、蚌埠三個(gè)城市的9月份和10月份總成交面積跌幅排在前3位，分別為85%、69%和68%?？梢哉f(shuō)，以張家口和廊坊為代表的環(huán)京地區(qū)受到樓市調(diào)控政策影響最為明顯。

對(duì)此，安居客房產(chǎn)研究院分析師朱萬(wàn)鵬表示，樓市“金九銀十”已成過(guò)去式，而在只住不炒的定位和政策針對(duì)性調(diào)控管制下，從近兩個(gè)月的市場(chǎng)交易情況可以看出，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行的效果已經(jīng)達(dá)成。但要注意的是，雖然樓市傳統(tǒng)旺季不再，但這并不能說(shuō)明市場(chǎng)活力不再，相反，這正是為了未來(lái)租售并舉市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓所形成的新型市場(chǎng)而提前做好準(zhǔn)備。

而事實(shí)上，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已成為建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。今年7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)，再度明確租購(gòu)并舉，租售同權(quán)。隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

對(duì)此，中銀國(guó)際相關(guān)報(bào)告也指出，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

而住房租賃長(zhǎng)效機(jī)制也正在落地。9月下旬，國(guó)務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，到多地對(duì)租賃條例等征求意見和建議，意在加快推進(jìn)相關(guān)立法。

“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長(zhǎng)期。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)；建立完善的市場(chǎng)化住房租賃制度；建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制；以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。