自今年以來，地產商轉型的步伐越來越快。以萬達為例，每隔2個月，總會有涉足醫(yī)療的新聞不脛而走。
2017年4月，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資700億元，打造一座世界級的醫(yī)療產業(yè)中心；7月，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，計劃在昆明市投資500億元，打造以醫(yī)療、健康為核心，兼具體育、養(yǎng)生、度假、商業(yè)、商務、居住等功能的世界級醫(yī)療及大健康產業(yè)園；8月，萬達新成立大健康集團，預示著萬達在戰(zhàn)略層面已明確了重點發(fā)力大健康產業(yè)。
而這兩天，Medical Mall（醫(yī)療商城）也開始刷屏，浙江省衛(wèi)計委批復同意的Medical Mall位于杭州大廈501城市生活廣場，1層-5層為購物區(qū)，6層-20層全為醫(yī)療商場。消費者可以在Medical Mall體驗消費購物與醫(yī)療服務的多維體驗，以此避免了單純去醫(yī)院的焦慮感。
邵逸夫國際醫(yī)療中心、張強醫(yī)生集團思俊外科診所、唯兒諾兒科診所、杭州口腔醫(yī)院門診部、宋為民醫(yī)生集團下的顏術醫(yī)美診所已經(jīng)陸續(xù)入駐Medical Mall，開啟了一輪新熱潮。
據(jù)動脈網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前國內已有30多家地產商布局的醫(yī)療業(yè)務，如萬科、恒大、萬達、綠城等，已經(jīng)在社區(qū)服務上，特別是社區(qū)健康醫(yī)療服務領域里，以各自認為可操作的方式布局發(fā)力，催生了一大批養(yǎng)老地產或者醫(yī)養(yǎng)結合的項目。
在這些養(yǎng)老地產或醫(yī)養(yǎng)結合的項目中，聽到大多數(shù)業(yè)內人的聲音是：轉方向很容易，但想要成功卻難于上青天。原因是醫(yī)療行業(yè)需要高壁壘、高技術、高投入，又特別依賴政策。即使地產商有足夠的資金來運作項目，也請不到合適的人管理運營。
那么對于地產商來說，有沒有一條簡單可行的轉型之路呢？海外的地產商有沒有遇到這樣的問題？他們又將如何化難為易？
從美國醫(yī)療商城誕生談起
經(jīng)過動脈網(wǎng)記者多方調查發(fā)現(xiàn)：在國外的商城里一直有診所，診所里的醫(yī)生均是以患者為中心，讓患者看病就醫(yī)變得像逛街購物一樣方便又開心，這種看病就醫(yī)的場所有一個很時髦的詞語，就叫Medical Mall。
在Medical Mall里，醫(yī)生為患者提供從診室就醫(yī)、實驗室和放射學服務，到門診手術的一站式服務，目的是鼓勵患者在一個可協(xié)作的網(wǎng)絡中獲取日常所需的就醫(yī)服務。
一個成功的Medical Mall，不僅人聲鼎沸，且患者總是很滿意，他享受了最便捷的醫(yī)療服務。在這里既有停車場、餐廳、零售店、休息區(qū)等配套設施，又有醫(yī)療配套。
其實，這些醫(yī)療配套均是經(jīng)過精心安排的。比如，治療骨科疾病的門診或許就與運動醫(yī)學或物理治療中心安排在一個區(qū)域；質子治療設備可能就安排在腫瘤中心的旁邊；而治療心血管疾病的門診或醫(yī)院內部，完全有可能同時配備了心臟科醫(yī)師、心血管外科醫(yī)師和介入醫(yī)師。
這樣的臨床配套，對患者和各醫(yī)療機構均有優(yōu)勢。患者看病更方便，不用跑很遠就能同時獲取多種醫(yī)療服務。而入駐商城的各機構可以通過共享空間、員工、儀器和技術，減少醫(yī)療成本，并獲得固定的用戶資源。
為什么美國誕生了Medical Mall？
在過去的二十年多里，隨著美國經(jīng)濟的發(fā)展，各大購物中心之間的競爭也變得越來越激烈；加上購物中心由于經(jīng)營不善、消費增長乏力以及電商沖擊等因素的沖擊，面臨倒閉關門的窘境。
據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，目前在2000個區(qū)域購物中心里有19%以上的最后都成了人們口中的“Dead Mall（僵尸購物中心）”。
為了在殘酷的市場競爭中存活下來，各大商場開發(fā)商開始尋求現(xiàn)有空間的新用途，如新增教育、醫(yī)療、辦公等。而醫(yī)生們認為這些閑置的商場空間，他們正好可以為患者提供差異化醫(yī)療服務，更貼近患者。
所以，這些醫(yī)生去租賃商場的空鋪位，一方面為商場的開發(fā)商帶來了利潤，另一方面也讓醫(yī)療走進了零售商場，誕生了一種新經(jīng)濟的產物。即“一站式就醫(yī)”的Medical Mall，這和傳統(tǒng)的醫(yī)療保健服務形式完全不一樣。
該Medical Mall模式為患者和醫(yī)療服務提供者提供了許多益處。比如讓用戶在逛街的同時，也解決了醫(yī)療健康方面的問題，同時又停車也方便，在一定程度上解決了患者“看病難”的問題。
恰逢美國社會的醫(yī)療保健需求在不斷增加，提倡以患者為中心的醫(yī)療服務，這也間接助推了Medical Mall的成長。
此外，醫(yī)療商場的醫(yī)院或醫(yī)生也可以從擴大的臨床和辦公空間中受益。他們?yōu)樗趨^(qū)域的居民服務，這種集中式、抱團式的服務模式，也更能吸引患者前來就醫(yī)。在低收入地區(qū)，醫(yī)療商場的設計既可以增加醫(yī)療機會，也可以作為社區(qū)振興經(jīng)濟的引擎。比如，位于美國密西西比州杰克遜市的Jackson Medical Mall，就是一個服務于弱勢群體（非裔美國人），以改善醫(yī)療和刺激地方經(jīng)濟為目的的Medical Mall。
全球30家Medical Mall概況
其他國家也存在Medical Mall嗎？為了找到答案，動脈網(wǎng)整理了全球30家Medical Mall，橫跨歐洲、北美洲、亞洲和大洋洲，最終發(fā)現(xiàn)美國擁有22家，高于其他國家。具體如下：
可以看到，美國、新加坡、日本、菲律賓、新西蘭誕生了不少新型醫(yī)療模式，包括診所大樓、醫(yī)療+醫(yī)學研究、醫(yī)療+商業(yè)綜合體等。在這當中，醫(yī)療+商業(yè)綜合體的模式被大力推廣，獲得了好評。
備注： 商業(yè)綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體。商業(yè)綜合體內包含了購物、娛樂、餐飲、酒店、旅游、辦公、教育等服務。
1、成立時間。
在時間方面，我們并沒有發(fā)現(xiàn)非常明顯的趨勢。其中，美國New Handover Regional Medical Centere成立的時間最早（1967年）。縱向來看，2003年和2007年新成立的醫(yī)療商城相對多一些。不過，近年來隨著“醫(yī)療+商業(yè)中心”模式在亞洲地區(qū)的興起，新加坡、馬來西亞等地區(qū)醫(yī)療商城有增長的趨勢。
2、商城定位。
這30家醫(yī)療商城各自的定位略有不同，我們將其大致分為四種：“醫(yī)療+商業(yè)綜合體”、“醫(yī)療+醫(yī)學研究”、“診所大樓”和“醫(yī)藥商城”。
有11家公司的商業(yè)模式是“醫(yī)療+商業(yè)綜合體”，也就是說客戶到商城里面除了可以享受一站式的醫(yī)療服務外，還可以購物、聚餐、住店、娛樂等；有15家公司的商業(yè)模式是“診所大樓”，里面有不同類型的醫(yī)院，以及兒科、骨科、口腔、中醫(yī)、醫(yī)美整形等專科診所。
最后3家公司的商業(yè)模式是“醫(yī)療+醫(yī)學研究”，除了開展臨床診療業(yè)務外，商場內部還有一些醫(yī)科大學或醫(yī)學協(xié)會在里面做深度研究。
另外，Medical Mall Pharmacy是一個特例，它是醫(yī)藥商城，招攬了眾多優(yōu)質的藥房。
3、商業(yè)模式匯總。
在盈利方面，我們可以看到大部分的醫(yī)療商城盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。
有一點不同的是，亞洲地區(qū)（新加坡、馬來西亞、菲律賓）的醫(yī)療商城是大部分是由房地產商、投資機構或信托公司組成，而美國大部分醫(yī)療商城則是由大醫(yī)院、醫(yī)生團體或政府投資建立的。
美國醫(yī)療商城的兩大核心模式
近二十年多來，美國“醫(yī)療商城”的模式不斷發(fā)展壯大。其中最重要的原因之一，是醫(yī)療保險公司對醫(yī)院收費的限制。醫(yī)療機構只好通過自建醫(yī)療商城，或租賃商城中的場地，開展醫(yī)療業(yè)務。
據(jù)動脈網(wǎng)不完全統(tǒng)計，美國目前擁有超過50個醫(yī)療商城。它們的執(zhí)行方式雖各有不同，但都承接了購物中心“租賃”的方式，各醫(yī)療機構在同一個屋檐下，租用不同的場地，向患者提供更方便的產品和服務組合。
據(jù)BMC Health Servies Research研究發(fā)現(xiàn)，美國的1395個封閉式商場中，有870個（62.4％）租用給一個或多個驗光租戶，241個（17.3％）租給一個或多個牙科客戶。然后有89家（6.4％）提供其他類型保健服務，其中最常見的普通門診和專科門診，以及心理指導服務和急癥護理。
而根據(jù)創(chuàng)始人/投資人的不同，美國醫(yī)療商城大概可分為以下兩種：
1、大醫(yī)院資助建立的醫(yī)療商城。
美國最早的醫(yī)療商城之一，是1995年成立的Jackson Medical Mall。該醫(yī)療商城是在杰克遜市首個購物中心的基礎上建立的。當時商場倒閉，密西西比州最大的社區(qū)保健中心的市中心居民和前項目負責人Aaron Shirley博士有一個愿景，即將失敗的購物中心轉變?yōu)樽钕冗M的醫(yī)療中心，為當?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質的醫(yī)療服務。
Jackson Medical Mall，占地85萬平方英尺，旗下現(xiàn)有海恩茲縣衛(wèi)生局診所，以及多家密西西比大學醫(yī)學中心專科診所，包括心血管內科、婦產科和腫瘤等眾多醫(yī)療服務項目。本著一個購物中心的精神，Jackson Medical Mall內還囊括了雜貨店、餐館、美容院和鞋店等其他設施。
這是一種醫(yī)院和病人雙贏的模式。通過選擇“醫(yī)療商場”模式，醫(yī)院可以用新設備對現(xiàn)有的購物中心或醫(yī)院建筑物附近的區(qū)域進行翻新，無需話費大筆資金拆掉原有購物中心，然后重新建立醫(yī)院。新設施可以在醫(yī)院附近的一個位置提供門診和診斷，并允許更靈活的醫(yī)療服務套件。
對于患者而言，“一站購物”式的醫(yī)療組合，意味著可以在一次就醫(yī)過程中獲得多種醫(yī)療服務，不用往返于各個地區(qū)，在同一棟樓里面就能完成拔牙、體檢或整形。而且，在看病的過程中，患者還可以吃飯、看電影或者購物。可謂是，看病逛街兩不誤啊！
2、醫(yī)生/投資者成立的醫(yī)療商城。
另一種醫(yī)生或投資者建立的醫(yī)療商城。1998年，30名在圣約翰慈悲醫(yī)療中心租用空間的醫(yī)生，在美國密蘇里州華盛頓，建造了一個全新的、占地85000平方英尺的Patients First Health Care。他們的動機不僅僅是為當?shù)氐幕颊咛峁┓眨€有一個重要目的是為以前在擁擠的圣約翰慈悲醫(yī)療中心工作的醫(yī)生，提供更大的辦公室空間。
這種由醫(yī)生或投資者發(fā)起的醫(yī)療商場，往往比醫(yī)院資助的商場更小，并且多位于零售中心附近。醫(yī)療商場的所有者可從中獲取不少益處，包括有限的開銷、更易獲取的患者和醫(yī)生資源、患者轉診基數(shù)增加，以及更多的控制權。
通過為急診室提供方便高效的替代方案和住院治療護理，“醫(yī)療商場”這種模式可以在降低醫(yī)療保健成本方面發(fā)揮巨大作用，并且可能會緩解醫(yī)療保險費的上漲。“自費”患者的數(shù)量穩(wěn)步增長，可能成為醫(yī)療衛(wèi)生規(guī)范。醫(yī)療商城模式為醫(yī)院、私人執(zhí)業(yè)醫(yī)師和專家以及開發(fā)者提供了更好地照顧患者的新市場。
案例：歐美亞醫(yī)療商城
案例一：Dubai Healthcare City（迪拜康城）
作為全球重要的貿易港口和金融中心，迪拜一直給人的印象就是“豪”。在醫(yī)療商城方面，迪拜也絲毫沒有要低調的意思，成立一個超級奢華的健康護理中心——Dubai Healthcare City（迪拜康城）。
迪拜健康城（DHCC）是2002年由阿聯(lián)酋副總統(tǒng)、總理、迪拜酋長穆罕默德.本.拉希德.馬克圖姆提出，為滿足生活在歐洲和東亞之間的20億人口，對高質量醫(yī)療和健康管理的需求，而建立的世界級健康護理中心。整個項目投資18億美元，由TECOM集團牽頭建設而成。迪拜健康城內包括醫(yī)院、診所、醫(yī)學院、護士學校、生命科學研究中心以及專門的實驗室。
到現(xiàn)在，迪拜建康城內已有兩家大規(guī)模的醫(yī)院，160多家門診和診斷實驗室，來自近90個國家的1700多名持證專業(yè)人才，以及200個特色保健和商業(yè)零售服務設施。整個迪拜康城主要分為醫(yī)療區(qū)和度假療養(yǎng)區(qū)。
醫(yī)療區(qū)占地38萬平方米（570畝），提供四種服務：
1、傳統(tǒng)醫(yī)療服務。將醫(yī)生辦公室、門診手術中心、綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院、康復和長期保健設施、臨終關懷和診斷實驗室聚集在一起，提供高度便利的醫(yī)療一條龍服務。
2、替代性醫(yī)療服務。融合了東方醫(yī)學和其他健康計劃的中心，提供12個領域：順勢療法、印度草醫(yī)學、中醫(yī)、尤那尼醫(yī)學、骨科、治療性按摩、自然療法、引導意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治療方法。
3、醫(yī)療教育、研究。家庭醫(yī)療、牙科、護理和健康培訓學校等。包括波士頓大學迪拜牙科專業(yè)學院、哈佛醫(yī)學院迪拜學院等，以及其它的醫(yī)療基礎服務如藥房、醫(yī)療設備、醫(yī)療咨詢等。
4、相關支持性服務。例如：簽證中心、五星級酒店、礦泉療養(yǎng)浴場、購物中心、零售和飲料店等。
度假療養(yǎng)區(qū)占地176萬平方米（2640畝），提供持續(xù)護理的住家式醫(yī)院、門診、豪華溫泉度假村和完善的健康服務。包括健康護理社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)門診診所、社區(qū)門診診所、疾病預防及療養(yǎng)中心、美容中心、運動康復中心等功能組成。
總的來說，迪拜康城就是一個集看病治療、康復療養(yǎng)、度假旅游、教育研究于一體的醫(yī)療綜合體。
案例二：美國Jackson Medical Mall
Jackson Medical Mall（以下簡“杰克遜醫(yī)療商城”），是美國最早也是最大的醫(yī)療商城之一，占地面積約90萬平方英尺。杰克遜醫(yī)療商城成立于1996年，由Aaron Shirley博士從廢棄的購物中心轉變?yōu)楝F(xiàn)代醫(yī)療和零售中心。通過與UMMC、杰克遜州立大學和Tougaloo學院的戰(zhàn)略伙伴關系，為低收入地區(qū)（非裔美國人社區(qū)）提供醫(yī)療服務。此外，該商城還肩負著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的使命，引進了密西西比州唯一的非洲裔銀行。
通過租賃業(yè)務，杰克遜醫(yī)療商城已擁有80多家醫(yī)療保健、零售和社會服務承租人，以及四個公共和私人活動場所，全年共有數(shù)十個組織及其支持者到設施工作。商場內包括UMMC 腎透析診所、UMMC癌癥研究所及密西西比州眼科協(xié)會在內的22個醫(yī)療機構，以及20家生活服務商店、3個教育機構、8個大學部門、26間辦公室、26個醫(yī)學中心培訓基地等。
杰克遜醫(yī)療商城提供了從普通門診到專科門診，以及醫(yī)療教育的全方位醫(yī)療服務。商場每年接待患者超過20萬人次，平均每天有4600至5000輛汽車進入大門。
據(jù)杰克遜醫(yī)療商城的實際控股機構——杰克遜醫(yī)療商城基金會（JMMF）公布的2016年年報顯示，商場去年已實現(xiàn)12,983,203美元營收，其中租賃和相關收入占78%。但同時去年商城也花費了12,420,489美元資金，其中71%都是日常管理和運營服務費用。因此，杰克遜商城去年實際營收只有5627,14美元。不過，杰克遜醫(yī)療商城本身具有社區(qū)服務性質，其商業(yè)目的并不強，其最主要的功能就是通過服務社區(qū)居民，并帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展。
案例三：菲律賓Centuria Medical Makati
Centuria Medical Makati（以下稱“Centuria醫(yī)療商城”）是菲律賓第一個也是最大的醫(yī)療商城，坐落于繁華的馬卡蒂中心地帶。它是一個28層樓的先進醫(yī)療大廈，擁有700多家醫(yī)療保健行業(yè)領導者。
Centuria醫(yī)療商城內擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)醫(yī)生，地屬于頂級HMO，致力于為消費者提供價格實惠的傳統(tǒng)和頂級醫(yī)療服務。商城將三甲醫(yī)院的技術和專業(yè)知識，與生活購物中心的奢華、悠閑的氛圍相結合，是所有門診醫(yī)療的一站式服務機構，包括牙科、骨科、泌尿科、整形美容、多器官手術、婦產科、眼科等等。
緊急護理診所位于這個時尚的醫(yī)療塔底層，開放時間為24小時。七樓是門診手術中心，可滿足更專業(yè)的醫(yī)療需求，如整形美容、ENT-HNS、胃腸病學、OB-GYN、眼科、骨科和泌尿科。八樓是檢查中心，根據(jù)特定患者的個性化需求，提供量身定制的篩查測試。第九層則是為高精度診斷提供的高級實驗室，擁有高質量的幫助以及精心設計的現(xiàn)代化臨床環(huán)境。無數(shù)myRisk遺傳性癌癥測試和非侵入性產前篩查只是中心提供的許多高級診斷服務中的一部分。
據(jù)悉，Centuria醫(yī)療商城還將在該地區(qū)開設首個免費的公益性綜合乳腺癌治療中心。亞洲乳腺中心隸屬于Morristown醫(yī)療中心，這是一家主要的癌癥機構，曾被評為紐約五大醫(yī)院之一，也是美國前50強醫(yī)院之一。
當然，除了各種醫(yī)療服務，Centuria醫(yī)療商城為了患者的舒適和便利，還在八樓設立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。就像平常逛商場一樣，銀行、安亭、便利店和其他特許經(jīng)銷商也紛紛入駐Centuria醫(yī)療商城，包括7-11、Belly Smiles、Healthy Cravings和Metrobank等。
Centuria醫(yī)療商城自今年年初宣布成立以來一直受到各界的廣泛關注。目前商城還處于試營業(yè)階段，預計2017年9月23日正式營業(yè)。
對國內地產商轉型醫(yī)療來說，這是最簡單的方式？
有這樣一個經(jīng)典的案例：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開辦個人診所的形式轉型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設施和服務，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價值。這種靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機構龍頭。
如果國內地產商轉型也選擇Medical Mall，會發(fā)生什么樣的化學反應呢？
以成都萬達瑞華國際醫(yī)療健康中心來說，從平臺構架上看，與百匯模式有類似之處。該項目設華西健康服務、產后恢復中心、高端健康管理、醫(yī)學美容機構、海外醫(yī)療服務、醫(yī)療機構辦事處、中醫(yī)養(yǎng)生會所等7大“TOP業(yè)態(tài)”，萬達將為入駐機構提供空間、物業(yè)服務和商務支持，包括“名仕會”這樣的高端會所。
論業(yè)態(tài)豐富性，萬達瑞華國際醫(yī)療健康中心顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機構。
一位萬達管理人員這樣描述：“我們主打的7個業(yè)態(tài)不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務，醫(yī)美機構能和產后恢復中心實現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機構辦事處帶來客源。就像綜合體能實現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會構成一個資源生態(tài)系統(tǒng)、一個產業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來可觀效益。”
而華融置業(yè)在轉型方面，明顯比萬達更快一步。2017年8月25日，華融置業(yè)與健康智谷合作，投資40多億元，將位于重慶市渝北區(qū)冉家壩附近的華融商業(yè)地產，打造成為集酒店、影院、健康等一體的吃喝玩樂的商業(yè)綜合體。
如果將華融當做一個平臺，購物是其中一個模塊，大健康也是其中的模塊，后續(xù)還可能添加教育培訓等模塊。隨著越來越多的模塊加入，這個復合型平臺的維度將變得更豐富。多個模塊的組合方式也有多種可能。既可以每個模塊單獨成獨立的Mall，如商圈Shopping Mall、Medical Mall等多個Mall，也可以形成一個購物中心里的幾個服務業(yè)態(tài)的疊加。
由此可見，對于想轉型醫(yī)療行業(yè)的地產商來說，Medical Mall或許是最簡單且已開始操作的一種方式。當然，一切才剛開始，這種模式是否適合中國用戶還有待論證，而且我們也并不排除后續(xù)會出現(xiàn)更新的Mall模式。但不管怎樣，以患者為中心的想法，變被動醫(yī)療為主動醫(yī)療的趨勢是不可逆的。
