1440億元成立大健康集團 萬達做醫(yī)療用的是啥打法？

      不久前，萬達新成立大健康集團的消息，被各大媒體爭相報道。

　　這是繼萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網(wǎng)絡、萬達金融之后，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達在戰(zhàn)略層面已明確了重點發(fā)力大健康產(chǎn)業(yè)，輕資產(chǎn)運營，也解答了近期萬達海外并購受阻，國內(nèi)資產(chǎn)出售的資產(chǎn)騰挪疑惑。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大健康行業(yè)的企業(yè)有30家，包括萬達、萬科、保利、恒大等。而萬達作為地產(chǎn)行業(yè)的老大哥，轉(zhuǎn)向大健康行業(yè)，是中國地產(chǎn)行業(yè)的一個轉(zhuǎn)折點，也從側(cè)面證明房地產(chǎn)行業(yè)的紅利期正在消融，而大健康產(chǎn)業(yè)的未來充滿想象。

　　此前，中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，隨著全面放開二胎政策和健康中國2030的戰(zhàn)略，至2021年，中國的醫(yī)療服務支出總額預計增至88368億元。

　　面對偌大的醫(yī)療市場，萬達在新成立大健康集團后，又將如何瓜分萬億的醫(yī)療市場份額？輕資產(chǎn)戰(zhàn)略又將如何應用于大健康行業(yè)？擅長商業(yè)地產(chǎn)運營的萬達，面對壁壘高的醫(yī)療行業(yè)，又如何破冰？其他地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型方式有哪些？

　　1440億涉足醫(yī)療，從醫(yī)療事業(yè)部到大健康集團

　　萬達集團將旗下13個文旅項目91%的股權(quán)和債務轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，作價295.75億元。同時出讓的還有76個酒店，價值為335.95億元。

　　雖然萬達集團的“去地產(chǎn)化”還沒有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產(chǎn)業(yè)。換句話說，除了地產(chǎn)商業(yè)以外，醫(yī)院板塊正在成為萬達對外的另一張名片。

　　日前，在“2017冬季達沃斯”年會上，王健林表示，中國醫(yī)療領域已經(jīng)對民營企業(yè)開放，并且允許外國醫(yī)師到中國執(zhí)業(yè)，國內(nèi)的醫(yī)生也可以經(jīng)過批準后私人出診，增加自己的收入，這些都為民營醫(yī)院的發(fā)展提供了有利的條件。而萬達集團最大的優(yōu)勢就是在中國有幾百個大型商業(yè)中心和建設團隊，有這個能力和底氣轉(zhuǎn)向大健康領域。

　　早在2016年年初，萬達集團已經(jīng)在北京與英國國際醫(yī)院集團(IHG)簽訂合作協(xié)議，萬達總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。據(jù)了解，IHG是全球頂尖國際醫(yī)療集團，成立于1978年，總部設在英國，在全球超過50個國家管理450多個醫(yī)療項目。

　　據(jù)悉，中文名為“英慈萬達國際醫(yī)院”的項目在上海擁有床位1000張，投資80億元；成都英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位500張，投資50億元；青島英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位200張，投資20億元。三座醫(yī)院均按照國際頂尖標準設計建造，IHG將確保三座醫(yī)院的運營通過JCI(國際醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)認證聯(lián)合委員會)等國際醫(yī)療機構(gòu)認證。

　　對這一投資，王健林表示，引進國際醫(yī)院是萬達在中國的創(chuàng)新，滿足高端人群對健康醫(yī)療需求的同時，也使所在城市醫(yī)療水平達到國際一流，帶動中國高端醫(yī)療水平提升。

　　2017年4月6日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資700億元，打造一座世界級的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心。該醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心將規(guī)劃A和B兩個區(qū)域，A區(qū)是綜合醫(yī)院區(qū)，萬達將負責引進2家國際頂級的綜合醫(yī)院和8家國際一流的專科醫(yī)院。B區(qū)是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將引進30家與醫(yī)療相關的企業(yè)。

　　此外，萬達與四川大學華西口腔醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資90億元，在全國各地的萬達廣場，開設300家牙科診所。

　　同年7月3日，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，其中萬達計劃在昆明市投資500億元，打造以醫(yī)療、健康為核心，兼具體育、養(yǎng)生、度假、商業(yè)、商務、居住等功能的世界級醫(yī)療及大健康產(chǎn)業(yè)園。

　　截止目前，萬達在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的總投入已累計1440億元。而恒大地產(chǎn)、綠景控股、世榮兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)進入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

　　究其背后的原因是，地產(chǎn)與醫(yī)療行業(yè)高度的粘合性，成了眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紜進入醫(yī)療行業(yè)的關鍵因素——地產(chǎn)項目需要醫(yī)療配套項目錦上添花；現(xiàn)有公立醫(yī)院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產(chǎn)資源的企業(yè)投身醫(yī)院項目的建設，可以說是具有先天優(yōu)勢。

　　而新醫(yī)改、人口老齡化、“全面2孩”等政策紅利則為醫(yī)療產(chǎn)業(yè)帶來了更直接的利好。王健林曾表示，萬達大范圍進軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，源于中國巨大市場需求和國家產(chǎn)業(yè)政策開放，和萬達遍及全國的持有物業(yè)。他直言，5年以內(nèi)，醫(yī)療將成為萬達新的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　為此，王健林并將醫(yī)療事業(yè)部并入大健康集團，并將王順任命為萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產(chǎn)業(yè)集團總裁，劉瑋擔任萬達大健康產(chǎn)業(yè)集團副總裁。

　　輕資產(chǎn)戰(zhàn)略同樣適用于大健康

　　在現(xiàn)有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的路徑中，一共有三種方式，并購、合作、自建。目前萬達集團進入的方式有哪些？哪一種比較適合萬達，又契合萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略呢？

　　并購對于房地產(chǎn)商來說，資金不是問題。關鍵是到底房地產(chǎn)商能并購到什么標的。是不是能并購到北京協(xié)和醫(yī)院？從醫(yī)療機構(gòu)的本身來說，一般品牌度高的醫(yī)療機構(gòu)根本并購不了，能接受并購的醫(yī)療機構(gòu)或許品牌都不怎么好。

　　所以，一開始萬達集團繼續(xù)用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略運營，選擇與專業(yè)的醫(yī)療團隊或醫(yī)療集團合作，萬達集團發(fā)揮它固有的商業(yè)地產(chǎn)運作思路——通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平臺。

　　從目前萬達集團合作的對象看，包括政府、醫(yī)院、企業(yè)。比如說與IHG的合作模式，萬達商業(yè)負責項目投資開發(fā)，IHG負責醫(yī)院管理，雙方各司其職，共同運營。比如計劃投資20億元建設的青島英慈萬達國際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其2014年8月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價僅有150元/平方米。而負責拿地及整體開發(fā)的青島萬達東方影都投資有限公司，正是萬達商業(yè)的全資子公司。

　　醫(yī)療用地的便宜，降低了萬達建設醫(yī)院的成本，所以自建醫(yī)院也是萬達集團進入大健康產(chǎn)業(yè)的另一種方式。無論是自建還是合作，王健林都認為，醫(yī)療行業(yè)發(fā)展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來其利潤不可估計。根據(jù)公然數(shù)據(jù)顯示，高效管理的醫(yī)院可以帶來高達30%～40%的毛利空間，乃至能實現(xiàn)15%～20%的凈利率，很多民營醫(yī)院都能到達該水平。

　　更何況王健林要做的是高端醫(yī)療。在業(yè)內(nèi)人士看來，高端醫(yī)院面對的受眾有限，還需面臨3甲醫(yī)院的國際部、特需部門和高端專科醫(yī)院的競爭，并且后者更受患者認可，加上醫(yī)生多點執(zhí)醫(yī)仍未完全放開，致使其難以到達理想中的盈利效果。

　　來自此前國家衛(wèi)計委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月底，全國醫(yī)院數(shù)量達2.7萬個，其中：公立醫(yī)院13314個，民營醫(yī)院13475個。民營醫(yī)院在數(shù)量上首次超出公立醫(yī)院，占到了醫(yī)院的半壁江山；但是在診療服務數(shù)量方面，診療人次只占10.9%，出院人數(shù)只占12.9%，與公立醫(yī)院在服務數(shù)量上的對照仍然差異較大。

　　事實上，不單是萬達與之合作的IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫(yī)院，但火熱的投資背后1個不容忽視的問題是，多數(shù)大型高端醫(yī)院項目目前處于嚴重虧損乃至3年不到就關門的狀態(tài)。

　　他山之石：新加坡百匯醫(yī)療和美國HCN

　　通過萬達集團涉足大健康領域來看，與新加坡的百匯醫(yī)療集團和美國的Health Care REIT（2015年Health Care REIT更名為Welltower。簡稱：HCN）發(fā)展路徑極為相似。

　　關于新加坡的百匯醫(yī)療集團，坊間有著這樣的經(jīng)典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產(chǎn)企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開辦個人診所的形式轉(zhuǎn)型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設施和服務，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機構(gòu)龍頭。

　　該模式的特點是開創(chuàng)“私人診所+酒店管理”，短短30年，百匯醫(yī)療已經(jīng)成為了亞洲第一、全球市值第二的醫(yī)療集團。萬達集團也具備酒店管理的優(yōu)勢，同時醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)的放開，醫(yī)生辭職創(chuàng)業(yè)開辦診所也將逐漸增加，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的創(chuàng)業(yè)者也都很看好醫(yī)生共享辦公的模式，可結(jié)合萬達商場招商運營特點。

　　以萬達集團的實力來看，顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機構(gòu)。 一位萬達管理人員這樣描述：“我們主打的7個業(yè)態(tài)不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務，醫(yī)美機構(gòu)能和產(chǎn)后恢復中心實現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機構(gòu)辦事處帶來客源。就像綜合體能實現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會構(gòu)成一個資源生態(tài)系統(tǒng)、一個產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來可觀效益。”

　　與國內(nèi)的房企投資并主運營醫(yī)療機構(gòu)不同，美國地產(chǎn)主要采取“不動產(chǎn)投資信托”（REITs）的形式。這是指擁有、并運營產(chǎn)生收入的地產(chǎn)項目的公司。擁有、并運營的地產(chǎn)項目包含各行各業(yè)，醫(yī)療行業(yè)只是其中一個部分。

　　“醫(yī)療不動產(chǎn)投資信托”主要經(jīng)營的項目包括：

　　1、養(yǎng)老地產(chǎn)：包括提供醫(yī)療服務的互助型養(yǎng)老和獨立養(yǎng)老；

　　2、醫(yī)院項目：大部分醫(yī)院項目是長期護理院以及長期持續(xù)醫(yī)療護理院；

　　3、高技能護理院：主要為老年患者提供提供長期護理，不需要急癥醫(yī)院支持和服務的項目；

　　4、醫(yī)療辦公樓：醫(yī)療辦公樓是“醫(yī)療不動產(chǎn)投資信托”投資的為數(shù)不多的純醫(yī)療密切相關資產(chǎn)，包括醫(yī)生診所，日間手術(shù)中心等；

　　5、生物科技園區(qū)：還有極為少數(shù)的醫(yī)療不動產(chǎn)信托經(jīng)營生命科學園區(qū)實驗室項目，并非醫(yī)療地產(chǎn)主流。

　　其運營方式主要通過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，凈租金收益/毛租金收益可達80%以上，REITs公司把養(yǎng)老/醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價值的8-12%，根據(jù)CPI指數(shù)向上調(diào)整），而所有直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。

　　在委托經(jīng)營模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經(jīng)營收入5%-6%的管理費，但不承擔經(jīng)營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經(jīng)營收入都歸REITs公司所有（美國養(yǎng)老社區(qū)每單元的經(jīng)營收入約為3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的經(jīng)營成本也由REITs公司負擔。相應的，REITs公司獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔大部分經(jīng)營風險。

　　由于凈出租模式下，REITs公司的風險最低、收益最穩(wěn)定，所以，為降低資金成本，傳統(tǒng)上REITs公司的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營，少部分物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運營。

　　其中以具有46年歷史，手握1328處房產(chǎn)，市值273億美元的美國HCN最具代表意義。它87%的收入是來自自費醫(yī)療機構(gòu)，所以政府醫(yī)療保險制度的變化對它影響不大。強調(diào)投資渠道與投資類型的多元化，提出了5×5的投資模式，即采用5種投資渠道（出租型物業(yè)、投資管理平臺、開發(fā)和再開發(fā)、債權(quán)投資、Down REITs[傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托]）投資于5類資產(chǎn)（養(yǎng)老社區(qū)、生命科學物業(yè)、醫(yī)療辦公樓MOB、專業(yè)護理機構(gòu)的物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)）。

　　在運營方面，美國HCN較少直接參與養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和再開發(fā)工作，但在其他醫(yī)療地產(chǎn)領域，如生命科學實驗樓或醫(yī)療辦公樓，如果預租率能夠達到50%以上，HCN就會適度參與開發(fā)。總體來說，其土地儲備及在建物業(yè)的總值不超過資產(chǎn)總額的5%。

　　在債權(quán)投資上，HCN在金融海嘯中投資持有了一些養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)公司的債券。作為主要的債權(quán)人，HCN在后來的債務重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如2010年收購HCR MonorCare時，就利用了自身的債主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare價值17.2億美元的債務）。截至2010年底，其持有的20億美元債權(quán)投資，為公司貢獻了1.6億美元的利息收益。2015年，該公司已經(jīng)擁有超過300億美元的房地產(chǎn)投資總額。

　　而從萬達堅持的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略來看，信托模式也早已涉及。在2016年報中披露，萬達與投資人共簽訂7份投資合作協(xié)議，其中2份協(xié)議投資方為中信信托，1份協(xié)議投資方為民生信托，單個協(xié)議對應4-5個萬達廣場組成的資產(chǎn)包，涉及項目總數(shù)量約達29個，均為二、三線城市。在大戰(zhàn)略的框架下，借鑒美國地產(chǎn)轉(zhuǎn)型醫(yī)療的路徑，或許將帶給萬達一絲靈感。

　　當然，我們目前所能看到的萬達模式也只是冰山一角。中國地產(chǎn)商大規(guī)模轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領域的帷幕才剛剛拉開，如何結(jié)合中國國情，探索一條適合的道路，這是一個需要反復論證探索的漫長過程。