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商業(yè)地產(chǎn)招商六忌,你造嗎?

來(lái)源:飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合       作者:飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合       時(shí)間:2017-05-25


商業(yè)地產(chǎn)想順利招商,開(kāi)業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng),必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃,完善細(xì)致的商場(chǎng)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)避免開(kāi)業(yè)后迅速倒閉的前提。

 

一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí),因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因,會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地,在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的原因,希望對(duì)受眾有些許幫助。

 

一忌:請(qǐng)無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營(yíng)

 

商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式,它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐,各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作,很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無(wú)商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來(lái)做全程運(yùn)營(yíng),實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌,試問(wèn),連基本的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎?

 

在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施,更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做,以為只要有一個(gè)好的概念,就可以一切無(wú)憂(yōu),殊不知,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的,業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件,招商所面對(duì)的商戶(hù)更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié),否則概念再好,招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。

 

二忌:混淆的市場(chǎng)調(diào)研

 

很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來(lái)操作,這是傳統(tǒng)社區(qū)類(lèi)住宅調(diào)研的方法,此類(lèi)調(diào)研只能作為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。

 

商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí),更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu),會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合作為出發(fā)點(diǎn),對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析,并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析,以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。

 

操盤(pán)的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國(guó)內(nèi)一家著名的策劃公司,派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá),但是發(fā)現(xiàn),6個(gè)人中沒(méi)有一個(gè)人操作過(guò)商業(yè)地產(chǎn),只有項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過(guò)住宅房產(chǎn),而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人,最后市調(diào)報(bào)告中,為商場(chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后,根據(jù)消費(fèi)者的需求,為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位,可笑的是根本沒(méi)有去考慮此類(lèi)的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活,如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想。

 

三忌:自以為是的另類(lèi)定位

 

沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí),差異化策略會(huì)作為規(guī)劃定位首選,操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位,這類(lèi)公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式,以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆,而只以概念為突破口,想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式,卻不去考慮定位是否合適?商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配?市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問(wèn)題。

 

商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類(lèi)獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素:

 

1)、核心商圈。

 

2)、交通發(fā)達(dá)。

 

3)、營(yíng)業(yè)面積低于3000平米。

 

如果背棄了以上三點(diǎn)要素,既使招商情況再好,開(kāi)業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài),業(yè)戶(hù)糾紛100%會(huì)發(fā)生,倒閉是理所當(dāng)然的事。

 

四忌:經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂,急功近利簽約

 

業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié),商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清,隨意招商簽約,為了簽約而隨意安排商戶(hù)想要位置,甚至為了客戶(hù)簽約,招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶(hù)的一些附加條件,這都為開(kāi)業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下不好的伏筆;因?yàn)椴蛔銎奉?lèi)要求,開(kāi)業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重,惡性競(jìng)爭(zhēng)難免,甚至有的商戶(hù)大動(dòng)干戈;如果開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)順利,業(yè)戶(hù)的矛盾不會(huì)激發(fā),一旦開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不順,所有的問(wèn)題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方,對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)極為不利。

 

有一家商場(chǎng),為了快速回款,竟然把人氣最旺的女性類(lèi)商品全部放在一樓經(jīng)營(yíng),而將二三樓做成男裝與家紡類(lèi),結(jié)果就是一樓人氣很旺,二樓三樓根本上不去客流,這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶(hù)天天賠錢(qián),商戶(hù)與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生,再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏,很多商戶(hù)紛紛要求商場(chǎng)退租,商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整,而苦不堪言。

 

五忌:動(dòng)線(xiàn)處處死角

 

動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素,只有將動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)到位了,才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置,不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。

 

DS商場(chǎng)(22000平),在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)代理公司為其規(guī)劃,該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解,根本不知如何避免死角形成,而盲目的為其制定了動(dòng)線(xiàn),結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角,只是在扶梯附近的業(yè)戶(hù)經(jīng)營(yíng)良好,四個(gè)死角人流稀少,退鋪事件天天發(fā)生。

 

六忌:運(yùn)營(yíng)模式滯固

 

每一種運(yùn)營(yíng)模式,都必須建立與之相對(duì)應(yīng)的操作系統(tǒng),如樓層管理模式、各品項(xiàng)分類(lèi)、采購(gòu)分類(lèi)、進(jìn)銷(xiāo)存管理、業(yè)戶(hù)管理模式、采購(gòu)協(xié)助模式、收銀模式管理、類(lèi)別輸入管理等等,正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商的同步就會(huì)為后期運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行建設(shè),也會(huì)在招商中向商戶(hù)體現(xiàn);而沒(méi)有商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司則會(huì)搬來(lái)其它商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式,只知表面卻不知內(nèi)里深度,根本不清楚每一個(gè)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)置,不用開(kāi)業(yè)就會(huì)造成一片混亂。

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