2017盤活存量提升資產(chǎn)使用效率，是商業(yè)發(fā)展新命題

由于受到傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力下降的影響，如今越來越多的房企將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，希望通過自持物業(yè)的運(yùn)營收入為自身帶來更加穩(wěn)定可觀的收益。因此，如何更好的拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭力，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營效率成為企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。飆馬（中國）商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)認(rèn)為，現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)普遍存在存量過剩、資產(chǎn)使用效率低下等問題，因此盤活存量商業(yè)資產(chǎn)、提高資產(chǎn)使用效率成為了商業(yè)新命題。

 

商業(yè)的存量資產(chǎn)改造，主要是指對已有的商業(yè)、辦公、廠房等項(xiàng)目進(jìn)行改造，賦予其新的功能，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，從而獲得更好的收益。目前市場上舊商業(yè)、舊廠房存量較多，面臨著被淘汰、被閑置的命運(yùn)，將這部分項(xiàng)目盤活是一個(gè)巨大市場。

 

對于商業(yè)存量資產(chǎn)改造而言，項(xiàng)目獲取成本可能會(huì)相對較低，但是如何改造卻要付出不小的代價(jià)。目前在存量資產(chǎn)的改造方面，除了對原有建筑和商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整外，更多的是對舊廠房、舊商業(yè)進(jìn)行變革，結(jié)合項(xiàng)目所在的區(qū)域、文化特點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位與規(guī)劃，打造諸如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、劇院、主題產(chǎn)業(yè)基地等產(chǎn)品。

 

隨著城市化步伐的加快和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，許多位于一二線城市的老廠房、老工廠逐漸被棄置，成為了空城。此外還有一些老舊的商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)楣δ芘c規(guī)劃等因素，已無法更上市場需求，面臨著被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。目前，不少企業(yè)將目標(biāo)鎖定到了這些“廢棄”的建筑上，通過對老廠房、老建筑進(jìn)行改造，最終推出具有一定的文化歷史氣息的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

在這里我們將著重介紹一下老廠房的改造。老廠房的改造主要出現(xiàn)在一二線城市，通過改造能夠最大化地提升土地的利用率，盤活存量資產(chǎn)。一般而言，老廠房的位置都位于城市較為核心的地段，具有較高的商業(yè)價(jià)值，對于想要布局一二線城市商業(yè)項(xiàng)目的房企而言是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

 

從成本角度而言，房企對舊廠房進(jìn)行商業(yè)改造，其成本相對低于重新建造的成本投入，對于招拍掛拿來的商業(yè)項(xiàng)目而言有很大的成本優(yōu)勢。此外如果改造成功，其對企業(yè)品牌也會(huì)產(chǎn)生有積極的影響，產(chǎn)生品牌溢價(jià)，一些好的改造項(xiàng)目甚至?xí)蔀橐粋€(gè)城市的坐向標(biāo)。 

 

以深圳華僑城創(chuàng)意文化園為例，2011年5月華僑城創(chuàng)意文化園正式開園，該項(xiàng)目主要由80年代引進(jìn)的“三來一補(bǔ)”工業(yè)企業(yè)所改造而來。整個(gè)園區(qū)占地面積約15萬平方米，總建筑面積約20萬平方米，分為南北兩區(qū)。項(xiàng)目地理位置較好，周圍交通便利，居民區(qū)較多，對其商區(qū)的出租率而言也是一種保障。在招商方面，該項(xiàng)目以吸納與文化藝術(shù)相關(guān)的商鋪、辦公為主，形成了很好的氛圍，并且會(huì)經(jīng)常舉行一些活動(dòng)吸引人流。

 

據(jù)了解，截止2016年南北園區(qū)內(nèi)已先后引進(jìn)300多家文化創(chuàng)意型機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員超過了5000人。2011年開園之初，創(chuàng)意園區(qū)的租金維持在70元/平米左右，到現(xiàn)在平均租金水平已達(dá)到了150元/平米/月左右，實(shí)現(xiàn)了租金的大幅上漲。該園區(qū)的改造成功也提高了華僑城的品牌知名度，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展該方面的業(yè)務(wù)提供了良好的基礎(chǔ)。

 

總體而言，舊廠房改造有著廣闊的發(fā)展前景，以上海為例，目前上海已擁有的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，有約2/3的項(xiàng)目來自“三老”（即“老大樓、老倉庫、老工廠”）改造，而隨著時(shí)代的發(fā)展，一二線城市老建筑的數(shù)量還有很多。此外，從人文角度來看，老廠房的改造也是保存了當(dāng)?shù)爻鞘械哪且环萦洃洠芎玫貑酒鹆水?dāng)代人的一種時(shí)空體驗(yàn)，這也是其值得挖掘的價(jià)值所在。然而老廠房改造項(xiàng)目好處雖多，但改造難點(diǎn)有時(shí)候也很多，需要結(jié)合項(xiàng)目的內(nèi)涵、改造成本、市場需求等多方面因素，各項(xiàng)目之間不能簡單復(fù)制。