為什么你的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目失敗了？五大原因分析

“房子是肉體，產(chǎn)業(yè)才是靈魂”，“住宅已經(jīng)失去上升空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才代表未來”，過去兩年，地產(chǎn)界充斥著這些真理似的說法。筆者認為這些觀點都沒錯，然而知易行難！

 

現(xiàn)實中，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)修到一半停工，裸露的墻體好像原子彈爆炸后的場景；更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)空在那里，可以直接用來拍鬼片；修到一半意識到大事不好、試圖改變土地性質(zhì)轉(zhuǎn)型的，招商幾個月才意識到自己的定位錯誤、把文化園改成化工園卻更加租不出去的，都大有人在……種種殘酷的事實證明，不是每個地方都適合做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、不是每個企業(yè)都適合做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也不是地方政府全力支持就能保證成功……

 

 

不幸的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各有各的不幸，每個案例都可以寫一本書。筆者歸納了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)失敗的5類主要原因，并配以相關(guān)的案例，希望警醒后來者。出于與人為善的考慮，所有失敗案例均使用化名。

 

一、不仔細研究法律法規(guī)，不為相關(guān)風險做準備。

 

我國的土地出讓方是各地方政府，而與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)，各地有很大區(qū)別。

 

筆者提醒房企，一個地方的成功模式，不能復制到另一個地方。因為相關(guān)法律法規(guī)，是在開發(fā)過程中逐漸接觸到的，有些企業(yè)不做調(diào)研，盲目進入新的地區(qū)，最終導致重大失敗。

 

主要法律問題1：“工業(yè)地產(chǎn)”是否可分割銷售

 

修好的園區(qū)能否進行分割銷售，對于資金準備不足和財務成本較高的企業(yè)來說，是生死線。而關(guān)于這道生死線的規(guī)定，各地完全不一樣。

 

地方政府在行政管理實踐中，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉(zhuǎn)讓原則上是不允許的。但實際上我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)和國土資源部有關(guān)行政規(guī)章中均沒有禁止“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

 

地方政府禁止分割轉(zhuǎn)讓，主要原因在于企業(yè)獲得“工業(yè)地產(chǎn)”用地的時候，大多是低價乃至零地價獲得，而政府在價格上讓步是因為對該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來有期待，希望它能實現(xiàn)政府的某些目的，一旦允許分割轉(zhuǎn)讓，政府目的無法達成，且將沖擊正常市場，滋生腐敗。

 

但在某些地區(qū)，是有條件允許工業(yè)地產(chǎn)分割銷售轉(zhuǎn)讓的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出臺規(guī)定：“鼓勵開發(fā)區(qū)（園區(qū)）建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標準廠房解決生產(chǎn)用房。”2014年3月28日上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局規(guī)定“（三）研發(fā)總部通用類……土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意”。

 

南京、武漢等地也都在2013年出臺了相關(guān)規(guī)定，細則各不相同。而地產(chǎn)公司如果不詳細研究各地規(guī)定的不同，很容易出現(xiàn)各種問題。

 

失敗案例：

 

1、某龍頭房企，在一二線城市通過收購方式獲得一已經(jīng)基本建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本以為可以根據(jù)其之前在某一線城市的成功經(jīng)驗分割銷售迅速回款，最終卻發(fā)現(xiàn)當?shù)馗静辉试S分割銷售，如果分割銷售要轉(zhuǎn)換土地用途，需要繳納非常高的地價，得不償失，結(jié)果項目一直停頓，幾年沒有處理。

 

2、某企業(yè)用很低價格，在南方某都市獲得一塊地，用于建設文化產(chǎn)業(yè)基地，其核心是一家藝術(shù)品博物館。在付出數(shù)千萬之后，該企業(yè)覺得回本的時候到來，把該基地分開出租給數(shù)百家工藝品商店，租期數(shù)十年，并稱這并未背離發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的初衷。后來該公司被舉報，政府初步認為其變相銷售。因為引發(fā)眾多糾紛，企業(yè)負責人被警方控制。

 

 

主要法律問題2：土地一級開發(fā)的錢從哪里出

 

之前房企獲得土地，一般都是招拍掛，問題不大。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)以后，許多企業(yè)喜歡去和政府講條件，也就是我需要幾千畝地做園區(qū)，做成以后對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展有好處，你給我條件。最終形成一種模式：企業(yè)和政府共同進行一級土地開發(fā)，企業(yè)出錢，政府后期分錢給企業(yè)。那么企業(yè)一級開發(fā)的錢后期從哪里出呢？一般是參與土地出讓金的分成。

 

但是一旦如此，3方面的風險也就隨之產(chǎn)生：1、各地對土地收益分成規(guī)定不統(tǒng)一；2、土地收益分成可能無法兌現(xiàn)；3、土地長時間不出讓，花出去的錢拿不回來。

 

關(guān)于土地出讓金能否分，各地的規(guī)定完全不同：海南規(guī)定土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，由政府和開發(fā)商分配，也就是說開發(fā)商最多可以拿到70%；四川則完全不一樣了，規(guī)定企業(yè)不得以任何方式參與土地出讓收益分配。

 

而且，即使當?shù)匾?guī)定土地收益可以分給開發(fā)商，也必須列入財政預算，否則開發(fā)商拿不到錢。為了徹底避免風險，最好的方式是要求政府出具正式的承諾文件，但這個很難。

 

即使當時把土地收益分配列上提成，也有問題，土地即使已經(jīng)招商成功，還面臨政府土地指標的問題，其具體上市出讓時間并沒有確定，一旦3年后才出讓給錢，對很多企業(yè)來說是致命的。

 

失敗案例：

 

某西部城市一開發(fā)區(qū)，與某中型房企簽訂合同，開發(fā)一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該房企除獲得土地出讓的部分收入外，還將獲得對園區(qū)中部分土地進行二級開發(fā)的權(quán)力。但土地完成一級開發(fā)后，二級開發(fā)因為領導更換等原因遲遲未能開展，最終一拖就是3年。該房企財務成本很高，最終付出慘重代價。

 

二、迷信地方政府官員的能量和承諾。

 

許多企業(yè)本來很謹慎，但卻堅信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什么好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城，一個新城里就要有產(chǎn)業(yè)，于是很多企業(yè)就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業(yè)就自以為沒有后顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調(diào)任，很多私人承諾不再算數(shù)。另外，地方政府也并非無所不能，不尊重市場規(guī)律，不斷用地方權(quán)力和資源來解決問題，最終不過是不斷延后問題的爆發(fā)。

 

 

失敗案例：

 

華北某城市，在2009年“4萬億”刺激下，規(guī)劃了數(shù)百平方公里的工業(yè)區(qū)，最初的宣傳稱里面有若干國家級大項目，等等。眾多的產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)城也就落戶于此。但規(guī)劃過于宏大，計劃過于樂觀，那些國家級大項目因為臨近大都市的強勢競爭，最終一一泡湯。當?shù)卣蜚y行借款太多，銀行不愿意再投入，而之前投入的數(shù)以百億計的資金，光利息都成為當?shù)卣某林刎摀?。最終，在當?shù)卣膭酉逻M入該工業(yè)區(qū)的開發(fā)商、建筑商，一個個折戟沉沙，只好吞下苦果。

 

三、自身理念不更新，像做住宅一樣做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

傳統(tǒng)模式中，住宅在修建之前，是不知道自己確切的客戶是誰的，只有大概的定位。于是，很多企業(yè)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候，仍然沿用原來的模式，只是經(jīng)過大概的調(diào)研，自己確定一個方向，以為這樣修好園區(qū)之后，就可以像賣住宅那樣賣出去或找到租戶，卻不知道這樣的想法其實是大錯特錯了。而且，人們對住宅的主要需求，許多時候是大同小異的，而不同產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求，是完全不同的。

 

 

更重要的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，許多時候本就不依賴第一輪銷售或出租盈利，其盈利來自于后期的經(jīng)營，經(jīng)營帶來園區(qū)本身的升值，為企業(yè)服務可以有持續(xù)的現(xiàn)金流，等等，如果僅僅是銷售出去，而沒有確定的銷售群體，后期也基本是要失敗的。

 

失敗模式：

 

1、定位產(chǎn)品的時候，不能確定到底誰會入駐，于是打一些自己可能都不相信的噱頭名字，比較代表性的是“電商產(chǎn)業(yè)園”、“文化產(chǎn)業(yè)園”，最終奇跡沒有出現(xiàn)，招商失敗。

 

2、產(chǎn)品賣出去了，卻沒有企業(yè)入駐，很多都是投資客，政府因此不滿，不愿意繼續(xù)給優(yōu)惠條件，企業(yè)后期經(jīng)營也就此失敗。

 

3、產(chǎn)業(yè)園與城市商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)距離過遠，生活不便，早期雖然通過各種優(yōu)惠政策吸引到企業(yè)入駐，后期卻紛紛離開。

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定自己的主導產(chǎn)業(yè)，應該從區(qū)域整體出發(fā)，多想環(huán)境，少想自己。有業(yè)內(nèi)人士認為，有3個標準可以判斷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來：1、產(chǎn)業(yè)有聚集效應，聚集在一起的企業(yè)可更高效；2、方圓100公里內(nèi)該產(chǎn)業(yè)的規(guī)模達到產(chǎn)業(yè)園可容納規(guī)模的5倍以上，多多益善；3、從事該產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大多沒有自有物業(yè)。

 

失敗案例：

 

甲企業(yè)在一三線城市做了一個民間工藝產(chǎn)業(yè)園，因為認為當?shù)孛耖g工藝產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，可當?shù)卮水a(chǎn)業(yè)雖然比較發(fā)達，總產(chǎn)值卻也只有幾千萬，而且非常分散，大多是手工制作，集中在一起并沒有太大優(yōu)勢，大家也不喜歡聚集在一起，最終項目失敗。

 

四、只考慮學習先進經(jīng)驗，沒有考慮國情。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)是近年來的熱點，在國外這個產(chǎn)業(yè)確實非常成熟，但在國內(nèi)其卻有如下的水土不服。

 

1、土地性質(zhì)的問題。

 

如果是正常通過招拍掛獲得的土地，做其他的地產(chǎn)可能更賺錢，通過其他方式獲得的土地之上建設的項目，一般不能出售，持有經(jīng)營的話，大量資金被占用，財務成本很高。

 

2、老人觀念的問題。

 

老人們更愿意在家庭養(yǎng)老而不是去養(yǎng)老院養(yǎng)老。

 

目前年齡達到60、70歲的一代人年輕的時候過過物質(zhì)不豐富的日子很多排斥花錢讓自己舒服享受，消費能力不強。

 

 

3、工作人員心理的問題。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)的軟件比硬件更重要，照顧老人還是得靠人。在許多國家，因為傳統(tǒng)和宗教信仰，照顧別人讓別人快樂，是許多人成就感的來源。而在中國，照顧人始終被看作沒有那么高大上的工作。

 

中國，養(yǎng)老地產(chǎn)要發(fā)展，許多業(yè)內(nèi)人士認為應該在10年以后：肯為自己花錢的一批人進入老年時代；養(yǎng)老土地性質(zhì)的政策問題逐漸解決；護理人員因為工資提高教育程度提高等原因，心理改善。

 

失敗案例：

 

某地產(chǎn)公司在華東某城市做養(yǎng)老項目，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時很少有其他消費，項目嚴重虧損，員工離職率也相當高。

 

五、沒有專業(yè)團隊，誤認為空降大神能拯救一切。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個系統(tǒng)工程，不是一兩個內(nèi)行就可以做的，必須是一個團隊才可以。如果完全從頭開始，不如直接收購一個專業(yè)公司來做。

 

 

失敗案例：

 

某房企一直做住宅，后來開始做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后來發(fā)現(xiàn)問題，高薪聘請來一副總負責相關(guān)事宜，但副總歷時兩月發(fā)現(xiàn)自己60%的指示無法得到實現(xiàn)，最終辭職。

 

文章來源：明源地產(chǎn)研究院