核心提示：聯合辦公日益受到人們關注，主要原因在于我國多數地區的商辦物業目前已經存在供過于求的現象，通過差別化的運營可以為商辦物業注入新的生機，本文將借助三個案例的具象分析來闡述聯合辦公的兩大新趨勢。
聯合辦公日益受到人們關注，主要原因在于我國多數地區的商辦物業目前已經存在供過于求的現象，通過差別化的運營可以為商辦物業注入新的生機，加之國家對創業的支持，需求得以增加，才使得聯合辦公如雨后春筍般在國內逐步興起。
本文將借助三個案例的具象分析來闡述聯合辦公的兩大新趨勢，希望對持有商辦物業的房企日后產品的創新有所裨益。
壹 創業浪潮下，共享空間定義全新辦公模式
從定義來看，聯合辦公模式指公司將寫字樓或產業園拆分成獨立的辦公空間，進行對外出租，客戶將共享辦公空間及服務，使公司成為了新辦公商業模式的溫床。現今國內聯合辦公的發展主要呈現了兩大趨勢：一是含有創業、產業孵化屬性的眾創空間模式，典型代表為毛大慶的優客工場和廣州萬科云工坊。二是以靈活性為主要特點的服務式短租模式，典型代表為SOHO3Q，其因租期靈活、配套健全在北京市場已取得良好反響。
貳 聯合辦公發展新趨勢之一——眾創空間模式
“眾創空間”與產業孵化器類似，重點在于一個“創”，旨在為小微創新企業成長和個人創新創業提供低成本、便利化、全要素的開放式綜合服務平臺。具體的表現形式為創客空間、創業咖啡、創新工廠等。
我們依據市場中運營眾創空間的主體不同，將其分為兩類，一是個人創業團體模式。是指以單一個人作為牽頭人組建團隊，與商業地產基金和開發商合作，選擇城市規劃中新建的地標建筑，以低于市場價10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定制并且社交功能齊全的工作空間，以遠高于同業的價格租給各種創業公司。二是開發商主導模式。比如瑞安創智天地、萬科云工坊等。由于具備豐富的開發經驗，他們一般都會選擇自建自營的模式，擁有充分的自主權管理經營，同時也會引進風投、天使基金等機構，扮演融資與孵化的角色，彌補自身在產業培育領域的不足。
1.典型案例：毛大慶——優客工場
1）產品特色：為創業團隊提供多重服務，旨在打造創投圈
毛大慶的“優客工場”屬于個人創業團體模式的典型代表。是一個助力小公司創業的平臺，其核心使命為幫助小公司創業降低成本，在風險環節減少其失敗的可能性。其產品特色主要體現在以下幾個方面：
一是區別于房地產開發商，其本質是一家互聯網式的服務公司，是在“搭建一個辦公的智能硬件”。二是區別于美國的共享辦公，空間上，獨立辦公室的需求比開放工位的需求甚至更旺盛；費用上，低于美國共享辦公。三是區別于傳統的產業孵化器，入駐團隊的使用時間可以延長。
2）運營模式：輕資產操作模式，盈利渠道多元化
毛大慶的創業團隊會與手中持有存量物業的機構合作，例如毛大慶的老東家“萬科，”同時為了彌補資金不足和提供更優質的服務，也不排除引入各類投資人的可能。其盈利模式為按照三個項目來收費，一是辦公室的租金，二是提供各類服務的服務費，三是互聯網未來的價值。
同時，優客工場還會為入駐企業提供“智能化辦公處理器”的全方位服務，其中值得一提的是培訓服務（導師晚餐會）。會成立創業培訓學院，制定針對性的課程，并由經驗豐富的導師予以輔導。我們認為，優客工場的吸引力除了諸如法務、人力方面的顯性服務外，更關鍵的是其社交方面的隱性優勢，企業之間開放的辦公環境有助于多方交流，謀求新的合作機會。
3）運營效果：布局以一線城市為主，未來發展潛力巨大
優客工場已制定了6+1全國化布局戰略，具體來說就是“6個城市+一個區域+X”。其中，6個城市即北上廣深與杭州、廈門，包括濟南、武漢、南京、蘇州等活躍城市。
目前，布局城市以一線為主，除此之外，包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、天津、煙臺、青島等。已經簽約近20個項目，預計2015年完成入駐工位3000個，簽約工位數量達到8000個，明年目標為2萬個。已簽約80多家經過甄選的優秀服務商。
2.典型案例：萬科地產——廣州萬科云工坊
1）產品特色：“硅谷式”的創業辦公空間，強調空間效能最大化
萬科云工坊屬于開發商主導模式的典型代表。作為萬科首個聯合辦公產品，為其下一步為新一代創業者提供全生命周期的產品奠定了良好的基礎。其產品特色主要體現在以下兩個方面：一是打造“硅谷式”的創業辦公空間。主要服務于互聯網科技、設計創意類產業，希望以線下辦公產品作為入口，逐漸培育出開放共融、互通有無的生態型社區，進而與萬科的其它業務產品互為補充。二是強調實現了空間效能最大化的提升。其目標是云工坊30平米的空間設計可達到天河其他辦公區域100平米的實際效用。
2）運營模式：自建自營的重資產模式，低租金拎包入住
與個人創業團體不同，萬科采取自建自營的模式，總體量并不大，略帶試水意味。而且在前期推廣期間入駐者可享有較大優惠，單獨卡位約每月租金500元，做到全裝全配，拎包入住。并且萬科云工坊此次也隆重推出了企業服務體系1.0版本，從基本服務和增值服務兩方面來為企業的生存發展保駕護航。就其盈利模式而言，與優客工場差別不大，除了租金、物業費之外，主要是依靠收取增值服務費來運營，但是因其為重資產運營模式，后續若無新的盈利途徑，可能會面臨入不敷出的風險。
3）運營效果：入駐以互聯網科技企業為主，后期效果待檢驗
2015年7月18日下午，廣州萬科云工坊舉辦了產品發布會，作為廣州萬科旗下首個聯合辦公空間，其也迎來了9家創業企業的正式入駐。此次首批入駐的9家創業企業，以互聯網科技企業為主，入駐的具體效果有待后期檢驗。
叁 聯合辦公發展新趨勢之二——服務式短租模式
1.現狀：互聯網技術的支持，短租運營更趨于靈活
服務式短租先興起于商旅、度假的酒店行業，是為短期出游、出差等人群提供短租住房的經營模式。其實，在我國，服務式短租辦公模式在2010年就已出現，如上海的“聯合創業辦公社，在當時已經具備短期租賃、創業交流的聯合辦公特點。但隨著我國互聯網行業風生水起，基于互聯網平臺的服務逐步滲透至人們生活的各個領域，包括購物、辦公。互聯網為辦公短租提供了線上的資源整合的平臺，是短租辦公大規模發展的技術支持。
2.典型案例：SOHO中國—SOHO3Q
1）產品特色：租賃時間以“周”為單位，租賃機制靈活
SOHO 3Q是一款歸屬于潘石屹SOHO中國旗下，專門為短租需求打造的新型辦公產品。其特色體現在租賃時間“短”的特性上，租賃時間以“周”為單位，租賃機制十分靈活。場地選擇可以是一個辦公桌，也可以是一個辦公間。
2）運營模式：提供一站式辦公服務，創業交流共享
從客戶定位來看，SOHO
3Q是一款服務于有短租辦公需求的人士，如有臨時短期辦公、短期異地出差以及創業起步有創業交流的需求者。產品的定位其實以偏向北京、上海一線城市的高端辦公且有短租需求的人士。
從產品服務上來看，SOHO
3Q產品配套服務較為齊全，并且也有自身的特色。首先，借助互聯網平臺，提供一站式辦公服務。其次，SOHO
3Q提供高質量的辦公環境和貼心的辦公服。最后，SOHO 3Q增加“創業交流共享”服務。
從盈利點來看，目前主要有兩個收入來源：一是辦公座位的租金收入。二是提供辦公服務收取費用。三是未來潛在的物業增值。
3）運營效果：入市效果較好，后期推廣有待考察
從已經上線的運營產品來看，SOHO 3Q盡管租金相對較高，但其在市場上的認可度還是可以的。從2月正式上線運營以來，截至目前，北京的望京SOHO3Q已經滿租，而上海的SOHO3Q產品也入駐了50-60%。從規模擴張上，SOHO 3Q已經成功在北京（2個）、上海（2個）上線4個項目。此外，按照規劃，SOHO中國在2015年一年內要在旗下8個項目建立11個SOHO3Q項目，總共推出約1萬個工位。
