南京德基廣場(chǎng)憑什么成為全國(guó)最賺錢的購(gòu)物中心？

南京德基廣場(chǎng)分為一期、二期，由德基集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。在2014年發(fā)布的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)榜單中，其以銷售額達(dá)66.4億元超越正佳廣場(chǎng)，位列中國(guó)第一，獲稱最賺錢購(gòu)物中心。入駐的品牌精品薈萃，國(guó)際一線品牌達(dá)74家，成為南京奢侈品集聚地。如此不俗的成績(jī)，其有何運(yùn)營(yíng)策略？在業(yè)態(tài)組合及品牌布局上有何借鑒之處？

一、項(xiàng)目基本概況。

 

二、南京德基廣場(chǎng)一期二期規(guī)劃。

 

三、二期項(xiàng)目升級(jí)解讀。

相較一期，二期大牌店鋪在單店規(guī)模、產(chǎn)品分布、服務(wù)內(nèi)容上都得到了實(shí)質(zhì)性提升。主要表現(xiàn)如下：
 

四、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃。

1、項(xiàng)目定位。

 

地處南京商業(yè)地段核心位置的南京德基廣場(chǎng)致力于打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑娛樂、商務(wù)、酒店等于一體的國(guó)際頂級(jí)購(gòu)物中心。商業(yè)品牌定位上，一層和二層匯聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高；經(jīng)營(yíng)特色上，以國(guó)際一線奢侈品牌吸引市內(nèi)高端消費(fèi)人群，同時(shí)也為國(guó)際一線品牌開設(shè)旗艦店和門店，展示品牌的首選之地；客群定位上，以具有一定消費(fèi)能力的中青年家庭和情侶為主。

2、業(yè)態(tài)規(guī)劃。

 

項(xiàng)目二期以多種業(yè)態(tài)布局展現(xiàn)豐富的購(gòu)物空間，已囊括了奢侈品、珠寶腕表，國(guó)際化妝護(hù)膚用品，時(shí)尚綜合服飾館、進(jìn)口超市，高檔嬰童服飾用品，高端家電，環(huán)球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰場(chǎng)等娛樂設(shè)施在內(nèi)的眾多業(yè)態(tài)，其中國(guó)際頂級(jí)酒店、高端酒店式公寓、商務(wù)辦公一體化亦將是重要的組成部分。

零售方面，一樓布局的眾多奢侈品及一線品牌，六樓近四千平米的兒童世界、70%為純進(jìn)口食品的BHG精品超市等奠定了其精品高端定位。

休閑娛樂方面，IMAX巨幕影院、世紀(jì)星真冰滑冰俱樂部、紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等，全力豐富娛樂休閑項(xiàng)目并提升檔次，滿足不同消費(fèi)者更廣泛的休閑需求。

餐飲業(yè)態(tài)方面，各樓層分布了來(lái)自日本、臺(tái)灣、意大利、香港、泰國(guó)眾多餐飲商家，風(fēng)味囊括日、泰、意、臺(tái)、粵、精品官府等多種風(fēng)格的餐廳。——則豐富了德基廣場(chǎng)日常生活用品快銷門類，為品質(zhì)生活提供更多選擇。

注：因業(yè)態(tài)與品牌隨著眾多調(diào)整，存在不可控因素。以上業(yè)態(tài)信息僅供參考。

五、運(yùn)營(yíng)策略分析。

1、招商：首開南京頂級(jí)購(gòu)物中心先河，74家國(guó)際一線品牌填補(bǔ)需求空白。

項(xiàng)目致力于打造國(guó)際級(jí)頂級(jí)購(gòu)物中心。在品牌招商上招攬眾多奢侈品、一線品牌，一二期國(guó)際一線品牌數(shù)量達(dá)到74家，成為南京奢侈品聚集地。

項(xiàng)目一期入駐的奢侈品品牌在業(yè)態(tài)品牌個(gè)數(shù)占比中達(dá)到18%，二期更是逾95%的一線奢侈品牌入駐。其中二期一二樓90%的奢侈品牌為首進(jìn)南京。

 

奢侈品的不斷入駐形成品牌規(guī)模效應(yīng)，再加上同期引入眾多國(guó)際時(shí)尚品牌和流行潮牌奠定了項(xiàng)目高端精品的定位，填補(bǔ)南京市場(chǎng)購(gòu)物需求空白。

2、租金：租金+返點(diǎn)兩種形式同步進(jìn)行。

德基廣場(chǎng)為德基地產(chǎn)斥資建設(shè)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)收費(fèi)分兩部分，一是管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月；二是租金，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月。根據(jù)鋪位樓層、位置好壞，租金價(jià)格為2一7元/平米/天。各產(chǎn)品商家還有銷售返點(diǎn)，一線品牌返點(diǎn)約30%，二線品牌返點(diǎn)更高，具體由洽談而定。

3、業(yè)態(tài)組合：全業(yè)態(tài)多品類覆蓋主力客群，滿足不同需求。

 

項(xiàng)目以多種業(yè)態(tài)布局展現(xiàn)豐富的娛樂休閑購(gòu)物空間。引入奢侈品、進(jìn)口超市、電影院、電玩城、大眾高端餐飲、兒童業(yè)態(tài)、國(guó)際時(shí)尚潮牌等為項(xiàng)目聚集人氣，帶來(lái)個(gè)性化、高品質(zhì)的消費(fèi)理念。同時(shí)一二期之間的業(yè)態(tài)品牌商形成互動(dòng)，滿足消費(fèi)群體的不同消費(fèi)需求。

4、運(yùn)營(yíng)：人性化關(guān)懷，打造體驗(yàn)式商業(yè)。

 

項(xiàng)目處處凸顯的場(chǎng)景氛圍營(yíng)造和人文關(guān)懷進(jìn)一步提升為高端體驗(yàn)式商業(yè)。

1）規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)外布局多個(gè)藝術(shù)家裝置設(shè)計(jì)和景觀小品的設(shè)計(jì)；簡(jiǎn)潔、清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)；140女性車位的設(shè)置等營(yíng)造出休閑購(gòu)物場(chǎng)景特征。

2）經(jīng)營(yíng)：全國(guó)首創(chuàng)公眾場(chǎng)所防兒童走失系統(tǒng)的應(yīng)用、六樓兒童業(yè)態(tài)健康咨詢區(qū)的設(shè)置、一對(duì)一的護(hù)理彩校體驗(yàn)等突出以人為本的人性化關(guān)懷。

5、營(yíng)銷推廣：商業(yè)、藝術(shù)、公益等活動(dòng)融會(huì)貫通提升項(xiàng)目形象。

 

項(xiàng)目將時(shí)尚以及藝術(shù)融匯貫通，不斷舉辦高品質(zhì)的繪畫、音樂、雕塑等藝術(shù)活動(dòng)，并時(shí)常以震撼人心的環(huán)保創(chuàng)意展示喚起消費(fèi)者對(duì)人文社會(huì)以及環(huán)保事業(yè)的關(guān)注，同時(shí)舉辦孩童丟失的公益活動(dòng)等，使德基廣場(chǎng)成為南京集時(shí)尚、公益、藝術(shù)為一體的精神殿堂，展示出更多除物質(zhì)生活以外的人文關(guān)懷。

 

項(xiàng)目將時(shí)尚以及藝術(shù)融匯貫通，不斷舉辦高品質(zhì)的繪畫、音樂、雕塑等藝術(shù)活動(dòng)，并時(shí)常以震撼人心的環(huán)保創(chuàng)意展示喚起消費(fèi)者對(duì)人文社會(huì)以及環(huán)保事業(yè)的關(guān)注，同時(shí)舉辦孩童丟失的公益活動(dòng)等，使德基廣場(chǎng)成為南京集時(shí)尚、公益、藝術(shù)為一體的精神殿堂，展示出更多除物質(zhì)生活以外的人文關(guān)懷。

六、建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。

1、外部設(shè)計(jì)。

 

一二期整體建筑的外立面保持了色調(diào)、樣式、材質(zhì)上的統(tǒng)一性，廣告位較小，與高端定位相匹配，同時(shí)一二期有地鐵和天橋通道相連，便于顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。

2、內(nèi)部設(shè)計(jì)。

 

采取具有流線感的退臺(tái)式樓層布局，并且中庭挑空，色調(diào)統(tǒng)一，金屬氣質(zhì)與商場(chǎng)檔次感定位保持著統(tǒng)一；主力店裝潢、圍擋設(shè)計(jì)、天花吊頂設(shè)計(jì)等營(yíng)造出高端奢侈品購(gòu)物中心的氛圍。

3、導(dǎo)視設(shè)計(jì)。

 

項(xiàng)目整體色調(diào)統(tǒng)一，材質(zhì)檔次感與商場(chǎng)定位保持著統(tǒng)一。室內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)、查詢系統(tǒng)、溫馨提示等設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔、大方，便于顧客使用。

4、景觀設(shè)計(jì)。

 

項(xiàng)目景觀小品設(shè)計(jì)處處獨(dú)具匠心。戶外噴泉、中庭球狀流蘇飾品，綠植等時(shí)尚裝飾元素營(yíng)造休閑購(gòu)物氛圍。

文章來(lái)源：贏商網(wǎng)