如何突破養(yǎng)老地產(chǎn)負(fù)盈利的三大難題?

    人口老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)小型化預(yù)示著中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿ΑＨ欢熬笆敲篮玫模F(xiàn)實(shí)是殘酷的，養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有看上去的那么美好，甚至演變?yōu)橐粋€(gè)持續(xù)賠錢的生意。為什么養(yǎng)老地產(chǎn)如此舉步維艱?事實(shí)上，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨以下三大難以解決的問(wèn)題。

　　難題1——政策束縛：市場(chǎng)上很難找到適合做養(yǎng)老的土地

　　養(yǎng)老從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)化過(guò)渡之痛!政府對(duì)養(yǎng)老的重視是近兩年的事情，尚未形成健全的養(yǎng)老政策支持體系。

　　同時(shí)地方政府不愿意損失土地財(cái)政收入，對(duì)養(yǎng)老用地?zé)o法給予實(shí)質(zhì)支持。因此低價(jià)土地或項(xiàng)目的難以獲取成為目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展盈利困難的根本。

　　用旅游用地、工業(yè)用地做養(yǎng)老，項(xiàng)目規(guī)模較大，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，存活太困難;用居住用地身價(jià)非凡，做高密度物業(yè)不符合老人居住特性，而低密度的養(yǎng)老社區(qū)盈利困難。

　　用閑置的存量資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值太高，后期運(yùn)營(yíng)成本高企，回報(bào)期太長(zhǎng)。歸根結(jié)底，國(guó)家尚無(wú)相應(yīng)養(yǎng)老土地政策，不能像學(xué)校一樣獲得免費(fèi)或者低價(jià)的土地資源。

　　難題2——資金束縛：短錢長(zhǎng)投的不匹配

　　養(yǎng)老屬于典型的長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，在金融支持體系中，養(yǎng)老項(xiàng)目“長(zhǎng)周期、低收益”特征不符合金融要求;

　　短期銀行貸款資金與長(zhǎng)期開發(fā)資金矛盾，導(dǎo)致地產(chǎn)商無(wú)法沉淀大量資金進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，只能通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)來(lái)回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪賣房概念;

　　所以短錢長(zhǎng)投的不匹配使得開發(fā)商不得不脫離養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)，逐漸走入死循環(huán);

　　難題3——客戶觀念束縛：老人購(gòu)買力較弱，傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重

　　中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味著老人購(gòu)買力有限，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復(fù)、治療等需求是真正的剛性需求。

　　有限的購(gòu)買力遇到對(duì)配套和服務(wù)的強(qiáng)需求，必然導(dǎo)致收支難平衡。而30-40后老人受“養(yǎng)兒防老“的傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老觀念束縛較為嚴(yán)重，無(wú)形中也為購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)置了重重心理障礙。

　　那么面對(duì)這些難點(diǎn)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在哪里?我們首先要認(rèn)清一個(gè)事實(shí)，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的前景是絕對(duì)看好的，但現(xiàn)階段并不是風(fēng)口，處于萌芽期，仍需要經(jīng)歷5-10年窗口期才能打開。

　　而打開與否需要從以下幾點(diǎn)論證：

　　一是養(yǎng)老政策完全打開。這其中包括土地、金融和動(dòng)態(tài)補(bǔ)貼等相關(guān)政策體系形成，能對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生長(zhǎng)效的激勵(lì)機(jī)制。

　　二是50-60后老人養(yǎng)老需求釋放，這一年齡段老人購(gòu)買力強(qiáng)，沒有太多養(yǎng)老觀念束縛，是養(yǎng)老地產(chǎn)的理想客群。

　　現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)看上去是個(gè)“偽命題“，但并不意味著養(yǎng)老地產(chǎn)成為雞肋。

　　提前布局，生存重于盈利，只有在當(dāng)下摸索出一套清晰的盈利模式，隨著未來(lái)窗口期的到來(lái)，你才能在風(fēng)口上飛。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，需要采取一些手段才能存活下去。

　　方法1：輕資產(chǎn)運(yùn)作，多方合作降低風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建強(qiáng)護(hù)理的服務(wù)能力才是未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　美國(guó)的養(yǎng)老格局是地產(chǎn)商，投資商和運(yùn)營(yíng)商共同構(gòu)建了養(yǎng)老生態(tài)圈。國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商可以與險(xiǎn)資合作，解決前期資金回現(xiàn)問(wèn)題。

　　雙方都能夠從中收益，險(xiǎn)資獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益，而地產(chǎn)商可以解決短錢問(wèn)題，后期扮演運(yùn)營(yíng)商組建專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)。

　　團(tuán)隊(duì)成熟后，未來(lái)可以采用服務(wù)輸出的輕資產(chǎn)模式。

　　方法2：探索多元化盈利點(diǎn)，提升生存能力

　　多樣化的盈利方式能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。政策上可以爭(zhēng)取政策紅利，獲得相應(yīng)補(bǔ)貼。

　　比如養(yǎng)老床位開發(fā)補(bǔ)貼和經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼，如上海市社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的可以獲取一次性10-50萬(wàn)的補(bǔ)貼，對(duì)內(nèi)部護(hù)理院床位獲取開業(yè)補(bǔ)貼和后期的持續(xù)補(bǔ)貼。

　　也可以采取會(huì)員費(fèi)/押金模式，構(gòu)筑項(xiàng)目開發(fā)的資金池。會(huì)員費(fèi)/押金可作為現(xiàn)金流，用于其他項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)際上相當(dāng)于低成本融資和使用資金。

　　方法3：特色化管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)和差異化定位才能突破競(jìng)爭(zhēng)

　　養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”的后期服務(wù)鏈條中。開發(fā)商可以通過(guò)強(qiáng)護(hù)理或者對(duì)特定老人的特色化服務(wù)，比如綠城提出的“綠城園區(qū)服務(wù)體系”，其中就有針對(duì)老人、孩子的一系列護(hù)理服務(wù)。

　　而針對(duì)不同類型的老人，如低齡健康老人、高齡自理老人、慢病自理老人、長(zhǎng)期臥床老人、失智老人和專業(yè)照護(hù)老人，針對(duì)某一類型老人提供專門性的服務(wù)和配套，為項(xiàng)目增加附加值。