隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整發(fā)展階段，在轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的主基調(diào)中，行業(yè)發(fā)展局勢(shì)已經(jīng)悄然改變。隨著2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告出爐，各大上市房企在這場(chǎng)變局考核中的成績(jī)，也一一清晰展示出來(lái)。

在這場(chǎng)期中考試中，萬(wàn)達(dá)、九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等房企，保持一貫的領(lǐng)先，交出了較為滿意的答卷。贏商網(wǎng)信息顯示，在上半年投資物業(yè)租金收入排行中，去年實(shí)現(xiàn)香港上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，以63.33億元奪冠，而九龍倉(cāng)以71.74億港元(約58.97億元人民幣)排列第二，與2013年同期相比，實(shí)現(xiàn)12%的漲幅，太古地產(chǎn)53.68億元港幣(約44.12億元人民幣)第三名，其后，恒隆地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、陸家嘴、北辰實(shí)業(yè)、大悅城地產(chǎn)、中國(guó)國(guó)貿(mào)分別依次排列Top10位置。

香港“包租公”表現(xiàn)出眾

在這場(chǎng)“租金”成績(jī)考核中，港企普遍表現(xiàn)出眾。新鴻基、九龍倉(cāng)、太古、恒隆等香港“包租公”，在業(yè)績(jī)表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品特色打造中，形成了難以撼動(dòng)的地位。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，瑞安房地產(chǎn)的上海新天地半年租金收入為1.48億元，武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等項(xiàng)目租金收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。而港企中表現(xiàn)更為出眾的則是九龍倉(cāng)。其海港城購(gòu)物中心租金收入高達(dá)29.93億港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它購(gòu)物中心。此外，九龍倉(cāng)旗下包括時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)、成都國(guó)際金融中心，四座購(gòu)物中心總租金收入達(dá)45.86億港元，業(yè)績(jī)可觀，同比去年的租金數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了平均26%的增長(zhǎng)，平均出租率為99%。

良好的租金表現(xiàn)也加大了九龍倉(cāng)對(duì)于發(fā)展投資物業(yè)的信心。到今年上半年，九龍倉(cāng)的投資物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)達(dá)到了3068.75億港元，較去年底繼續(xù)增加了近50億港元。投資物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值今年上半年所占公司總資產(chǎn)比重為68.6%，這是多數(shù)在港上市房地產(chǎn)公司難以企及的水平。而實(shí)現(xiàn)的179億港元營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自投資物業(yè)貢獻(xiàn)的營(yíng)收達(dá)到了71.74億元，占到集團(tuán)營(yíng)收的比重約4成，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比則達(dá)到了78.8%。

“當(dāng)紅炸子雞”九龍倉(cāng)國(guó)金中心(IFS)

在香港順風(fēng)順?biāo)木琵垈}(cāng)，據(jù)悉未來(lái)將大力發(fā)展內(nèi)地投資物業(yè)(商業(yè)物業(yè))市場(chǎng)，希望在內(nèi)地可以創(chuàng)造出第二個(gè)輝煌。

九龍倉(cāng)集團(tuán)第一副主席周安橋表示，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉(cāng)內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)。 “九龍倉(cāng)集團(tuán)一直非?？粗乇本?、上海等一線城市的機(jī)會(huì)，一直在尋找合適的地塊，按照集團(tuán)的規(guī)劃，未來(lái)我們依然堅(jiān)持兩條腿走路的策略：一，依靠我們?cè)谙愀酆８鄢桥c時(shí)代廣場(chǎng)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展我們自持的‘投資物業(yè)’;二，按個(gè)別項(xiàng)目的回報(bào)率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。”

半年報(bào)顯示，九龍倉(cāng)內(nèi)地投資物業(yè)方面， 成都國(guó)際金融中心的貢獻(xiàn)更加可觀，令中國(guó)投資物業(yè)收入增34%至港幣11.21億元，營(yíng)業(yè)盈利增加39%至港幣5.89億元。

成都國(guó)際金融中心(成都IFS)是九龍倉(cāng)在內(nèi)地精心打造的高端商業(yè)產(chǎn)品IFS系列中，第一個(gè)開(kāi)幕的。

2007年9月，九龍倉(cāng)擊敗信和、華潤(rùn)置地、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產(chǎn)大鱷，以總價(jià)72.4億元人民幣、樓面價(jià)1.65萬(wàn)元/平方米競(jìng)得成都最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業(yè)地王。

九龍倉(cāng)在成都城市中心春熙路上首次復(fù)制“海港城”模式，并于2014年1月隆重啟幕。大獲成功的成都IFS對(duì)于接下來(lái)九龍倉(cāng)在無(wú)錫、蘇州、重慶、長(zhǎng)沙的IFS項(xiàng)目的推廣具有指向標(biāo)式的作用。

成都IFS總建筑面積達(dá)76萬(wàn)平方米，包括一座21萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、總體量27.5萬(wàn)平方米的超甲級(jí)寫(xiě)字樓、一棟7.6萬(wàn)平方米的高端服務(wù)式公寓以及擁有230間客房的“尼依格羅(Niccolo)”奢華酒店。

九龍倉(cāng)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，開(kāi)業(yè)一年半的成都IFS商場(chǎng)部分收入上升85%，達(dá)人民幣3.04億元，商場(chǎng)出租率幾乎達(dá)100%。成都IFS有接近300家國(guó)際名牌店，吸引了包括Louis Vuitton 、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme 、Valentino 、Van Cleef & Arpels、Burberry等國(guó)際一線品牌入駐，其中逾100個(gè)品牌首次入駐華西地區(qū)。

成都IFS沒(méi)有遵循內(nèi)地購(gòu)物中心“5：3：2”的業(yè)態(tài)黃金分配比例。成都IFS的業(yè)態(tài)比例，大約80%是零售，15%是餐飲，5%是娛樂(lè)。包括知名的連卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市超過(guò)4000平方米，西南地區(qū)第一家UA影院，及冰悅滑冰場(chǎng)都被成都IFS囊攬其中。

與香港海港城一樣，成都IFS有20%是頂尖的奢侈品牌，50%都是中高端品牌，剩下30%是潮流時(shí)尚品牌和餐飲、娛樂(lè)。

九龍倉(cāng)方面對(duì)成都IFS今年的營(yíng)業(yè)額保持樂(lè)觀，這份樂(lè)觀來(lái)源于九龍倉(cāng)自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)的獨(dú)門(mén)秘訣。

據(jù)悉，九龍倉(cāng)有一個(gè)專門(mén)的團(tuán)隊(duì)研究怎樣幫租戶做生意，比租戶想得更細(xì)致，更關(guān)注流行資訊;還有一個(gè)團(tuán)隊(duì)專門(mén)負(fù)責(zé)處理租戶、客戶幾方面的關(guān)系。例如，“Chanel有一款背包是爆款，如果世界各地的主流店鋪都有，而海港城這家店卻沒(méi)有，我們就會(huì)去提醒他們。”九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席李玉芳接受采訪媒體時(shí)曾表示。“九龍倉(cāng)做商業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道就是積極管理，運(yùn)營(yíng)文化是細(xì)致化，做到見(jiàn)微知著。”

除了成都IFS，九龍倉(cāng)還有另外4個(gè)IFS項(xiàng)目分別落戶無(wú)錫、重慶、蘇州和長(zhǎng)沙。其中無(wú)錫IFS已于2014年投入使用，重慶IFS、蘇州IFS和體量最大的長(zhǎng)沙IFS均將于2017年開(kāi)業(yè)。

除了目前的5個(gè)IFS外，周安橋表示：如今九龍倉(cāng)也在積極尋找更多機(jī)會(huì)拿地，開(kāi)發(fā)更多IFS項(xiàng)目，但是對(duì)城市和地段的要求非常嚴(yán)格，必須是一線和強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地段。“但我們也不敢保證每個(gè)IFS都有這么好的增長(zhǎng)，選址等綜合因素加在一起，才可以使一個(gè)IFS成功。”周安橋說(shuō)。他認(rèn)為，兩年做一個(gè)或者三年做一個(gè)IFS比較切合實(shí)際。

附：贏商網(wǎng)“2015年上半年各大購(gòu)物中心租金收入盤(pán)點(diǎn)”

來(lái)自：《地產(chǎn)》王崴、贏商網(wǎng)（若牽涉版權(quán)問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系管理員，謝謝?。?/span>