經過前幾年一擁而上的紅紅火火之后，目前隱現過剩跡象的中國商業地產發展放緩，進入“擠泡沫”階段。而由于調整方向、力度、方式、成效的差異，不同城市之間、不同房企之間，商業地產板塊的表現可謂大相徑庭，分化趨勢日益明顯。
商業地產發展，早已經告別簡單建個商業綜合體就可以賺得盆滿缽滿的年代了，如何真正做好運營與服務，實現差異化發展，才是所有開發商、運營商應該共同面對的課題。就此，陽光100鳳凰街或許為行業提供了一個可供借鑒的差異化路徑觀察樣本。
商業地產嚴重虛胖，亟待完成從購物中心到生活中心的轉型
幾年前集體高歌猛進的商業地產，“虛胖”的后遺癥正在不斷顯現。最扎眼的一個現象就是實體商業關門潮。
繼今年年初關閉10家門店，日前，國內百貨行業領頭羊萬達百貨被曝大規模關店，據媒體報道，萬達百貨計劃關閉全國46家門店，剩余39家盈利門店，且一些門店還將要進行調整，壓縮經營面積。此外，麥德龍、華聯、農工商、永旺、丹尼斯、遠東百貨、陽光百貨、百盛百貨、華堂商場、津樂匯百貨、樂購、新華都、金鷹、世紀聯華也紛紛傳出門店關閉的新聞。
明源地產研究院認為，總結以上傳統商業百貨、超市以及像麥當勞這樣的巨無霸關店，原因主要有4點：一是電商沖擊，百貨超市等業態被分流了消費人群，經濟不景氣，消費欲望也下降，而這些百貨和超市試水電商，目前還沒得到突出進展；二是實體零售業態未能及時滿足顧客需求，銷售業績不佳；三是戰略結構調整；四是房屋租賃到期。
而關門潮背后，折射出了中國商業地產的整體過剩。根據有關部門統計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量已達5.64億平方米，同2013年相比增長率高達77%。2014年全球購物中心新開業面積為1140萬平方米，高于2013年的1060萬平方米。中國購物中心產業咨詢中心預測，從現在到2025年還會有7000家購物中心建成開業，屆時我國購物中心將超過一萬家。
整體供大于求的形勢下，商業地產的分化已經開始加劇。首先，表現在不同城市間的差異正在加大，人口流出型城市商業地產開發、運營壓力增大。其次，是房企間的經營情況表現出現較大差距。一邊是，萬達的40多家百貨、80多家KTV門店被割掉，世茂的商業地產銷售業務營收同比大減52.14%。另一邊，是龍湖上半年投資性物業收入同比上升74.7%，中糧旗下5家大悅城租金收入均有較大幅度增長，陽光100街區綜合體日益紅火。
盡管，中國商業地產進入“泡沫擠壓期”，但業內對其前景依然看好。“站在商業的角度，我認為(商業地產)不存在拐點的現象，但是站在地產角度恐怕存在拐點的情況。總體來說，中國的商業地產現在很糾結、很困惑，但是相信我們的市場空間，發展前景比之前要大。” 中國商業地產聯盟理事長顧云昌認為，商業地產發展到今天，過去的定位是搶投資和招商，現在更多的是要關注服務，把投資商往服務、運營方面轉型；商業地產項目定位過去把重點放在購物中心上，現在是要做城市生活中心、城市區域中心和社區生活中心，要完成從購物中心到生活中心的轉型。
在向服務商、運營商轉型方面，眾多開發商已經展開積極嘗試。
“商業地產重要的是提供一個公眾生活之外的第三空間。”中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政表示，中糧大悅城的定位是服務18-35歲新興中產階層，過去中國只是開發，之后開始漸漸轉向運營，就是真正掌握消費者體驗的需求，做足營銷、服務，包括大數據管理，商鋪的組合，讓購物中心真正滿足消費者的需求。以后要專業化運營，服務上面要做好。“顧客到大悅城的目的不僅是購物，還有交友、約會的需求。沈陽大悅城設計了ABCD四個館，這個很難管，分開又不是那么小，于是我們把連廊做了很多文章，在中間的廣場做了很多文章，室內、室外做通透，把室外的人拉進去，做了一系列的努力。”
鳳凰街不落窠臼，打造六大功能一體化“家庭生活客廳”
同樣是在沈陽，陽光100在“第三空間”的打造上，比起大悅城已然更進一步，脫離了千篇一律的以購物為核心驅動的“綜合體窠臼”，創造性地走出一條“街區綜合體”的差異化發展路徑。
近年來，陽光100一直在穩步推進以“街區綜合體”開發運營為核心的業務轉型。在商業地產由開發向運營與服務全面轉型的行業背景下，如何提升商業和商務產品運營服務，持續推進業態內容的豐富與完善，無疑是這場轉型的核心關鍵。在2014年初實現港股上市之前，陽光100變已開始做業態及布局調整，逐步增加集團商業地產的開發比重，并以街區綜合體作為主力產品線。
“商業分不同的等級類別，一類做的是購物中心，吸引我們過去的就是買東西；另一類就是CBD，有高級酒店、有寫字樓，聚集的是商務人群，這個是城市核心的商務綜合體。”陽光100常務副總裁范小沖表示， “街區式綜合體”的精髓，在于培育人們新的生活方式。這種新模式區別其他商業等級的原因在于，它聚合了各種不同的物業類型，而不是傳統的、單一的商業，并且，它更看重的是人的體驗感、交流以及互動性，塑造的是不光是建筑的尺度，更是人的尺度。”
另外，“街區式綜合體”有別于大型商業中心，它不需要集中業權，也不需要分配人流，街區管理的核心在于，店鋪互動，營造共同的情調。立足于當前，范小沖認為，類似購物中心、CBD都是不完整的城市功能，商業地產其實可以集居住、教育、生活、工作于一體，商業是發展的，它的概念也正在改變。
陽光100董事長易小迪表示，中國城市商業需求正在發生轉移，新型街區商業和創新業態有著廣闊的市場空間，陽光將聚焦這個新興的細分領域，不斷豐富業態內容，持續推進街區綜合體迭代。
迭代，從未停下腳步。而鳳凰街，正是陽光100街區綜合體完成最新迭代的成果。與此前陽光100的街區綜合體相比，鳳凰街的最大特色就是引入了“創業辦公”這一業態。早在去年，陽光100就已經敏銳地捕捉到創客文化和新經濟對于房地產行業的深刻影響，率先在行業內提出了“鳳凰社”社交型公寓的概念，并在辦公物業上引入“共享”理念，推出了眾創空間產品線——鳳凰工場，還與毛大慶優客工場簽署戰略合作。
落實到街區綜合體產品線上，陽光100率先在國內將“辦公店”業態帶到了鳳凰街。“辦公店”最早出現在美國，由Westfield Mall研發實踐。Westfield Mall位于舊金山市中心，是當地最大的購物中心之一。每年客流量超過2千萬人，其內有超過200家零售和餐飲店鋪。而他們希望通過挖掘這座創新金礦，將網購帶到實體店中來。于是便開了這家叫做Bespoke的辦公店。和一般的聯合式、服務式辦公室或者創業孵化器不同在于，Bespoke辦公店是前店后辦公，來這里的消費者們能直接看到、觸摸并實地測試全新的電商產品，甚至可以隨時進店與創業者們參與產品交流和討論。
當然，鳳凰街“辦公店”不是對Bespoke辦公店的簡單復制，而是提升發展。相比較而言，鳳凰街“辦公店”的周邊業態要更豐富，因此各種業態的跨界、交流、融合的可能性也就越多。“陽光100的街區綜合體，本來就迥異于傳統的以購物為核心的商業中心，其業態更豐富，致力于營造一個舒適的城市生活客廳，消費者在這里能獲得的體驗更多更飽滿。因此，鳳凰街要做的，當然也不是簡簡單單的‘購物中心+創業辦公’的空間，而是想為這個城市打造一個更讓人愜意的‘家庭生活客廳’。”范小沖透露。
為此，鳳凰街作為一個接口，已經接入不同領域的多方資源，海爾4S體驗店、沈陽市青創空間、少創派、We Study等已經簽約入駐，意向入駐的還有毛大慶優客工場、美國跳躍街(Jump Street)等，而沈陽當地很多創業者也將入駐其中的辦公店。另外，少創派成員、藍色時尚INSTYLE則希望將正在籌劃的中歐時尚學院引入，為沈陽培訓一批時尚買手，孵化一批時尚買手店。
作為集中了購物、休閑、娛樂、教育、創業、辦公等六大功能功能的一體化街區綜合體，鳳凰街一經推出便獲得了市場的積極反應。目前在沈陽樓市，鳳凰街的銷售與租務的表現均名列前茅。
