購物中心如何進行經營分析？
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2014-09-19
核心提示：通過經營分析首先了解購物中心經營的優劣勢，然后找出銷售業績較差商家的原因，以提供必要的經營輔導，同時為招商調整提供依據。
經過不同角度、不同深度的經營分析，同樣的數據有可能會得出不同的結果，只有經營分析的方法準確，分析結論與建議才有意義。商業管理公司每月都會定期召開經營分析會，對主力店與室內步行街商家的銷售排名、銷售坪效、租售比、商品豐滿度、人員管理、企劃活動配合等方面存在的問題進行分析，通過分析首先了解購物中心經營的優劣勢，然后找出銷售業績較差商家的原因，以提供必要的經營輔導，同時為招商調整提供依據。
（一）全面數據分析
從時間維度看，全面數據分析是每時、每天、每周、每月的持續性分析；從空間維度看，全面數據分析是對購物中心整體以及各個組成部分的全方位分析。
1、每時、每天、每周、每月的持續性分析
每時、每天的經營分析主要功能在于數據的采集和指標的預警監測。數據的采集是對客流量、車流量、銷售額、租金等經營指標進行累積與統計，這個階段要求數據的準確性及連續性；指標預警是每時、每天經營分析的重點所在，購物中心管理者根據經營實際情況對各項指標設定預警值，實時監測指標動向，一旦出現指標預警便發出整改指令，進行經營輔導或招商調整。
每周的經營分析目的是掌握每個動態指標的變化趨勢，如客流量、車流量、銷售額的數據指標從周一到周日的走勢情況、本周對比上周的變化情況等。在進行周分析時，一定要區別分析平日與周末的情況，這是因為周末指標值往往會達到平日值的2倍以上，兩者混合分析會掩蓋平日的微小變化，另外由于各廣場的目標客群不同，平日與周末所采取營銷錯施也大相徑庭，因此區別分析才能更好地對癥下藥。
月度經營分析需要對購物中心當月經營狀況進行全面分析。一方面是對購物中心所有經營指標的分析，展現各經營指標的變化趨勢，另一方面要對購物中心的各個組成部分進行分析，找出每一樓層、每一商家的經營變化，然的再找出變化的原因進行經驗積累或問題整改。萬達廣場非常重視月度經營分析工作，每個月都會組織召開一次全方位的經營分析會議，邀請廣場內各商家參加，透徹分析廣場內所有業態及商家的經營情況，找出其中存在的原因，并據此制定解決方案，同時將任務指定到人，安排實施。
在常規的日、周、月之外，每年還有很多重要的時間節點，例如元旦、中秋節等。在這些特定的時間段，就要進行一些規律性的分析，以便總結經驗，為下一年度的經營策略提供參考。舉例來說，最近兩年情人節和光棍節（11月11日）來得相當猛烈，假如今年通過分析發現，光棍節倍受推崇，那么明年光棍節可能會作為重要節日進行策劃。
2、購物中心總體及商家的全方位分析
購物中心的快速發展來自于內部各業態、各商家的不斷成長，因此，經營分析要對購物中心整體及各業態、各商家進行全面分析。
1）購物中心總體經營分析
購物中心總體分析的目的是判斷總體發展趨勢，監測總體波動因素。總體分析一般對客流量、車流量、銷售額、租金、物管費等總量絕對指標進行分析，通過趨勢預測、同比分析等統計分析方法找到經營中的不穩定因素。
2）購物中心各業態、各樓層的經營分析
通過對各業態、各樓層的分析可以發現購物中心的經營冷熱區，判斷購物中心各業態是否均衡發展，發展趨勢是否符合市場規律等。
3）各商家的經營分析
各商家的經營分析結果可以直接作為經營輔導及招商調整的依據。對商家的經營分析主要有三方面：一是經營狀況，分析指標為客流、銷售、租金等；二是經營能力，分析指標有銷售坪效、租金坪效、租售比等；三是品牌適合度，分析指標有品牌級次、目標客群、客單價等。
（二）重點指標監控
經營分析既要全面，又要深入，而最重要的是掌握重點分析指標。重點指標并非一成不變，根據分析目的不同，可以將重點指標分為三類。
1、絕對量重點指標
如果分析目的是反映購物中心的總體情況，那么絕對量指標將成為重點指標。絕對量指標通常以指標的絕對總量體現。如分析購物中心的總體情況，重點指標為客流量、車流量、銷售額、租金總額等；分析某購物中心不同業態的總體情況，重點指標為品牌數、面積、銷售額等；分析某商家的經營情況，重點指標為客流量、銷售額、租金標準、面積等。
2、相對量重點指標
如果分析的目的是反映購物中心的經營質量，相對量指標將成為重點指標。相對量指標是兩個絕對量指標的比值。若對購物中心商家進行經營評測則需要使用相對量重點指標，如反映商家銷售能力的銷售坪效指標、反映商家承租能力的租金坪效指標及反映商家盈利能力的租售比指標。
3、平均值重點指標
購物中心在定期經營分析時往往需要反映一段時期內的發展狀況，這時平均值指標即為重點指標。平均值重點指標有客流均值、銷售均值、平均租金標準、平均面積等。購物中心在對某一重大活動進行效果評估時必須使用平均值指標，例如今年的年中慶活動期限為10天，而去年的年中慶活動期限為12天，要對比今年年中慶活動的客流與銷售同比增長情況就需要使用客流與銷售的日均值對比。
（三）展現形式合理
在對數據進行分析的過程中，用什么方式展現頗具意義。不同的呈現方式代表著不同的分析邏輯，選擇什么樣的圖表呈現分析的結果很重要。
以客流量分析為例，對一個購物中心來說，理想狀態是達成客流平均分布，避免出現過熱、過冷的區域。所以，僅僅將一天的客流量以曲線圖呈現出來是無意義的。真正全面的分析方式是，要細化到呈現客流分布的密度和運行軌跡。比如不同時間段分別有多少人，不同時間段這些人分布在哪些地方。只有將客流量分析到這個程度，才能夠為后續調整提供依據。
