初步評判：一位來自皖北的朋友告訴我，皖北要造“華夏第一街”；來自皖西南一個小鎮的朋友也告訴我：我們小鎮上搞改造，把老街扒了，順著公路建了一條十里長街。正所謂：忽然一夜春風來，處處都有商業街，小到縣鄉鎮，大到大城市、大都市。合肥淮河路商業步行街人稱“安徽第一商業街”，蕪湖中山路商業步行街不樂意，宣稱它才是真正的安徽第一商業街，難怪劉歡要在《水滸傳》里大唱“你有我有全都有哇”，敢情這商業街作為商業地產的又一種高級形態，已被視為城市的商業文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。

 

    既然是城市名片，那自然要光鮮，要有品位，要有文化。既然商業街是城市繁榮的象征，所有的商業地產項目就必須在“繁榮”上做文章。殊不知，商業街“繁榮”的關鍵問題不是外在光鮮，而是內在的業態與業種的結構問題。

 

    從商業街的空間結構上細分，商業街可分為室外商業步行街和室內商業步行街；室外商業步行街又分為大型商業街、主題商業步行街和社區商業步行街，室內步行街又可細分為不同專業的商業步行街；從商業街的市場結構上細分，商業街又可細分為特色商業街，如美食一條街、小吃一條街、IT商業街和綜合商業街；從商業街的形態結構上細分，商業街又可分為單邊商業街，雙邊商業街，多邊商業街……不同種類不同性質的商業街，給了不同的商業地產項目開發商不同的市場機會，也給了不同區域不同類別的城鎮不同的選擇機會和攀比基礎，而真正讓商業街繁榮的業態和業種結構問題卻被拋到一邊。

 

    解決商業街業態業種結構問題，首先要搞清幾個要點：一是根據城市人口、容量、市場規模確定商業街的長度，一般說來，綜合性商業街的理想長度是當地居民平均購物所耗費的單位時間來考量的；二是確立商業街的功能，從整體市場定位入手，將傳統商業街單一的購物功能向購物、休閑、娛樂、會展、旅游文化等多樣化的各級市場功能轉變；三是明確業態結構和業種結構，通常業態結構是“1+2+N”，“1”代表購物中心或百貨店，“2”代表專業店或主題店，“N”則代表不同種類的品牌店，而業種結構里通常是商業零售業占30%～35%，餐飲業占20%～25%，休閑、娛樂、酒店、服務等占30%～40%。四是統一的形象提升和物業管理的規范是保證商業街走向繁榮的關鍵。

 

    論點闡述：商業街開發呼喚理性。