初步評判：就像小康時代的當(dāng)代人一樣，商業(yè)地產(chǎn)自誕生以來就有先天性“三高癥”，只不過這“三高”不是“高血壓”、“高血糖”、“高血脂”，而是“高投入”、“高風(fēng)險”、“高回報”。受高額利潤的驅(qū)使，商業(yè)地產(chǎn)項目成了地產(chǎn)開發(fā)商眼中的美味佳肴，但遺憾的是，如果你的資金量不足以達到“高投入”的標(biāo)準(zhǔn)，那么高利潤也就成為“畫中餅”。

 

    業(yè)界有人披露，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自有資金僅5%就敢大膽投資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目；還有一些投資商，雖然自身經(jīng)濟實力不夠，但有一定市場眼光和社會關(guān)系資源，想在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)上，以“四兩撥千斤”之力，靠少量的資金投入，通過精心策劃的產(chǎn)權(quán)式操作手法，達到促進當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)新目的，當(dāng)然最主要的是，達到資金快速回收的目的。對開發(fā)商來說，用產(chǎn)權(quán)式操作手法來做商業(yè)地產(chǎn)項目是拯救因市場定位或其他決策錯誤的商業(yè)地產(chǎn)項目，或者包裝爛尾樓成功的一個非常好的操作手法。

 

    解剖這種操作手法，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營不外乎以下幾個步驟：首先是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分開；然后再將其分割成便于出售的銷售單元；按著推出“售后包租”投資計劃，以較低的投資門檻，誘人的投資回報率來打動商戶，當(dāng)然，這一切都是在理想經(jīng)營的狀態(tài)下，經(jīng)過如此包裝后，商業(yè)地產(chǎn)項目便身價陡增，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式操作的投資門檻一般為人人都可以支付的8萬～10萬元，回報率也由過去的6%～8%升到了8%～10%，返租年限也由從前的3～5年完成現(xiàn)在的8～10年，用這種手法操作，可以在短期內(nèi)使價值1萬元/平方米左右的商鋪價錢陡升至2萬元。還有一種操作手法是，投資者一次性付款后，由承租的經(jīng)營商返租商鋪，客戶可選擇6～10年的資金回收期，年回報率10%～17%。在承租商售后包租合同的保證下，價值1萬元/平方米的商鋪可瘋狂地飆升至5萬元/平方米，為了創(chuàng)造新高，有些此類項目還通過拍賣手段，創(chuàng)造了9.8萬元/平方米的天價。有人算了這么一筆賬，價值1萬元/平方米的商鋪如賣出2萬元/平方米的價格，即使10年包租，收益為8%，但投資者的收益也只有（80%～50%）/10＝3%，這也就是為什么產(chǎn)權(quán)式操作遭遇信譽危機的原因，實際收益與投資商戶的期望值差距太大了。而在具體操作中，產(chǎn)權(quán)式操作方法對產(chǎn)權(quán)的分割，使得項目后期經(jīng)營會遇到前所未有的困難。

 

    從某種意義上說，產(chǎn)權(quán)式操作經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目也只能是權(quán)宜之計，有時甚至?xí)哟笊虡I(yè)地產(chǎn)本身的風(fēng)險。

 

    論點闡述：產(chǎn)權(quán)式操作掣肘商業(yè)地產(chǎn)運營。