房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化產(chǎn)生的影響

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這是中央基于我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律做出的重要判斷和精準(zhǔn)把握，也是當(dāng)下和未來一段時期房地產(chǎn)政策與制度設(shè)計的基石和指導(dǎo)原則。房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化也會對政策、市場信心、經(jīng)濟、金融風(fēng)險、企業(yè)等方面均產(chǎn)生持續(xù)性的影響。

政策優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)市場新形勢

當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場進入深度調(diào)整階段。為應(yīng)對市場變化，2023年我國房地產(chǎn)政策在保持總體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上逐步向?qū)捤蛇^渡，并通過一系列精準(zhǔn)施策措施有效應(yīng)對市場變化和挑戰(zhàn)。上半年中央政策主要圍繞穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、保交樓、促需求等內(nèi)容展開，核心在于保持市場穩(wěn)定，避免大起大落。下半年中央政策出臺節(jié)奏加快，力度明顯增強。需求端政策包括降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、延期置換退稅等，供給端則推出續(xù)期“金融16條”、“房企白名單”等紓困措施。政策重點關(guān)注住房需求和風(fēng)險防范化解，形成良好市場預(yù)期，并加大對房企流動性的支持力度。地方上，各地政府工作報告中頻繁出現(xiàn)“支持剛性和改善性住房需求”的表述，總體上緊跟中央步伐。全國有超過200個省市（縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控政策超過660次，政策環(huán)境接近2014年最寬松階段。這些政策包括限貸、限購、限售、限價等“四限”政策的退出與松綁，以及新房、存量房房貸利率的下調(diào)，購房首付比例的降低等。

2024年，中央各部門繼續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)寬松支持政策，全力提振樓市。其中，一季度主要通過支持住房租賃市場、建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、下調(diào)5年期LPR等金融支持，來穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；二季度主要涉及加強保障體系建設(shè)，土地供應(yīng)機制調(diào)整，去庫存和穩(wěn)定市場，降低首付和利率、以及地方風(fēng)險防范與責(zé)任壓實等方面，旨在優(yōu)化供給側(cè)改革，刺激住房需求，改善市場預(yù)期。7月三中全會提出加快建立租購并舉的住房制度、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等要求，對未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。9月26日，中央政治局會議明確，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。這是根據(jù)當(dāng)前市場情況政策做出最新方向性的指示。

綜上所述，受市場形勢變化影響，2023年以來房地產(chǎn)政策的新基調(diào)是以支持剛性和改善性住房需求為核心，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險為重點，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式為目標(biāo)，因城施策為手段的全面優(yōu)化調(diào)整。這些政策措施的出臺和實施將有助于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

購房觀念發(fā)生變化，市場信心不足

購房行為作為大額消費或投資支出，意味著房產(chǎn)的價格預(yù)期對于人們的購房決策具有決定性影響。即便房價已超出其合理估值，強烈的上漲預(yù)期仍可能吸引眾多投機者入市，甚至原本穩(wěn)健的價值投資者也可能改變立場，參與購買。但在房價下跌周期，由于缺少回報預(yù)期，往往會出現(xiàn)“越跌越不買”現(xiàn)象。

在過去10年左右時間里，中國房價經(jīng)歷了從快速上漲、漲幅回落、小幅震蕩到逐漸回落的過程。這種變化逐漸打破了傳統(tǒng)觀念中房價“只漲不跌”的神話，也讓購房者開始重新審視房地產(chǎn)市場形勢和購房決策。一些購房者認(rèn)為長期來看，房價可能會持續(xù)下跌。這種心理預(yù)期導(dǎo)致他們選擇了觀望態(tài)度，暫時擱置購房計劃并等待房價進一步下跌。這部分購房者持幣觀望的態(tài)度也進一步使得房地產(chǎn)市場需求疲軟，市場成交量呈現(xiàn)持續(xù)低迷的態(tài)勢。

國際經(jīng)驗普遍指出，購房的主力軍主要集中在20～64歲的年齡段。其中，20～34歲的年輕人更多是為了首次置業(yè)，而35～64歲的中年人則更多是為了改善居住條件。目前和未來的剛需主力軍——新就業(yè)青年人群等的購房觀念較過去出現(xiàn)了較大的變化。這些人群的住房需求偏好更傾向于租賃而非購買。

《2023職場青年購房意愿調(diào)研報告》顯示，近半數(shù)青年受訪者對購房持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。其中，分別有31.9%、34.9%和32.8%的90后、95后、00后認(rèn)為，買房不是必選項；有22.6%、25.9%和30.3%的90后、95后、00后對未來購房抱有不確定的態(tài)度。此外，《2023年青年置業(yè)報告》顯示，在五年內(nèi)有置業(yè)計劃的青年人群中，有19.4%的青年目前租房居住，其中70.9%的租房青年整租一套房居住，23.2%的租房青年與人合租且租其中一間房居住。改善居住環(huán)境成為青年置業(yè)的主要動力，但出于房產(chǎn)保值升值而購房的青年占比不足一成。這說明對于新就業(yè)的青年人群來說，租賃住房可能更符合他們當(dāng)前的生活和經(jīng)濟狀況。

開發(fā)投資低迷，對經(jīng)濟貢獻減少

過去，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟增長的重要動力之一。房地產(chǎn)投資長期以來是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對經(jīng)濟增長有著直接的拉動作用；房地產(chǎn)業(yè)與多個行業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、家具業(yè)、家電業(yè)等有密切聯(lián)系，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有顯著的帶動效應(yīng)；房地產(chǎn)市場的發(fā)展為大量勞動力提供了就業(yè)機會；此外，土地財政給地方政府帶來大量財政收入，這些收入用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)提供，進一步推動了經(jīng)濟增長。但隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的負(fù)面作用也逐漸凸顯。

一是2020年后，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻逐漸減少。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年，中國房地產(chǎn)增加值僅為4141億元，在當(dāng)年GDP中占比4.1%。2020年，中國房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比上升至最高點7.3%。這意味著在20年時間里，房地產(chǎn)增加值大漲70412億元，增長率達(dá)78%。但2021年以來，受多種因素影響，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)較大幅度的逐年下降趨勢，從2021年的6.7%下降至2022年的6.1%，2023年比重則進一步降至5.8%（2015年以來的最低點），表明房地產(chǎn)對經(jīng)濟貢獻的比重進一步減少。

二是房地產(chǎn)投資持續(xù)負(fù)增長拖累固定資產(chǎn)投資。2001年至2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2001年的6344.1億元增長到2023年的110912.88億元，整體上呈現(xiàn)出顯著的增長趨勢。2022年和2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，分別為-10%和-9.6%，顯示出房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整。2024年1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69284億元，同比下降10.2%。其中，住宅投資52627億元，下降10.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)總體上處于跌幅略大的區(qū)間，且沒有企穩(wěn)跡象，已經(jīng)拖累固定資產(chǎn)投資增速。

三是房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷對土地出讓金也產(chǎn)生了影響。近五年，上海土地成交量在2021年到達(dá)高位，此后連續(xù)兩年均呈現(xiàn)下滑趨勢。自2021年實行土地集中供應(yīng)制度以來，上海各批次集中供地整體呈現(xiàn)下滑并趨穩(wěn)的態(tài)勢。2022年土地出讓金創(chuàng)歷史新高，全年涉宅用地成交總金額達(dá)到2840億元。2023年上海四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，成交金額2200億元，成交金額較2022年全年下降22.5%。2024上半年，上海全市土地出讓金共計500余億元，同比下跌約80%。土地出讓金受房地產(chǎn)市場低迷影響呈現(xiàn)大幅下滑。

行業(yè)風(fēng)險上升，金融系統(tǒng)面臨考驗

自2020年中央提出三道紅線之后，諸多房企就面臨著暴雷和流動性危機。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2023年房地產(chǎn)出險企業(yè)總負(fù)債8.7萬億，市場上雖然還存在一些有收購能力的企業(yè)，但占比僅35%。2024年百強房企經(jīng)營情況進一步惡化，由于銷售下滑使得房企銷售回款大幅下降，導(dǎo)致諸如萬科等優(yōu)質(zhì)房企甚至央國企，也已經(jīng)出現(xiàn)流動性危機。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛暴雷，引發(fā)行業(yè)風(fēng)險。以恒大集團為例，2023年7月17日公布的財務(wù)報告揭示了其高達(dá)2.44萬億元人民幣的債務(wù)，以及在2021年和2022年兩年間累計虧損8120.3億元人民幣的情況。

此外，法拍房數(shù)量的增加也反映了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險上升，尤其是在疫情影響、經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，一些購房者面臨償還貸款能力下降的問題，導(dǎo)致貸款違約風(fēng)險增加。且在房地產(chǎn)市場下行后全國法拍房成交量也呈現(xiàn)持續(xù)下行態(tài)勢，使得2021年以來法拍房市場規(guī)模擴大。由于房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。法拍房的持續(xù)上升代表著行業(yè)風(fēng)險在持續(xù)上升，對金融系統(tǒng)是一個考驗。

以上海為例，上海法拍房市場在2021-2024年間市場熱度上升，尤其是在豪宅法拍房領(lǐng)域。2023年8月的數(shù)據(jù)顯示，上海法拍市場累計掛拍各類法拍房源2612套，相比2022年同期的1254套增長了108.3%。但市場承接方卻持續(xù)萎縮，2024年受二手房市場行情冷淡影響，上海法拍房成交難度也隨之增加，甚至不少地段良好、房源所處小區(qū)管理品質(zhì)優(yōu)良的法拍房源也面臨著流拍。

企業(yè)探索新模式，拓展非開發(fā)業(yè)務(wù)

供求關(guān)系發(fā)生重大變化從某種意義上并不完全是負(fù)面，也有相當(dāng)一部分積極影響。例如有助于推動企業(yè)主動變革，優(yōu)勝劣汰，無法適應(yīng)今后專業(yè)化和精細(xì)化時代的企業(yè)終將被淘汰。同時，由于過去提供的很多住房產(chǎn)品無法滿足當(dāng)前人們對美好生活的向往，當(dāng)前市場上多樣化的改善性需求還比較旺盛，這有助于整個房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷升級，相比過去房子不愁賣的年代，當(dāng)下購房人有更多的選擇，因此對產(chǎn)業(yè)的要求也越來越高，除了要有更好的地段、更好的戶型、更好的物業(yè)管理服務(wù)之外，對開發(fā)商的品牌要求也不斷提升，考驗企業(yè)的品牌能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力等一系列綜合水平。

以龍湖集團為例，由于三年來龍湖集團持續(xù)面臨市場調(diào)整壓力，不得不積極探索新發(fā)展模式進行轉(zhuǎn)型。2024上半年，龍湖龍智造新簽代建建筑面積432萬平方米，累計代建銷售40億元，助力項目價值提升。同時，還積極拓展非開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，如運營業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。2024上半年，龍湖集團運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入66.1億元，同比增長4.3%；物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入64.9億元，同比增長11.1%。

可見，房企積極探索新發(fā)展模式，對過去以銷售收入為主的傳統(tǒng)模式向以穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的新模式轉(zhuǎn)型，對過去以重資產(chǎn)為主的傳統(tǒng)模式向以輕重并舉的新模式轉(zhuǎn)型。

文章來源：易居研究院