又是一年中報季,各大房企的半年業(yè)績成果都已出爐,整體上來看房地產(chǎn)行業(yè)寒意未退。在TOP50上市房企中,半數(shù)以上營業(yè)收入出現(xiàn)同比下滑,即使是在實現(xiàn)盈利的房企中,增收又增利的也只有11家。
然而從各場業(yè)績會和中報分析中,筆者能感受到房企管理層比過去兩年擁有了更多的信心。
這幾天筆者集中整理了各大房企的中報,發(fā)現(xiàn)無論是對接下來地產(chǎn)行情的預(yù)期,還是對經(jīng)營策略的調(diào)整,大家似乎都透露出一絲雪消冰釋的意思。
今天筆者將各大上市房企的年中核心觀點做了匯總,分享給大家。
關(guān)于行業(yè)預(yù)判:
政策面積極,行情乍暖還寒
基本面長期向好,保持謹(jǐn)慎樂觀
對于房地產(chǎn)市場行情的整體判斷,TOP房企各有各的觀點。有相對樂觀、信心比較足的,也有看法偏審慎的。
比如這幾年發(fā)展勢頭迅猛的越秀認(rèn)為,近期中央各項救市政策頻出,顯示出政策面已明顯筑底,調(diào)控基調(diào)完全轉(zhuǎn)變了。在持續(xù)加大的支持力度下,未來我國經(jīng)濟將持續(xù)恢復(fù),房地產(chǎn)市場也有望筑底企穩(wěn)。
上半年的“利潤王”華潤,也對未來市場相對樂觀,認(rèn)為后續(xù)產(chǎn)業(yè)人口基本面較好的城市,樓市有望隨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的恢復(fù)而復(fù)蘇。
中海對市場企穩(wěn)好轉(zhuǎn)也具備較強的信心,一是因為在宏觀經(jīng)濟層面,中海對我國經(jīng)濟的韌性與長期向好充滿信心;二是因為在政策層面,各地都在做正向引導(dǎo),有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。
為數(shù)不多的增收又增利的民營房企龍湖,同樣認(rèn)為在過去半年中,我國經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇,內(nèi)生增長潛力和發(fā)展韌性始終沒變。隨著各地支持政策陸續(xù)落地,相關(guān)需求會得到釋放。
而保利卻相對謹(jǐn)慎,展望下半年,保利認(rèn)為國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟形勢仍舊復(fù)雜嚴(yán)峻,市場對政策的觀望情緒仍然濃厚。
金地也同樣認(rèn)為,在國際政治經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜的當(dāng)下,世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力,我國經(jīng)濟的恢復(fù)過程仍續(xù)面臨諸多挑戰(zhàn)。只是隨著政策支持力度的加大,房地產(chǎn)市場有望緩步恢復(fù)“平穩(wěn)”。
老龍頭萬科也未對后市行情明確信心,而是認(rèn)為當(dāng)下市場處于一種“膠著狀態(tài)”當(dāng)中,容易出現(xiàn)各種各樣過度的反應(yīng)。郁亮在業(yè)績會上明確表示,他認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)“跌過頭了”。
雖然不同房企對后市究竟何時復(fù)蘇反彈這件事,態(tài)度不一。但有兩點是不少房企都有共識達(dá)的:一是市場會持續(xù)分化,二是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式將會完全改變。
在市場分化方面,越秀就認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入整固期,在此期間,市場和房企的分化會進(jìn)一步加劇、市場集中度持續(xù)上升。
比如一、二線城市和粵港澳大灣區(qū)、長三角等核心城市市場將維持平穩(wěn),土地市場仍將競爭激烈;而地產(chǎn)融資環(huán)境也會繼續(xù)分化,不同房企在獲取資金和成本方面,差異會很明顯。
金地也同樣認(rèn)為,部分一線及強二線城市會保持相對的市場韌性,而三四線城市整體市場可能會繼續(xù)疲弱。
而關(guān)于未來房企的發(fā)展模式,中海認(rèn)為行業(yè)已從高速增長階段,轉(zhuǎn)變到合理平穩(wěn)發(fā)展階段。而房企也需要從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展,轉(zhuǎn)變?yōu)椤案咂焚|(zhì)、高效益”向管理要效益的發(fā)展模式,從而適應(yīng)行業(yè)新規(guī)則,獲得新一輪的發(fā)展機遇。
綠城對于當(dāng)下行業(yè)的變遷,總結(jié)了4個核心變化,筆者認(rèn)為很有啟發(fā)。
一是房地產(chǎn)發(fā)展階段,從增量時代進(jìn)入到了存量時代;二是供求關(guān)系,從供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬∮谇?;三是市場結(jié)構(gòu),從剛需主導(dǎo)階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳浦鲗?dǎo)階段;四是房屋功能,從金融屬性主導(dǎo),轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚓幼傩曰貧w……
綠城認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)已從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長階段,房企必須依靠自身的經(jīng)營管理能力,在變化中探索新的發(fā)展模式。
此外,招商蛇口今年還特別提到了一個方向,即在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下,存量持有物業(yè)的經(jīng)營管理水平,會成為市場檢驗房企能力的重要指標(biāo)。
招商蛇口認(rèn)為,國內(nèi)公募 REITs 底層資產(chǎn)范圍的進(jìn)一步擴充,為企業(yè)提升各類持有物業(yè)經(jīng)營管理能力,設(shè)定了資本市場的標(biāo)準(zhǔn),也為市場尋找優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)搭建了平臺。
REITs市場已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)退出的最佳通道,能夠徹底打通房地產(chǎn)企業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展閉環(huán)。所以REITs市場的逐步成熟,將進(jìn)一步改變房地產(chǎn)行業(yè)的整體生態(tài),是房企未來需要鉆研的道路。
關(guān)于經(jīng)營策略:
搶占政策窗口期出貨,著重關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)定
關(guān)于接下來的經(jīng)營策略,多家房企都提到了現(xiàn)金流的穩(wěn)定和安全。同時,雖然政策支持力度不斷加大,但房企仍然懷著謹(jǐn)慎經(jīng)營的態(tài)度,關(guān)注節(jié)支降費、精細(xì)運營。房企們的經(jīng)營策略調(diào)整方向可以總結(jié)為四點:
一是下半年搶占政策窗口期,加大出貨力度。在近期各地救市政策頻頻落地的時間點上,部分城市的地產(chǎn)市場熱度確實帶起來了一波。不少房企想要趁著這把火,在下半年一鼓作氣快速出貨。
比如華潤置地就在業(yè)績會上明確表示,上半年新獲取的項目必須在年內(nèi)開盤,做好充足的準(zhǔn)備搶占市場窗口期。
二是量入為出,著重關(guān)注現(xiàn)金流安全。在行情乍暖還寒之時,現(xiàn)金流安全仍然是當(dāng)下眾多房企最關(guān)注的問題之一。
比如越秀就表示,接下來會堅持穩(wěn)健安全的財務(wù)政策,加強流動性風(fēng)險管理、加強銷售回款,做好經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理。
在業(yè)績會上越秀曾明確說過,今年完成全年銷售目標(biāo)的壓力并不大,所以也不會用太猛的措施,核心策略還是保公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定。
金地也曾提及,當(dāng)前有質(zhì)量的增長,將成為房企謀求長期發(fā)展的重要著眼點,也是企業(yè)平穩(wěn)穿越行業(yè)周期的必要保障。接下來金地會堅持平衡發(fā)展的戰(zhàn)略思想,專注銷售與回款,做好現(xiàn)金流管理。
綠城則表示,接下來將實施精細(xì)化營銷,在出貨端尋求量價平衡,加強庫存去化和回款管理。
可見在市場行情初現(xiàn)暖意的節(jié)骨眼上,搶抓出貨和回款,成為多數(shù)房企下半年的最重要目標(biāo)之一。保證現(xiàn)金流安全的同時搶時機出貨,來年的日子大概會好過很多。
三是堅持節(jié)支降費,優(yōu)化管理模式。房企還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有走到能放松的時候,開源節(jié)流這件事還是得堅持做。
比如前段時間處于話題中心的碧桂園就表示,將嚴(yán)格控制無效產(chǎn)能,減少各項非核心、非必要的營運支出;繼續(xù)加強成本控制,對剛性成本以外的其他費用實行歸零原則。同時還可能進(jìn)一步精簡組織架構(gòu),并降低銷售和營銷費用。
四是強化多元經(jīng)營能力,鞏固新的營收增長點、盈利點。當(dāng)前行業(yè)已經(jīng)到了真正比拼真本事的時代,多家房企已經(jīng)確立了多元化業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位,并更加注重多元化經(jīng)營能力的強化。
比如龍湖多年前就已構(gòu)建起多元業(yè)態(tài)的航道協(xié)同體系,經(jīng)過這些年的培育和沉淀,如今運營、服務(wù)板塊的業(yè)務(wù),已經(jīng)逐步優(yōu)化了龍湖的利潤結(jié)構(gòu),非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比已經(jīng)過半。
龍湖表示,未來將關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、質(zhì)量和效率的提升,不再依靠負(fù)債規(guī)模驅(qū)動業(yè)務(wù)增長,而是要利用各航道產(chǎn)生的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來實現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動,進(jìn)入低杠桿、低成本、搶運營、正現(xiàn)金流的發(fā)展模式。
華潤也在公募REITs市場中嗅到了絕佳的轉(zhuǎn)型機遇,其在中報中提及,集團已經(jīng)啟動了資產(chǎn)管理平臺搭建、資產(chǎn)管理能力建設(shè)工作,隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的逐步成熟,華潤將加快推動自身向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,打造新的業(yè)績增長極。
關(guān)于投資布局:
堅持城市深耕,一二線搶地競爭愈發(fā)激烈
這幾年行情下來,但凡稍微有能力的房企,都開始收縮布局的版圖,盡可能將有限的資金,投往發(fā)達(dá)城市,在抗風(fēng)險能力更強的地區(qū)中,尋求更具確定性的回報。
頭部房企更是如此,這兩三年下來,頭部房企的投資范圍基本都收束到了一二線城市上,或是專注于發(fā)達(dá)城市群的投資,比如粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群等等,可謂優(yōu)中選優(yōu)。
頭部房企的投資策略高度趨同,可以預(yù)見接下來發(fā)達(dá)城市的搶地競爭將越來越激烈。從今年中報數(shù)據(jù)就能看出來,當(dāng)下房企的投資集中度達(dá)到了什么樣的程度。
保利近年來重點布局的 38 個核心城市,貨量儲備始終保持在 75%以上,且住宅貨量占比超 80%;
金地截至2023年上半年末,總土儲規(guī)模達(dá)到4878萬平方米,其中一二線城市占比約為73%;
綠城在中報中透露,其新增貨值中一二線城市占比高達(dá)89%,同時在優(yōu)選了一批三四線城市,開展“狙擊式”的投資,比如嘉興、臺州、紹興等城市。
萬科選項目更是嚴(yán)苛,其透露今年1-8 月公司累計獲取新項目 32 個,全部都位于一二線城市。
萬科副總裁劉肖表示,在過去兩年里,萬科的投資強度有過主動調(diào)整的。他們相信經(jīng)營安全比增長更重要,投資質(zhì)量比數(shù)量更重要。
今年1-8月萬科的投資強度大約在 28%-29%的水平,而在行業(yè)增長期時,這個數(shù)字通常會達(dá)到40%-50%。
這樣的調(diào)整,一方面遵循的是量入為出的原則,另外萬科認(rèn)為這樣的投資策略更適應(yīng)今天行業(yè)規(guī)模下降、供求關(guān)系發(fā)生重大變化的客觀現(xiàn)實。
中海今年也強調(diào)會堅持“三個主流” 原則,即投資主流城市、主流地段、主流項目,會嚴(yán)守投資紀(jì)律、投資刻度。
疊加各大房企對于風(fēng)險控制、現(xiàn)金流安全的考量,接下來頭部房企依然會采取少投優(yōu)投的策略,優(yōu)中選精。核心城市核心地段的項目,將會迎來更加激烈的爭奪戰(zhàn)。
結(jié) 語
結(jié)尾引用萬科總裁郁亮的一段話:今天所有的行業(yè)從業(yè)人員都感到前所未有的壓力,看不清未來,每個人都很不容易。但常識告訴我們,有背陰的一面,就一定有向陽的一面。在目前行情整體低迷的時候,向陽的一面就格外引人注意。
確實如此。經(jīng)歷了嚴(yán)酷的過冬階段,如今政策面?zhèn)鱽黻囮嚺?,市場端近兩周似乎也有所響?yīng)。在向好信號之下,房企們雖不敢盲目樂觀、態(tài)度反彈,但從各家態(tài)度來看,下半年必將干勁十足。
文章來源:明源不動產(chǎn)研究院