傳統(tǒng)地產(chǎn)開始現(xiàn)房銷售了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還會遠(yuǎn)嗎？

2023年1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，截至目前已經(jīng)有山東、安徽、河南、四川等地明確表態(tài)，要試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

為實(shí)現(xiàn)“保交樓、穩(wěn)民生”

傳統(tǒng)住宅“現(xiàn)房銷售”被頻頻提及

其實(shí)，早在2021年，多地就已經(jīng)開始探索商品房“現(xiàn)房銷售”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、濟(jì)南等地將“現(xiàn)房銷售”寫入了土地出讓文件中。其中海南省已經(jīng)要求全面現(xiàn)房銷售，熱點(diǎn)城市部分地塊在拍賣環(huán)節(jié)就設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。

傳統(tǒng)住宅在近年頻頻提到“現(xiàn)房銷售”，主要是受到房地產(chǎn)市場行情急速下行下的“樓盤爛尾”影響。出于對購房者利益的保護(hù)，以及約束樓盤的質(zhì)量考慮，部分城市紛紛試點(diǎn)”現(xiàn)房銷售“。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)

尚無統(tǒng)一預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域呈現(xiàn)不同特征

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，在預(yù)售制度方面尚未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)必須要拿到預(yù)售許可證才能對外銷售，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則需根據(jù)各區(qū)域的預(yù)售制度而定，很多區(qū)域都不是很規(guī)范，導(dǎo)致不同區(qū)域之間呈現(xiàn)不同的特征。

例如長三角區(qū)域管控就相對嚴(yán)格，像浙江就要求建筑物封頂之后才能進(jìn)行銷售。但也有一些區(qū)域相對寬松，例如山東省的一些城市是不需要預(yù)售證的，包括了濟(jì)寧、臨沂、青島、煙臺、淄博、濰坊等地；此外，華南的部分區(qū)域像廣東等在預(yù)售制度上管控也相對松一些。

這也導(dǎo)致了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個環(huán)境之下，更偏向于山東、華南等區(qū)域的發(fā)展，而不會優(yōu)先選擇管控更為嚴(yán)格的長三角區(qū)域。

此外，在這種沒有預(yù)售證的制度之下，企業(yè)很多玩法是比較花的。往往是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府才簽下投資協(xié)議，確定拿地意向的時候，就已經(jīng)開始針對部分客戶，以預(yù)收設(shè)計(jì)費(fèi)的方式來實(shí)現(xiàn)一些前期的預(yù)售了。

但這種做法會導(dǎo)致企業(yè)的杠桿率非常非常高，甚至有些企業(yè)在經(jīng)營過程中是沒有賺到錢的，反而用這個融資現(xiàn)金流去支撐集團(tuán)公司的傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但這樣其實(shí)是沒有意義的。一方面，本來一年就可以竣工的項(xiàng)目，因?yàn)榘讶诘降腻X抽出去支援了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致項(xiàng)目拖了兩三年才竣工；另一方面，過程中往往還面臨著拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)的問題。

本質(zhì)問題還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)小、散、亂的格局

非標(biāo)業(yè)務(wù)特性使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集中度不高，整體呈現(xiàn)“小、散、亂”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，其實(shí)整體還是處于小、散、亂的競爭格局。本身業(yè)務(wù)非標(biāo)準(zhǔn)化的特性，使得企業(yè)無法通過產(chǎn)品快速復(fù)制的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，因此行業(yè)中沒有出現(xiàn)類似傳統(tǒng)地產(chǎn)的超大規(guī)模的企業(yè)，整體行業(yè)集中度也不高。

而企業(yè)規(guī)模往往也限制了在項(xiàng)目上的資金投入，從而帶來一系列衍生問題。企業(yè)規(guī)模的大小也限制了能夠在項(xiàng)目上沉淀資金量的大小，因此這種“前期幾乎不需要投資、快速實(shí)現(xiàn)預(yù)售”的方式能夠被大家熱捧，但產(chǎn)生的結(jié)果就是地方政府往往需要為這些可能爛尾的廠房或園區(qū)買單。

核心地塊都想拿，但拿到了卻不一定做的好。此外，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)快速銷售回款，那么區(qū)位一定是首要考慮的條件。每個企業(yè)都想要核心城市的核心區(qū)位的土地，因此就需要和政府進(jìn)行多次談判。但現(xiàn)實(shí)往往是一開始都是大談項(xiàng)目未來規(guī)劃，拿著科創(chuàng)園區(qū)、特色園區(qū)的旗號去拿地，但最后都是想走傳統(tǒng)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式。最后，地是拿到了，但企業(yè)也可能因?yàn)橘Y金回流不及時，而落敗而走。

隨著小散亂的行業(yè)情況不斷發(fā)展，進(jìn)一步導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)整體水平不高、行業(yè)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即使是僅存的幾家叫得上名字的品牌化企業(yè)也存在規(guī)模并不足夠大而帶來的一系列衍生問題。

行業(yè)必須重新整治

規(guī)范預(yù)售制度是第一位

隨著未來中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的不斷深化，制造業(yè)企業(yè)的發(fā)展壯大更加需要一個良好的環(huán)境。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為為制造業(yè)企業(yè)提供空間服務(wù)的行業(yè)，更加需要保證空間載體的不斷優(yōu)化升級，滿足企業(yè)日益提升的生產(chǎn)需求。

只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做優(yōu)自身，才有精力和實(shí)力去提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

例如像目前行業(yè)的幾家龍頭，也只有當(dāng)他們做大了自身的規(guī)模，才有實(shí)力去精耕和挖掘入駐企業(yè)的一系列的需求，從而提供相應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

但根子不在企業(yè)，在于行業(yè)需要重新整治，規(guī)范預(yù)售制度是首位。

未來還是需要規(guī)范行業(yè)的預(yù)售制度，制定行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的良性循環(huán)。讓每一個市場主體能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)范化的操作，將更多的精力放在提升自身的實(shí)力和服務(wù)上，助力中國的制造業(yè)更好發(fā)展。

文章來源：產(chǎn)城觀察網(wǎng)