產(chǎn)業(yè)思潮：從精細(xì)化服務(wù)到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的探索

2021年6月，發(fā)改委發(fā)布了“關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知，清晰界定了園區(qū)做為基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。其中，關(guān)于運(yùn)營(yíng)時(shí)間、項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散等內(nèi)容的要求，都導(dǎo)向了園區(qū)從銷售思維向管理運(yùn)營(yíng)思維的轉(zhuǎn)化。

在黨的“二十大”報(bào)告中，明確指出高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)，并將“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”作為貫徹實(shí)施高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體，如何更好的服務(wù)于入園企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向快向好，已成為園區(qū)共同的發(fā)展目標(biāo)，而精細(xì)化運(yùn)營(yíng)則是新時(shí)期下產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新探索。

開發(fā)主體與企業(yè)的伴生式發(fā)展

園區(qū)發(fā)展的本質(zhì)在于開發(fā)主體與入園企業(yè)的共生式發(fā)展，伴隨相互之間聯(lián)系與粘性的不斷加深，所創(chuàng)造的價(jià)值與收益也不斷提升，并最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值向社會(huì)價(jià)值轉(zhuǎn)化。從園區(qū)的發(fā)展歷程來(lái)看，可以劃分為四個(gè)階段：

第一階段，由園區(qū)方提供空間載體并提供基礎(chǔ)的安防、清潔等物業(yè)服務(wù)，入園企業(yè)承租對(duì)應(yīng)場(chǎng)地。雙方形成房東與租客關(guān)系，相互之間聯(lián)系松散，收益主要為租金、物業(yè)等場(chǎng)地費(fèi)用。

第二階段，企業(yè)的部分政策申報(bào)、財(cái)務(wù)管理、人力資源等營(yíng)運(yùn)工作逐步交由園區(qū)方服務(wù)，使得企業(yè)專注于自身業(yè)務(wù)的發(fā)展。雙方形成供應(yīng)商與消費(fèi)者關(guān)系，園區(qū)對(duì)企業(yè)的了解不斷加深，收益形式涵蓋酬金、固定服務(wù)費(fèi)用等形式。其中部分開發(fā)主體依托自身特色形成能源、健康餐飲等個(gè)性化服務(wù)。

第三階段，園區(qū)方通過自建或引薦金融服務(wù)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資、入股，參與到企業(yè)發(fā)展的過程。雙方通過資本鏈接，形成共同體關(guān)系，共同享受企業(yè)良性發(fā)展所帶來(lái)的紅利，并作為該階段的主要收益來(lái)源。

第四階段，園區(qū)與企業(yè)共同圍繞的資源、人才技術(shù)、市場(chǎng)對(duì)接等要素構(gòu)建自身優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，企業(yè)與園區(qū)合力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)并融入生態(tài)圈層，主要收益最終由經(jīng)濟(jì)價(jià)值向社會(huì)價(jià)值轉(zhuǎn)化。

園區(qū)發(fā)展1.0→4.0模式

目前，主流園區(qū)開發(fā)主體已由第二階段向第三階段邁進(jìn)，比如張江的創(chuàng)投，臨港的GP/LP合伙人、中電光谷能源服務(wù)等精細(xì)化服務(wù)成為重要的戰(zhàn)略舉措，而民營(yíng)企業(yè)也或被動(dòng)或主動(dòng)的走向了精細(xì)化發(fā)展模式。從實(shí)際來(lái)看，精細(xì)化服務(wù)不僅構(gòu)成了企業(yè)收入的重要來(lái)源，同時(shí)也推動(dòng)了企業(yè)品牌與核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)。于前端，有利于項(xiàng)目投拓，推進(jìn)項(xiàng)目落地；于后端，有利于增強(qiáng)企業(yè)粘性，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力。

部分企業(yè)服務(wù)收入占比

精細(xì)化服務(wù)體系的構(gòu)建

精細(xì)化的企業(yè)服務(wù)，是在對(duì)企業(yè)服務(wù)需求排摸、研究的基本上，深入研究公司優(yōu)勢(shì)、資源、戰(zhàn)略、現(xiàn)狀，提煉歸納出符合公司特色、符合入園企業(yè)需求、適應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)的企業(yè)服務(wù)體系和內(nèi)容。

Step1:客戶類型細(xì)分

客戶類型細(xì)分關(guān)鍵點(diǎn)在于落位到項(xiàng)目的分級(jí)分類上，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，一般將企業(yè)客戶大致分為五個(gè)類型：辦公型、孵化辦公型、總部辦公/研發(fā)辦公型、研發(fā)試驗(yàn)型、生產(chǎn)型企業(yè)。

在此基礎(chǔ)之上，重點(diǎn)研究?jī)煞矫娴膬?nèi)容。第一，公司發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)產(chǎn)品線、產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的要求，這些都與入駐企業(yè)息息相關(guān)。第二，調(diào)研已運(yùn)營(yíng)園區(qū)的入駐企業(yè)，對(duì)其進(jìn)行客戶細(xì)分。

如頭部企業(yè)對(duì)品牌發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈集聚發(fā)展等需求；成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)技術(shù)創(chuàng)新、中后臺(tái)支持等需求；初創(chuàng)企業(yè)對(duì)創(chuàng)業(yè)孵化、補(bǔ)貼扶助的需求等。

Step2: 服務(wù)體系細(xì)分

企業(yè)服務(wù)細(xì)分的關(guān)鍵在于各服務(wù)項(xiàng)的需求度、利用度、重要性、潛力值、盈利性。通過將企業(yè)服務(wù)項(xiàng)進(jìn)行三級(jí)分類，方便企業(yè)開展服務(wù)細(xì)項(xiàng)研究，找出特色、找出優(yōu)勢(shì)，搭建企業(yè)服務(wù)體系。

企業(yè)服務(wù)三級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)

從精細(xì)化服務(wù)到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與精細(xì)化服務(wù)息息相關(guān)，又不局限于精細(xì)化服務(wù)。后者以入園企業(yè)為對(duì)象，聚焦于園區(qū)建成后的落地服務(wù)。而前者則貫穿園區(qū)發(fā)展全周期，以政府、企業(yè)為導(dǎo)向，精細(xì)化完成產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的鏈條式管控，實(shí)現(xiàn)聚人才、集產(chǎn)業(yè)、共成長(zhǎng)的終極發(fā)展目標(biāo)。

克而瑞認(rèn)為當(dāng)前精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，包括但不局限于園區(qū)“品牌”運(yùn)營(yíng)、園區(qū)“服務(wù)”運(yùn)營(yíng)、園區(qū)“招商”運(yùn)營(yíng)、園區(qū)“資源”經(jīng)營(yíng)等多個(gè)維度。

園區(qū)“品牌”運(yùn)營(yíng)

品牌是戰(zhàn)略的主張，能夠牽引公司的發(fā)展方向，也指導(dǎo)公司的發(fā)展思路等，代表了公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，從經(jīng)營(yíng)品牌的角度，通過園區(qū)品牌與入駐企業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)，還能夠放大品牌價(jià)值，增強(qiáng)服務(wù)輸出。

Eg.星河產(chǎn)業(yè)與入駐企業(yè)聯(lián)動(dòng)，提供市場(chǎng)營(yíng)銷資源，入駐企業(yè)將垂直領(lǐng)域媒體資源導(dǎo)入星河媒體矩陣，形成互利互相發(fā)展的過程，豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的輸出。

園區(qū)“服務(wù)”運(yùn)營(yíng)

如本文第二章節(jié)所述，在此不再累述。

Eg.e通世界通過前期溝通，將客戶分為重點(diǎn)客戶、常規(guī)客戶和初創(chuàng)型客戶三檔，根據(jù)客戶資質(zhì)、發(fā)展?jié)摿Α⑵髽I(yè)需求給予相適應(yīng)的企業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。

園區(qū)“招商”運(yùn)營(yíng)

通過數(shù)字化方式構(gòu)建招商服務(wù)平臺(tái)，改變傳統(tǒng)關(guān)系型、機(jī)會(huì)型招商模式，能提升招商活動(dòng)的準(zhǔn)確性與快速性，降低人員及時(shí)間成本。圍繞重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈打開，也能科學(xué)對(duì)行業(yè)上下游與企業(yè)分布進(jìn)行交叉分析，輔助企業(yè)人員提升招商精準(zhǔn)度。

Eg.聯(lián)東通過產(chǎn)業(yè)鏈、關(guān)鍵詞引擎等手段，探尋高新、規(guī)上、專精特新等符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)線索，有30%的招商企業(yè)資源來(lái)源于數(shù)字化招商平臺(tái)。

園區(qū)“資源”運(yùn)營(yíng)

圍繞園區(qū)主體、園區(qū)上級(jí)管理方、內(nèi)部企業(yè)、企業(yè)上下游等各產(chǎn)業(yè)參與方，實(shí)現(xiàn)整合與聯(lián)動(dòng)。園區(qū)各自之間的資源稟賦不盡相同，推動(dòng)政策、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)鏈等資源體系的下沉，有利于有機(jī)銜接各參與主體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)涵。

Eg.金地威新結(jié)合金地集團(tuán)企業(yè)投資，與入股企業(yè)達(dá)闥機(jī)器人共同開發(fā)人工智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開創(chuàng)了科技企業(yè)和園區(qū)平臺(tái)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新范式。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的案例

星河——超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心

近年來(lái)，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在“產(chǎn)城融投”模式上不斷創(chuàng)新，園區(qū)運(yùn)營(yíng)以專精特新總部基地、超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心、智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)作為精益化運(yùn)營(yíng)的三種核心武器，圍繞企業(yè)、政府、業(yè)主三大利益相關(guān)主體，精準(zhǔn)挖掘各方需求，建立一套完善的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，取得了“企業(yè)滿意、政府放心、業(yè)主舒心”的良好局面。

其中，專精特新協(xié)同發(fā)展總部基地錨定精準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過“1+6”重點(diǎn)工程加速專精特新企業(yè)的聚集、成長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過企業(yè)梯度培育助推特色集聚的產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展。

超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心，圍繞園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心痛點(diǎn)，化繁為簡(jiǎn)，通過統(tǒng)一接口、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、快速響應(yīng)、超值服務(wù)，深度融合產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商務(wù)以及配套服務(wù)，提供超260項(xiàng)服務(wù)，全面滿足企業(yè)發(fā)展多元需求。

智慧園區(qū)系統(tǒng)，引入智慧化管理工具，通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、BIM系統(tǒng)和AI智能化運(yùn)營(yíng)等手段，大大降低園區(qū)運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

中電光谷——“一平臺(tái)兩方法論”

通過推行“系統(tǒng)規(guī)劃方法論”和“綜合運(yùn)營(yíng)方法論”，探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新時(shí)代運(yùn)營(yíng)模式——超級(jí)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，最終構(gòu)建全國(guó)領(lǐng)先的“產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)。

中電光谷逐步形成包含“策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)”全流程體系的P+EPC+O模式，即以策劃(Planning)為切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)采購(gòu)建造(Engineering Procurement Construction)一體化交付為落腳點(diǎn)，以專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)(Operations)來(lái)配合投資主體共同完成產(chǎn)業(yè)服務(wù)的工作。

通過“三位一體”的責(zé)任主體架構(gòu)，串聯(lián)起項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)采購(gòu)件建造、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)餐飲及酒店服務(wù)、數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)、園區(qū)金融服務(wù)等15大類園區(qū)綜合業(yè)務(wù)。將企業(yè)業(yè)務(wù)重心逐步向園區(qū)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變，加速輕重并舉戰(zhàn)略。

目前，中電光谷已經(jīng)與多個(gè)地方政府和平臺(tái)公司簽訂前期策劃(P)類合作，并且在咸陽(yáng)、成都、淮安、太原等地的8個(gè)項(xiàng)目在完成(P)之后逐步落實(shí)(EPC)進(jìn)程。

聯(lián)東——全周期園區(qū)解決方案

聯(lián)東輕資產(chǎn)服務(wù)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上, 充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組織及園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),通過管理輸出的方式賦能園區(qū),推動(dòng)園區(qū)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

聯(lián)東全周期產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)解決方案涵蓋策劃定位、園區(qū)設(shè)計(jì)、成本管理、工程管理、招商服務(wù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、品牌授權(quán)等7達(dá)大范疇，其中，又以定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、品牌五大維度作為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

圍繞核心產(chǎn)業(yè)維度，聯(lián)東整合兩院四平臺(tái)，塑造產(chǎn)業(yè)核心力。其中，兩院為：產(chǎn)業(yè)研究院與設(shè)計(jì)研究院；四平臺(tái)分別為數(shù)字化產(chǎn)業(yè)研究平臺(tái)、大數(shù)據(jù)招商平臺(tái)、數(shù)字化智慧園區(qū)平臺(tái)以及鏈上U谷。

從實(shí)際落地項(xiàng)目來(lái)看，合作案例包括上海雅泰國(guó)際企業(yè)港、鄭州中原科創(chuàng)企業(yè)園、南京三里港創(chuàng)智園、綿陽(yáng)國(guó)際企業(yè)港等項(xiàng)目。團(tuán)隊(duì)從初期項(xiàng)目接洽到最終服務(wù)兌現(xiàn)，涵蓋產(chǎn)研、設(shè)計(jì)、工程、產(chǎn)發(fā)、策劃、運(yùn)營(yíng)等各專業(yè)條線，最終實(shí)現(xiàn)品質(zhì)交付。

新的時(shí)代來(lái)臨，各產(chǎn)城開發(fā)主體在此期間結(jié)合自身特色，尋求變局，尋求藍(lán)海。伴隨著參與主體的多元化、運(yùn)營(yíng)模式的精細(xì)化、市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)可化，將賦予我們嶄新的視角與思路。

文章來(lái)源：地新引力