從2021年底至今，中央和地方陸續出臺一系列旨在解決房地產企業融資難、市場下行的政策，但效果似乎并不明顯。
房地產市場一直被視為經濟的晴雨表，在9月26日由經濟觀察報主辦的第十二屆（2022）IF·商業年會上，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹表示，房地產市場下行主要原因是購房者對未來收入的信心和市場預期不好。
秦虹認為，目前房地產市場尤其是改善性市場仍擁有較大的潛在需求，但受收入預期下降以及房企爆雷和業主停貸等事件影響，購房者變得越來越謹慎，所以，解決市場目前的問題，需要多管齊下。
以下為秦虹演講內容節選：
怎么看當前房地產市場？我認為，從需求端來看，當前房地產市場仍在底部運行。從月度數據看，2021年6月是歷年來商品房銷售數據當月最高值，但從去年7月開始，房地產月度銷售數據開始下行，一直到今年4月是一個底部，5月和6月的市場有所恢復，但7月受到了爛尾停貸事件影響，8月又是高溫和疫情反彈，房地產市場又出現了下調。不過，雖然7月、8月市場有所下調，但總體來看，月度銷售仍沒有低于4月，4月基本就是最底部。
針對市場下行，中央已經給了地方政府明確的政策空間，我們可以看到，今年上半年，全國各地出臺了300多項“因城施策”的政策，一直持續到6、7、8月仍在出臺。除了一線城市外，其他城市的限購、限售、限貸、限價等政策都有了明顯調整。
特別是購房按揭貸款利率和放款周期都有了明顯下調，目前，首套房按揭貸款利率比高點已經下降142BP，二套房利率也比高點下降了93BP；放款周期與去年相比縮短了2/3。
這些“因城施策”的政策對需求端有沒有影響？中指院做了一個調查，到8月，50%以上的受訪者認為未來房價會保持穩定；超過20%居民認為未來房價還會上漲。從8月購房意愿調查結果來看，表示要在半年內和半年到一年內購房的意向明顯上升，比4月上升了20%；70%的受調者認為在一年內會買房，4月，這個數字只有50%多一點。我認為，四季度在地方政策放松和開發企業促銷的情況下，銷售會有所改善。當然，需求端要跳出市場底部，有明顯恢復還比較困難，必須有購房者收入助力和供給端供給改善才能實現。
需求在哪里
我們出了這么多政策，需求端變化并不明顯，我認為主要受制于兩個因素：
第一是購房者收入預期不好。國家統計局數據顯示，16-24歲失業率在7月達到19.9%，處于歷史上高位；全國城鎮失業率在5月是6.1%，同期，大中城市失業率達到6.9%，明顯高于全國城鎮的平均水平。
雖然需求端給了很多政策，未來可能還會繼續放松，但效果不能期待過高，主要原因就是這些剛需購房者在疫情影響下失業、減薪，對未來收入預期沒有信心，導致購房動力不足。
購房者是否買房由三個因素決定，即意愿、能力和準入。第一是有沒有意愿買。從七普數據可以看到，目前城鎮住房改善仍然上升空間。2020年，全國城
鎮人均住房建筑面積是38.62平方米，其中城市36.52平方米，鎮42.29平方米，城鎮人均住房建筑面積如果折算為使用面積只有29平方米。這樣來看，城鎮住房改善需求空間仍然非常大，不是沒有意愿。
第二是有沒有能力買。關于收入，還需要等待經濟恢復、失業率下降，人們重新修復對未來收入的信心，這非常關鍵。
第三是有沒有資格買。從購房準入資格來看，目前除了一線城市，其他城市的限購放開很多了。
從潛在需求看，過去十年，中國城鎮累計銷售商品住房1.17億套，需求是如何構成的？從七普數據可以看到，人均住房面積從2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，年均增加0.83平方米，改善型需求占比達到27%。
其次是拆遷需求，過去十年，中國城鎮化大約拆遷了5000萬套房子，其中通過貨幣化方式到市場上購房的占到三分之一，大約是1650萬套。
此外，城鎮化的過程也創造了大量購房需求，過去十年，中國城鎮新增家庭戶1.032億戶，其中，除了改善和拆遷需求外，還有城鎮化、農民進城帶來的需求，我們認為有10%左右是被動城鎮化，除去這部分以后，大概有6500萬戶是城鎮化需求。
未來5年，改善性需求仍然會保持不變，占比甚至有所增加；拆遷貨幣化需求也基本保持不變；決定未來商品住戶需求的重大變量是城鎮化的速度和格局。
從速度看，自1995年到2019年，每年新增城鎮常住人口在2000萬以上，當然2019年差7萬就達到2000萬，但2021年是1205萬人，明顯下降。
未來，我們必須要面對商品住房需求總量高位、增速低位的現實。我們預計未來5年，中國住房潛在市場需求年化總量仍然在12億平方米以上，但在全國分布不一樣。從七普數據可以看到，過去10年，有79.2%的人口流向五大城市群，33%流向30個大中城市，人口流向差別非常大，有的城市人口增長，有的城市人口減少。
大家都在爭論房地產業是不是支柱產業，這不需要爭論，一個產業是不是支柱產業不是文件規定的，而是客觀現實。
從本質上講，房地產業是城市運行載體，是城市必需的生產資料和生活資料，商業、工業、辦公、住房等等都需要房地產予以承載。所以，一個地區房地產業的好壞主要取決于地產之上所承載的產業和人口的增長狀況，這是城鎮化的格局。
未來住房潛在需求在12億平方米左右，這仍是高位，但目前總體住房水平已超過戶均1套，所以房地產市場會增速低位，要接受這個現實。
潛在需求釋放除了取決于收入增長外，這和經濟增長同步，目前也取決于供給端的優化。
如何優化供給端
今年1-8月，全國商品房銷售面積下降23%，但現房銷售依然增長，這說明購房者不敢買期房，因為企業有可能違約爆雷，房子有可能爛尾。購房者買現房不敢買期房，買央企、國企的房子不敢買民企的房子，這是對供給端的擔憂。
目前供給端存在債重、供減、地價高等問題。特別是民企債務重，今年10月、明年2月和3月都是房企償債高峰期，今年1-8月到期的債務，有的不能償還展期了，但展期也要還，所以未來整體還債壓力仍比較重。
如果房地產企業債務問題不能有效解決，會導致惡性循環。企業只要債務違約爆雷就會影響信用，銷售就會受到影響；銷售受影響，回款慢有可能出現新的
爛尾；出現新爛尾，銷售更加困難，債務問題就會更加嚴重。所以，對企業債重問題，必須給予足夠重視。
其次是供減，盡管今年商品房銷售面積和銷售金額出現明顯負增長，但比銷售增速下降更快、下降幅度更大的是新開工面積和土地購置面積。
新開工面積從2020年開始增速出現下降，到2022年7月同比降幅接近40%；土地購置面積也連續3年負增長，所以，目前全國總庫存量并沒有2014-2016年高，甚至一部分城市供給明顯不足。
我算了一下，在22個熱點城市中，有1/3明年供給量不足一年，有1/3在12-18個月之間，還有1/3在18個月以上。
最近住建部召開新聞發布會，提到了“一二三四”，“一”是堅持房住不炒一個定位；“二”是完善保障和市場兩個體系；“三”是實現穩地價、穩房價、穩預期；“四”是人、地、房、錢的協調。就是要解決供求平衡。
第三個是供給端地價高的問題，今年銷售市場很差，但樓面地價沒有下降太多，盡管月度之間有波動，但依然在高位。因為政府在收儲土地時，支出成本是剛性的，非常高，所以樓面地價沒有明顯下降。
如果地價在高位，而需求端限價或銷售不暢，企業盈利壓力就大，可持續發展會有很大問題。
因此，在需求端因城施策舉措加大的同時，供給端政策也應進一步優化。
第一，加大支持。如果中央能夠加大政策和資金支持，確保實現保交樓、保穩定、保民生，對恢復市場信心是有益的。目前這些政策正在實施之中。
第二，疏堵結合。如果在控制房企負債率的同時，增加股權融資渠道，比如恢復房企在資本市場融資和再融資功能，允許涉房項目發行公募REITs或者允許設立私募房地產基金等，對房企資金運作和整合負債、緩解負債壓力非常有意義。
第三，稅收扶持。盤活房企存量資產和城市低效資產，對緩解房企債務壓力和盤活資產非常有意義。房企持有的商辦物業大概有20萬億左右，和總債務差不多。但是存量資產盤活有高昂的土增稅等，盤活難度非常大；低效資產盤活也有很大障礙，如何給予更大的政策支持，對活躍房地產市場是有意義的。
第四，完善體系。一方面保障房加大力度供給，另一方面在商品房市場體系和價格管理上，需要有更加優化、客觀、實事求是的政策，促進房地產市場活躍是完全有可能的。
第五，試點探索。7月的爛尾、斷貸事件敲響了警鐘，這么多年出了這么多房地產市場調控政策，但忽略了購房者風險最大的預售資金監管問題；現在北京、深圳、成都、南京等城市開始探索商品房現售制度，未來會有更多城市探索現房銷售。對預售資金監管優化和現房銷售試點擴大，企業應該有足夠預期。
第六，全局思維。要實現多目標約束下各部門調控政策的協同性，房地產業涉及多個部門，在制定政策時特別需要注重政策的協同性，政策要針對需要解決的突出和重點問題目標一致，才能盡快達到預期的效果。
總之，房地產市場在底部運行，需求端政策的放松，效果會有所顯現，但讓市場走出底部，潛在需求能夠正常釋放，還需要收入預期和供給端政策優化。
文章來源：經觀商橙
