這一輪民營房企最大的危機是“流動性危機”。
類似什么上市房企利潤腰斬，利潤虧損，在眼下都不是事，核心是流動性，是活下去不被破產清算。
流動性危機來源于2點：其一是銷售輸血不足，其二是融資造血不足。
目前兩個輸血通道，對爆雷房企幾乎都堵死了。
爆雷民營房企身上的血液，只出不進，持續失血中……本力圖每天少流點血保命，但接連到期的債務又要“血債血還”，這就是爆雷房企當下的“流動性危機”和潛在的“破產清算””危機。
更痛苦的是——短期“破局無望”！
其一、房地產占用社會資金過多被全社會詬病，所以即使民企危在旦夕，但融資端就是堅決不輸血，加上金融基于避險原則都是“雨天收傘”的，所以爆雷房企融資“貧血”，幾乎是中長期的。
其二，信心銳減，收入也不足甚至失業，購房者這個房企的上帝此刻沒信心出手買房，加上對民營房企的爆雷擔憂，加上資金監管，所以短期“銷售貧血”是必然。
融資不放血，似乎是政治問題，沒得談。
銷售難造血，是經濟問題，短期改變難。
短期似乎無結，但規模民營房企等不起。
賣資產自救，還不是打骨折的問題，而是幾乎行不通，因為好項目早就超融了，差項目別人又不要，而且即使有少部分好資產一旦賣掉，爆雷房企可能就整體資不抵債，即使樓市回暖也無力回天了。
一旦未來樓市橫盤甚至下行，房價下跌，那么房企整個資產面價值也將下行，那么企業可能就進入“資不抵債”的更危險狀態，可能就會被迫“破產清算”。
金九銀十是傳統的旺季，但如今加上推盤量遞增，即使眼下去化率處于低位，信心不足，但9月10月或許比8月環比還是有所上升。對此，旭輝給出的判斷是9、10月環比上漲20%左右。
還是希望9月、10月市場適度回暖，因為對房企各利益方是一個“一暖解千愁”的局面！
part1 保交樓雖好，但投資方、施工方、開發商可能是輸家
眼下市場不回暖
“保交樓”政策，保障了購房者
但銀行等投資機構，施工方，開發商可能是輸家。
假設一個已經進入預售階段的停工或爛尾項目，目前還有部分銀行按揭貸款未發放，還有部分未售房源（也即還有剩余貨值），在“保交樓”的情況下后續需要投入的主要是開發建設資金。
按我們對很多項目所做的測算，未發放的按揭貸款加上剩余貨值（假設全部都能正常賣完），減去后續的開發建設資金投入后，所剩余的資金基本都很難覆蓋前端金融機構的貸款本息以及對總包的欠款。
很多同行甚至認為，“保交樓”雖然保障了購房人的權益，但銀行等投資機構、施工方、開發商都可能是輸家。
尤其是像信托、券商、私募、金控等非標投資機構，前端對開發商的投資本息如無法追回，最終買單的肯定得是各類房地產金融產品背后千千萬萬的投資人。
而如果投資機構被動接盤（也即成為項目公司的股東），則投資機構目前大概率也會繼續選擇讓項目停工，不然當下繼續完成開發建設和銷售反而得承擔更現實的投資虧損。
至少在“以時間換空間”的邏輯下，一旦能等到市場復蘇，資產價值和銷售價格起來后更能迎來翻身的機會。
part2 爆雷房企普遍選擇債務展期，且期限變長
我們注意到，爆雷房企目前基本都優先選擇整體的債務展期，而且要求展期的時間也變得
越來越長！
房企現在的心態比較一致——如果在目前市場下行期繼續完成項目的開發建設、銷售或抵債，那債務的窟窿遠難填上，且越努力可能結果越糟糕——這或許也是有些房企選擇躺平或擺爛的真實原因。
再通俗一點地說，只要能等到房地產市場的回暖，資產價格重新升起來后，資不抵債的情況才能得到扭轉，而這也是“以時間換空間”的精髓所在。
part3 AMC救援不具普遍意義，房企唯有自救
近一個多月以來，鄭州、南寧、天津、浙江、湖北、陜西等省市都設立了房地產紓困基金、并購重組基金或并購重組信托，以實現“保交樓”的目的。
另外中央層面也在籌備千億級別的專項貸款，專門用于解決出險房企問題樓盤的債務問題。
需要注意的是，不管是哪個類型、哪個層級的紓困基金、專項貸款，“市場化、法制化”的紓困原則是底線，也即資金的進入須以一定的風控及收益要求為前提。
但現實是，目前絕大多數不良地產項目卻都無法符合被救的條件，包括很多爆雷房企雖然和大型AMC或者大型的國央企簽訂了戰略合作協議，但實際上都基本是
沒有下文！
因此，我們甚至一度認為，大部分開發商最好是放棄外部救助的幻想，唯有自救可能更符合實際。
part4 唯有市場回暖，一暖解千愁
當然，現實的情況還是讓人倍感失望。
很多開發商寄希望于銷售的回暖以緩解流動性的危機，但現實的銷售情況卻慘不忍睹，而且房地產行業的觸底回暖似乎還未真正出現，銷售端和金融端對房地產市場的信心也不知何時才能回來。
有不少開發商選擇處置資產以換取現金償還債務。
但當前市場環境下資產賣不起價格，而且賣掉資產的錢甚至還不夠覆蓋存量債務，另外如果資產賣完后債權人申請查封、凍結處置款，那更是做無用功——因此有些開發商選擇躺平和擺爛也就不足為奇。
與大部分投資機構的遇到的情況相似，我們目前對手上逾期退出的項目也倍感煎熬。
開發商目前比以往強勢了很多。如果我們不同意展期，或者同行間一起擠兌，那可能大家都得死，甚至對同一個項目一起投放資金的情況下同行間還互相勸慰盡量不要動手，以免大家都血本無歸。
如果展期是不得已的選擇，那唯一能去談的就是還款條件，
但事實上，很多開發商都已經有“死豬不怕開水燙”的心理。盡管我們的地產投資業務仍在持續，但房地產行業未來的走向以及目前形勢下何時才能真正回暖，這已成為需要格外謹慎地進行評估的問題。
小 結
坦白地說，我們現在只能將所有希望都寄托在“二十大”的會議上。
如果中短期的形勢仍沒有改觀，或許會迫使更多的市場方選擇躺平或擺爛。
對越來越多房企躺平和市場何時回暖，你怎么看，歡迎留言告訴我們！
文章來源：地產總裁參考，西政資本
