當下的房地產，二線城市開始加入救市大軍，而三四線城市早早就加入。樓市暖風頻吹，春天預測一個接一個，但是沒人能預測究竟什么時候才能迎來春天。
現在，一方面，人們在房地產上唱衰三四線城市，另一方面，三四線城市房地產確實不好。但是，請不要忘記一個樸素的道理，房地產這么大的行業，不可能只在一二線做，三四線城市不做的。這是不可能，也是不可想象的。
一二線城市的住宅用地供應正在減少，三四線城市就迎來自己的機會，同時，絕大部分中小開發商是沒有實力與能力角逐一二線城市的土拍，他們只能深耕于熟悉的三四線城市。至于那些規模房企，他們也不可能只關注一二線城市而棄三四線城市與不顧，他們仍需要自己在三四線城市的戰略和觀察。因此，從整個行業的角度，三四線城市是不可能放棄的。
基于這些原因和思考，現在三四線城市正在發生什么變化，越來又有可能向什么方向發展？
居住需求向“住好房”加速過渡
隨著居民生活水平也不斷提升，對居住條件尤其對大空間、多室戶產品要求越發顯著。并隨著三胎放開之后，家庭人口增加，無形中又催生大量剛性“以小換大”的改善需求。
雖然三四線城市產品質量已經在這幾年不斷提升，但總體來說還是存在許多需要改善的地方，例如景觀、戶型、環境、物業等方面，高品質項目仍是缺少，這其中存在一定的機會。
對于購房群體來說，三四線城市對人口的吸引力不如一二線城市，外地來的人數較少，其中有很大一部分都是縣城或農村進城的，因此三四線城市的購房主力為本地人（職業大多為公務員體系，或者體制內的人員，包括一些金融機構，還有一些做生意的中小企業主）的改善型住房，他們追求的是高品質的生活。
從供給的現狀和需求的狀況來看，三四線城市的改善性需求，以及對高品質產品追求的需求，是未來房地產在這些城市最大的機會。“好房子”的標準主要不是面積大小，而是住房所在城市公共設施和公共服務不斷完善。從居住的角度，“好房子”要有完善的綠化、保潔、安防、停車等配套基礎設施；從公共服務角度，要有專業的社區醫療、教育、養老等社區服務。
因此，房企要扎根三四線，就要認真做產品，做品質，要真正把產品的溢價做出來。
三四線城市要滿足人們對改善性產品的需求，滿足人們對美好生活向往的需求，需要在城市管理和經營上下功夫。
三四線城市管理者要把握好限價和品質的關系。對于不同的土地按平均價去限制是不行的，不同地塊有不同地塊的價值，即使是城市最好的地塊，但是限價為剛需價格，也是做不出高品質產品的，畢竟開發商也要考慮利潤。
城市的風景線就是由一個又一個項目的外立面構成，這就需要城市管理者在外立面等項目形象審批中具有更高的專業性，在一個好地段作出一個品質一般的產品，且外立面上沒有美感，這對城市會造成很大影響。
國企開發項目受青睞
近年來，許多品牌房企下沉三四線，甚至更低能級五六線城市，但是在這一兩年品牌房企暴雷，最先受到影響的就是三四線城市的項目。尤其是那些在三四線城市的交付出現質量問題的、項目不能按期交付的、項目出現訴訟問題的等等，這些都引起了消費者的警覺。
通過恒大等房企的暴雷，現在大家都知道了，就算是全國性的大品牌，也是有購房風險的。
在現在這種環境下，三四線城市買房人優選國企央企也就更放心。其一，國企央企實力更“靠譜”，爛尾幾率小，也多不會延期交房。（除疫情等不可抗力因素外），能免除了購房者的后顧之憂，讓業主購買了房企后安心、放心。其二，國企央企旗下樓盤品質“相對”有保障。另外一方面，這些三四線城市的國有房企也在進步，它們通過學習、合作等多種方式，在戶型設計、小區環境、物業服務等方面都有了很大的進步。
可以預計，在未來的時間里，要深耕三四線城市，就要思考如何與國企合作，通過發揮各自優勢，實現房企在三四線城市的戰略和布局。
提升物業服務需要房企和管理者一齊努力
比較來說三四線城市的客群對物業公司的要求并不高，對物業服務在社區管理、設施維護等方面的重要性還沒有很好的認知和體驗，這個消費者所忽略的方面恰恰是日后對自身影響巨大的。同時隨著時代的發展，越來越多的物業管理問題也在不斷涌現。
三四線城市大量的回遷房、保障房小區，這些小區基本都是以前同村的人，針對這樣的業主群體，物業管理如何開展？物業費如何定價？物業費誰來管？誰來收？怎么收？
再比如，有些小區一口氣收了好幾年的物業費，但是一旦到期后續的管理如何跟上，這是一個很大的問題。
要做好三四線城市的物業管理，需要開發商、物業公司和城市管理部門一起努力。城市管理者和開發商針對已經出現的或者可能出現的問題都要及早做好規劃，尤其是要及早建章立制，用制度去說話，去規定，管理辦法去說話。
在一些大城市，比如上海，都有很多很成熟的案例和做法，其核心還是理念和社區治理的基礎。在上海，基于不同的社區，不同的街道，他們都會基于社區治理的現實，不斷進行探索，不斷進行創新。
其中的許多好做法是值得三四線城市借鑒的。但可能很多人認為大城市資金雄厚，人口眾多，有實力、有本錢做好物業管理，在三四線城市想要做好這些很難。這固然是客觀事實，但是最重要的還是要建立科學的完善的城市管理理念。
這兩年來，隨著物業服務受到資本市場的青睞，物業服務企業也在下沉，它們通過拓展、并購等方式進入到很多三四線城市，它們不僅承接小區的物業服務，同時也進入了辦公樓、文化和體育設施、衛生和教育設施等，廣大的三四線城市正在成為物業服務行業重要的市場，而這些城市隨著物業服務企業的紛紛進入，其總體水平也在不斷提升。
人們對于好品質的小區還是有需求的。從另外一個角度看，好品質的小區未來還是有保值和升值可能的。因此，房企和城市管理都要重視提高物業管理水平，這對于那些二手房的保值升值是很重要的。
三四線城市的土地價值需要城市經營
房企評價一塊土地的價值，最基礎的方法只有一個，一是地段、二是地段、三還是地段。對于城市管理者來講，則需要結合地塊所在的地理位置、地價、銷售價格、周邊配套教育資源、片區規劃等作出綜合性的考慮和判斷。
在三四線城市，一塊地流拍后要讓它成功再出讓，就需要城市管理者來經營。有以下四個方面。
第一，假使周邊因素都不動，可以讓地價降下來再出讓。畢竟，在三四線城市，是需要讓利才能使土地順利出讓的。這是許多城市通常采用的方法，也是最快速的方法，但不一定百試百靈，因為開發商還要考慮到后續的銷售回款狀況，有時候即使地價再低，賣不出去也是用。
第二，其他因素不動，可以讓銷售價格放開來。將區域打造起來，完善設施，讓周邊的房價的提升帶動地塊價值的升值。有人會想，價格放開項目會被炒到天價，但其實是很難的。因為這是在三四線城市，能級不高，二是放開價格并不是價格沒有天花板，這個天花板讓市場去確立價格。而同時，放開價格，開發商在進行產品設計時就需要提升項目的品質，讓配套與價格相匹配。
第三，其他因素不變，可以提高附近學校的教學水平。從消費者的角度來看，一個好的學校可以成為很多人購房的理由，而只要有潛在購房者，地塊的價值就會體現出來，開發商也就愿意勾地。
四、其他因素不變，可以提升區域價值。任何一塊地，有天然的稟賦，更有后期的經營。通過提升區域規劃，讓地塊所在區域成為縣城最好地段，如果這個目的能夠實現，那么這塊地的價值就非常高了。
以上這四個方面，可能更多的從城市管理的角度，從城市經營的角度去考慮的。從房企的角度，其實道理也是一樣的，我們要對一塊地進行評判和決策，也是要找出這塊地的價值，或者我們能夠創造這塊地的價值，這樣，我們才能真正做好評判和選擇。
三四線城市商業需要創新
一二線城市的商業中心通常是有多個，但是你會發現三四線城市的商業中心通常只有一個。
這里邊的原因或許與城市人口有關，大部分三四線城市人口都不高，不足以支撐起太多的商業中心。這就引來了一個問題，人口不多的三四線城市的商業如何開展？
三四線城市的商業不能照搬一二線城市商業發展的老路。盡管可能有很多的開發商拿著各種商業綜合體的概念來拿地，但是很難在造出另一個商業中心出來。
三四線城市也要警惕所謂商旅綜合體，不是因為商旅綜合體不好，而是現在做商旅綜合體成功的項目并不多，有實力的企業就更少了，而真正能做好的企業很難到到三四線城市去落地項目。
這么說，并不是說三四線城市的商業不能做。三四線城市存在大量的商業機會，問題是如何做？
1、理念和認知的問題。
目前三四線城市商業地產普遍缺乏長遠的規劃，往往以本土的開發企業為主，對商業地產開發既缺乏雄厚的資金實力，又缺乏必要的專業人才與商業理念。
我們看到的可能是一塊地的出讓，一個項目的定位，可是每一個項目的出讓和定位，都和策劃者對于這塊土地、這個區域、這個城市的認知很有關系，都和他是否能夠跨專業、跨行業、跨時代來理解和觀察很有關系。如果把這些做好，這個項目肯定能定位好。
從另外角度看，他們顯然也低估了在三四線城市做商業的難度。一二線城市的各種機構，去做三四線城市的生意，他們簡單地認為用一二線城市成熟的案例，好的案例去降維，肯定在三四線城市能做好。殊不知，在三四線城市做商業，有它的問題和難點。例如，三四線城市常住人口絕大多數都在100萬以下，消費基礎薄弱，支撐不起商場消費。三四線城市的消費形態、消費習慣也和一二線城市有很大的不同，所以，如果你不能真正深入了解這些三四線城市，你很難在這些城市做好商業的策劃、定位、招商和運營。
三四線城市所依托的消費群體不同于大中城市，消費群體購物有一致的社會行為特征。規劃三四線商業地產項目必須緊緊盯住當地大眾消費群體，商業應該是小尺度、小半徑的，也就是說大量的社區商業、社區中心、鄰里中心是有存在的價值和機會的。在有一個商業中心的前提下，應該思考這些更貼近老百姓生活方式的商業該如何開展。
這樣三四線城市的商業開展要怎樣展開？這就涉及到城市經營了。
城市經營不僅僅在于攤大餅，更要善于對城市界面內的每一個空間，每一個街區，每一個項目進行精細化的定位、開發、建設和運營，如果每一平米的空間都經營好了，整個街區就會更好，整個區域就會更好，整個城市就會更好。就像上海在推進的“十五分鐘社區生活圈”一樣，這其實就是城市經營精細化的理念，這樣的城市就會經營得更好。
我們去招商的時候，往往喜歡說招了多少項目，認識了多少企業，結識了多少資本，我覺得，更核心的，是找到和這些城市鏈接的思想、知識、認知、理念，找到和這些城市鏈接的人。有了人，有了思想，有了資源，就有了項目，有了資本，有了投入，有了發展。
2、什么人來做。
在三四線城市的商業，發展、定位，規劃，招商等，這些都需要人來做。但是三四線城市不僅缺人，更缺人才，他們很難找到專業的高水平的人去做這些事情，所以就會出現以下兩種情況。
一是委托第三方機構來負責。但是這些機構能接手項目往往是因為有管理者的資源，專業程度不能確定。
二是自己做但由于專業受限，往往做不好，不知道如何下手。
三四線城市的商業要破局無論是找第三方還是自己做，首先一點要保證，自己團隊至少要有一個懂得人。
在三四線城市做商業，無論這些土地，這些項目是否屬于城投公司、私人開發商，或是在園區等等，都應該有自己的團隊，哪怕人不多，也應該有這樣的機制，讓他們全國跑，去看，去學，去引進，去談判，找到適合自己城市、自己項目的品牌和業態，在項目中不斷磨合，不斷優化，不斷調整。哪怕看中的品牌不來，也許可以在本地孵化類似的品牌，這些工作其實都可以做。
凡是空間，必有其價值。只是，在專業的人眼里，知道價值在哪里，如何實現，而在不專業的人眼里，則是抱著金飯碗討飯吃。在三四線城市的商業發展中，更要重視城市和空間的經營。
如何選擇三四線城市？
翻閱網上信息，出則北上廣深，入則杭漢渝蓉，仿佛只有一二線城市才配擁有房地產，三四線城市只能淪為“絕不能碰”的投資反面教材。
然而，中國14億人口，一線城市的人口占比是5.3%，二線是20.5%，而三四線是74.2%。
也就是說，中國大多數人口還是生活在三四線城市，他們代表的，其實才是中國最廣泛的一部分購房群體。
如何選擇三四線城市，很多房企都已經有了很多很成熟的標準和體系，除了日常的供求關系、人口、城市能級指標、交通區位等很多指標，我覺得，看現在的三四線城市，有幾個重點因素應該加以關注：
1、核心地段。三四線城市房子盡量選擇核心地段，也即商業中心，離商業中心不遠，5到10分鐘車程的有配套城區，一般是三四線城市生活最舒適的區域，也是最保險的區域。
2、學區房。三四線的好學校一般只有那么一兩所，整個城市包括底下鄉鎮的人，都擠破腦袋想往這一兩個“超級學校”鉆。稀缺的教育資源立馬就成為了三四線城市的燙手山芋，其周邊的房產也隨之有了一定的溢價。
3、縣城土地規劃。城市的發展壯大需要管理者進行經營，有些地級市城市攤餅攤太大，土地出讓太多，人口又沒有正向流入，而有些縣城，供應量反而比較穩定，鄉鎮到縣城的人還在持續流入，需求就比較穩定，這樣的市場值得關注。
4、產業。三四線城市的產業發展與一二線的發展邏輯不一樣。一般三四線城市產業直接養活一座城，只有有支柱產業、且能持續發展的三四線城市才能有持續的人口流入，也才有更多未來。
關注產業，不僅是關注第二產業，很多城市過多的關注制造業，關注工業，關注第二產業，而忽視了第三產業，尤其是現代服務業的發展。例如教育，好的教育可以吸引更多人口流入，有了人口，其他產業也就會發展起來。
5、關注當地產業格局和競爭情況。許多規模房企都到全國各地拿地，但他們以所謂標準化在三四線城市進行投資和開發，但深入研究就會發現各地的情況其實很不相同。在不同的三四線城市，都會有不同的產業格局和競爭情況，這些都需要認真審慎的分析，找到自己的布局方法和路徑。
結 語
現在，人們一方面為這段時間的市場狀況有些擔心，但另一方面，我們還是應該有信心。尤其是那些深耕，聚焦在三四線城市的開發企業，更應該要有信心。行業的市場環境、外部環境正在改善，正在越來越好，我們做企業的，關鍵還是自己。如果，懂三四線城市是我們的基因，是我們的優勢，那我們不要輕易放棄它，好好利用自己的要素稟賦，利用自己的比較優勢，在三四線城市，也能開啟新的天地。
文章來源：福州市房地產業協會
