這兩年可以說是地產行業的至暗時刻。今年地產行業的統計數據，充分揭示了地產行業當前的困境。
寒冬之下，地產人在煎熬中期盼春天，在等待中思考：地產究竟還能不能重燃希望？風雨飄搖的房企能否經受住新一輪考驗？
困境之中，一些穩健的標桿房企，對行業趨勢的判斷，一直受到業內外的廣泛關注。
近期，保利、濱江、綠城、萬科等房企陸續召開了2022年股東大會。會上，保利集團董事長劉平、綠城中國董事會主席張亞東、濱江集團董事長戚金興、萬科董事會主席郁亮等人，分別分享了他們對行業以及后市判斷和看法，干貨頗多。
市場已經觸底，正緩慢溫和恢復
國家撐房地產業的聲音在日益加大，地產后半場表現將如何？
對于目前的房地產行業，郁亮判斷，短期來看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢及溫和的過程。“大家知道今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。”郁亮坦言。
郁亮表示，今年1、2月份商品房銷售盡管有下降，但目前來看還是上半年表現稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份情況變得更加嚴峻，同比下滑了59%，因為疫情等因素，環比也下降23%。5月份盡管同比下降50%多，還是很多，但是環比開始出現了7%的上升。6月份，從目前的情況來看，環比可能會有比較明顯的提升。二手房市場從6月份開始也出現了一些起色，比如一二線城市二手房掛牌價格有漲有跌，但漲的城市個數已經達到50%。
為什么6月份有明顯起色呢？郁亮覺得有幾個原因：
首先，主要原因是從中央政府到地方政府，為了房地產行業健康發展調整了一些政策，這個調整政策或長或短、或大或小會對行業帶來積極影響。
第二，我們也可以看到因為被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補。
第三，房地產行業每年有兩個高峰，一個是6月份，一個是12月份，12月份是結算高峰，6月份對上半年銷售業績很重要，通常習慣上也會加大力度，當然也包括季節因素。
最后還有一個因素是5月份的基數環比來看比較低。
這幾個原因使得6月份從環比來看有比較明顯的提升。
基于上述情況，郁亮判斷，短期市場已經觸底。“但我沒有用反彈的說法，而是用恢復，恢復仍然需要時間。6月份有起色體現在環比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預計還會有不小的跌幅，是從底部慢慢往上走需要時間。”
對此，綠城中國董事會主席張亞東在日前股東周年大會上表示：當前的市場，只能說是有回暖的苗頭，但還不能下回暖的結論。綠城要明確看到市場回暖，才能大舉進攻；不能靠預判到市場回暖，就大舉進攻。
別奢望地產重回高峰要直面行業下行的現實
在郁亮看來，目前的人口狀況、人口結構、收入水平，以及國家對行業的指導原則發生了非常大的變化，行業要進入新的發展階段。所以不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數據和規模。
去年新上任的保利集團董事長劉平認為，宏觀經濟的承壓和疫情多點散發帶來的不確定性，再疊加國際形勢的復雜性，“今年應該是我們從事這個行業30年以來最特殊的時期。”
在傳統開發模式的利潤空間迅速收窄的情況下，房地產行業“制造業化”是當今相當流行的一個說法。
“房地產行業已經告別了一個高毛利的時代，這必須是所有的企業都面臨的現實。”劉平稱，“在這種狀況下我們盡量地不斷通過挖掘結構的潛力，把自己的毛利率下降控制在行業內的優秀水平。”
答案不可謂不殘酷，但接受它、面對它，才能時刻保持清醒的頭腦，才有因勢而動的可能。
未來地產行業，產品先行銷售為王
房地產市場的冷淡表現，是否意味著房企已經失去了發展機會，只能坐等政策救市或行情轉好呢？答案顯然是否定的。
郁亮舉了一個鮮活的例子：
惠州的房子大概是1萬塊錢上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客戶來自深圳的外溢需求，深圳市場調整后，惠州賣房也變得很難。
怎么辦？我發現我們的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子了。
他們發現有一個獨特的客群，有些客戶，兩口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要讀小學的那一刻面臨非常大的選擇，是把孩子送回老家交給爺爺奶奶帶，還是放在身邊能夠家庭不分離。
他們的積蓄大概有30萬人民幣，在惠州大概支付一個首付。惠州是非常重視教育的一個地方，教育設施配套都不錯。所以這個市場還是在的
所以郁亮認為，只要我們造出好的產品，客戶是會買單的，在銷售方式上我們也要從坐銷到行銷，跑出去把客戶找到。
保利集團董事長劉平稱如今的市況為“危中有機”。“所以我相信房地產行業消費會迎來一個恢復，或者甚至某一個細分領域會有一些爆發式的增長。”
除了好產品，好服務也非常重要，綠城中國行政總裁郭佳峰稱，這兩三年，綠城在苦練內功，現在綠城從拿地到首次開盤的最快紀錄是 98 天，提速 33%。綠城的周轉率，是用更通暢、更精細的運營管理能力，來確保產品品質的穩定輸出。綠城的「一號工程」是「最懂產品」，綠城的「一號標準」是「最懂客戶」。
房企單干利潤更高
目前房企的首要任務就是“活下來”，而這最關鍵的是要保持利潤。那么，利潤從哪里來？銷售端仍存機會，經營端也值得挖潛。
郭佳峰稱，綠城要努力像南方種水稻那樣，做到「一年兩熟」：年初拿下的土地，要盡快轉化成銷售額，用于當年的拿地。
另一方面，綠城在不斷提高項目的權益占比。前幾年，綠城自投項目的平均權益占比在 50-60% 之間，今年新拿項目的平均權益占比已經超過 85%。
為了應對當前的行業性問題，今年綠城拿地將大幅提高權益占比，這當然需要資金實力，但盈利能力會更強。50% 權益的 20 塊地與 100% 的 10 塊地相比，哪個利潤更高？籠統計算，還是拿 10 塊地利潤更高，因為省去了跟合作方的溝通成本。
在穩健中發展，對地產行業要有信心
無論“拐點論”、“活下去”，還是“黑鐵時代”，萬科的判斷往往帶給行業更多的是悲觀。
對于此次“態度”的轉變，郁亮認為，對同一個事情，大家有的時候看的角度有差異。今天行業需要信心，需要熬著往前走。但凡有一絲微光就當是光明所在往前走，這時候要更多挖掘它好的一面。
在他看來，萬科的戰略定力就是不貪婪、不恐懼。郁亮表示，不貪婪是在市場好的時候要留一份清醒在，不要去賺最后一個銅板，所以萬科總是扮演不合時宜的說“狼來了”的孩子。
“我們也不恐懼，這個行業未來有機會嗎？10萬億級別的行業怎么會沒有機會呢？只是需要自己去找到這個機會，有千年歷史的行業不可能說沒有就沒有，一定是常做常有，常做常新。本質上來說不貪婪不恐懼使得我們能夠在好的時候留一份清醒，在壞的時候有一份信心。”郁亮說。
郁亮認為，只要一個企業能夠服務好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務來，還是可以熬過去的。行業很艱難，但如果放在社會中去，房地產行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。面向未來，這10萬億的市場里面，一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。
“不管未來的路有多長，未來的道路有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日。我相信我們的行業經過這次洗禮，一定能夠為我們國家經濟的健康發展作出應有的貢獻。”郁亮如是表示。
實際上，保利發展在這種極其困難的階段，還是保持著一個的不錯勢頭。保利劉平認為，“至少我們能做到跑贏競爭對手，跑贏我們自己……我們比同行（普遍的）下降幅度要小。”據了解，今年第一季度保利的合同銷售額已經重回行業前三地位。
無獨有偶，綠城張亞東也發表過類似的話語，即便下半年樓市再回暖，今年全國商品房銷售規模也是肯定要下降的。銷售下滑是整個行業的問題，綠城肯定無法獨善其身；但如果下降，綠城力求是下降最少的那家。
文章來源：福州市房地產業協會
