隨著北上廣深及眾多強二線城市存量時代的到來，“城市更新”正成為了房地產行業尤新的發展主線。
商業存量改造永遠都是不變的命題
“建筑百年不變，商業年年更新”。
隨著消費升級、存量時代的到來，消費者越來越注重消費體驗以及購物中心的色彩、變化和可玩性。而大多老舊的項目缺乏吸引力和核心競爭力，因此近幾年來，“城市更新設計”、“商業存量改造”成為了熱詞，并將成為未來“新常態”。
首先，從社會價值而言，老舊商業存量一般占據重要區位，但卻因為樓宇老舊，與當代的街道風貌和功能產生了嚴重的不匹配。
其次，從經濟價值來說，這些商業物業地價高，但租金常年偏低，附加價值低，創造的商業收益與商業物業占有的區位嚴重不匹配，需要改造提升。
所以可以相信，未來商業類的存量改造在城市的公建環境占據絕對主流，隨著舊改商業項目的大量入市，將為城市更新運動帶來巨大影響。
下面我們將根據部分商業存量改造項目，結合整改后的效果，看看是如何把舊商業改好、改活的。
商改商：老舊商業的翻身蛻變
首先，我們先說說最為普通常見的商改商。
其意就是對原本為商業性質的物業進行改造升級，提升物業的經濟、社會價值。
該類型的改造原因一般包括以下幾點：
· 原有場地外部格局封閉、可達性弱；
· 原有商場物業體量較小，內部動線不夠流暢；
· 因經營不善而陳舊不堪、外立面老舊；
1、三林印象城
該項目之前是門可羅雀、被迫拍賣的三林城市商業廣場，2017年由澳大利亞Hassell公司對上?！と钟∠蟪沁M行了全面的改造和升級。
原上海三林城市商業廣場 改造前實景圖
上海三林印象城改造后 實景圖
2018年10月再度開業，一年接待1500萬名顧客，讓我們深刻認識到了“設計可以創造價值”，認識到一個好的城市更新能夠激發出全新的活力。
改造后商場入口
改造后的三林印象城重新設計動線，將商場入口拆除，消除了屏障。入口處的迎賓廣場，作場景布置，或作一些休閑娛樂點，為消費者提供了一個拍照娛樂、釋放情緒的空間。
夜景下的三林印象城看起來更為潮流、時尚、動感十足。
外立面實景圖
項目外立面為一面獨立的百葉幕墻，尊重了原有的設計，也重新定義了隱藏在其后的露臺活動空間，將多一層的場所感加之其上，創造了全新感受，使項目更具現代化。
改造后實景圖
原本沿邊側的街道，周邊遮擋物較多，感官較差，通過消除樓梯、周圍不必要的建筑小品等多余障礙，增加了公共空間社交屬性，消除違和感，打造連貫開放的公共空間。
實景圖
原來的地下空間入口窄小，改造后設置了一個連接街道與地下區域的下沉式廣場，輔以大臺階空間，空間更加開放、寬闊，設計有吸引力，從而形成了一個標志性的入口，可達性更強。
除了空間格局等的改變之外，三林印象城還設計了一些吸引人群的、富有人性化的公共空間。
實景圖
在中心廣場，將位于動線交錯中心點的人防出口包裝成我們戲稱為“南瓜馬車”的互動藝術構架，以及一個供來往行人以及消費者在室外休息的地方——中央廣場遮陽結構。
實景圖
入口的開放空間設置了供兒童玩樂的設施，如山丘、滑梯等游樂設施，一方面帶給孩子還有老人們更多的活動場所，另一方面也從側面增加了人流量。
這些靈活空間打造的具有參與感的豐富內容，受到了老老少少的認可。三林印象城從施工到正式開業只用了8個月的時間，曾經荒廢、破敗不堪的景象重新煥發新生與活力。
2、上海BFC外灘金融中心南區商場
BFC外灘金融中心南區商業的改造是一個優秀的案例，由Heatherwick Studios與Foster + Partners聯合設計，豐富了城市天際線的同時也成為連接上海歷史舊城區與現代商業中心的紐帶。
實景圖
BFC南區商場從“純商業空間”轉變為“可容納更廣泛生活方式的空間”，將時尚·藝術·設計深度融合，成為一座“非傳統式”商業地標。
項目營造“全業態+新零售+沉浸式”多維感官體驗，將個性化、精品化和藝術化融為一體，有效升級了場景體驗的價值，營造日常共感。
該項目室內設計的挑戰是在概念上打造輕松愉悅的濱海度假風情、模糊室內外的界限，并滿足現代購物及生活方式的需求。
4層連廊區域絕佳的景觀視野
從室外庭院看室內的氛圍
首先，打破了建筑原本沉重的外立面，外觀幾乎全是直角矩形，剛一精致且棱角分明，窗戶朝向外置，以絕佳的景觀吸引過路行人的注意。
實景圖
其次，受到黃浦江自然形成的岸線啟發，設計也進一步模糊了租戶與公共空間的邊界，打破傳統商場空間的局限性，使之更加開放、靈動。
女性化的戲劇場景
然后，采用活潑靈動的色彩點綴著調性柔和的地下空間。戲劇造型的吊燈從中庭傾瀉而下，由一串的球形泡泡狀的燈飾組成，中間穿插著“魚”造型的玻璃裝飾?！吧汉鹘浮眳^域的中心是一個充滿活力的天花板裝置，以桃色、粉紅色和橙色為主基調。
斜面開放式的電梯廳
最后，材料和飾面的選擇使空間整體充盈著度假的氛圍。墻面的定制瓷磚和木材相搭配，喚起人們對海濱酒店和餐廳的回憶，奠定輕快的基調。以像素化的手法讓水磨石和瓷磚格柵呈現雜色效果，如同海岸線一樣模糊空間的邊界。
多樣的設計元素結合在BFC南區商場中，創造了一種讓人遠離城市喧囂而愜意放松的氛圍。
BFC南區商場融文化、創意、生活美學為一體，旨在成為外灘標志性的文創公共活動空間，打造出獨一無二的體驗式復合型綜合體。
3、TX淮海年輕力中心
位于上?；春Ｂ返腡X淮海｜年輕力中心（以下簡稱TX淮海），由百聯集團、錦江國際、盈展集團聯手改造，將商場與隔壁第一百貨合并重建，并命名為TX淮海，化身淮海路中段最大體量商業體，為這條路的城市更新添上重要一筆。
效果圖
隨著更多的“90后”和“00后”的新一代消費者走進商業空間，相較于更低的價格，高質量、時尚度、品牌力、新鮮感成為了年輕化消費群體率先考慮的要素。
實景圖
針對這一現象，TX淮海的改造跳出傳統商業地產的思路，針對“年輕力”，精準定位核心用戶，首創策展型零售概念，即專業策展管理+創新體驗零售（CURATION+RETAIL）的結合。
實景圖
TX淮海作為國內首個將創新體驗零售與沉浸藝術融合的智能空間，突破藝術、文化、體驗與消費的界限， 成為一個傳遞多元文化與年輕生活方式的平臺，打造屬于中國、屬于亞洲的潮流文化集聚地。
商場總體分為三種空間，分別是公共空間、商業零售空間和主題空間，深度融合以“DIGITAL數字化、OASIS可持續、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”為城市永續發展的核心理念，為消費者提供完整的沉浸體驗。
實景圖
還有很重要的一點是，在項目開業伊始，企業就定下目標，代表年輕力的TX，不是購物中心，不是單點作戰，是要帶動片區年輕化，以點帶面，影響到周邊的小馬路、沿街商戶的更新。
讓“淮海路”在大家心中的留下等同于“潮流IP”的印象，進一步助推其在全國甚至世界范圍的形象力和吸引力。”
實景圖
一個城市更新項目能夠做成功，關鍵在于找到適合未來發展的定位以及改造方法。
很顯然，TX淮海是個相當成功的案例。自開業以來，該項目圍繞“年輕力”已完成大量成效顯著的業態升級與新穎營銷，為商業項目的優化升級做出了標桿性示范，更是引起了大量商產人的注意與思考。
“與時俱進”是購物中心發展的永恒主題，對存量改造商業亦是如此。
工改商：老舊廠區的煥新重生
除了商改商以外，還有一種相對來說比較常見的類型：工改商。
簡單來說，就是將城市舊工業廠區改造為商業空間模式，服務于所處片區的居民，為他們提供商業、娛樂、休閑等生活方式，為片區經濟注入活力，此類項目變現能力更強、利潤更高，是房企的關注重點。
下面簡單來看兩個案例。
1、西安大華·1935
西安大華紗廠于1935年由石鳳祥創辦，歷經近百年的時代變遷之后，為一代代西安人沉淀下厚重的記憶。
▲原廠區實景圖
▲改造后西安大華·1935
2011-2014年進行了首次更新，2017年復星集團特邀伍茲貝格建筑設計事務所（Woods Bagot）對大華·1935進行了二次更新，打造出全新的充滿生機和活力的大華·1935。
▲概念意象圖
整體的設計概念源自于“紗線”主題。
實景圖
主入口部分以紗線的表皮與堅硬的鋼架形成對比。
實景圖
室內采光頂模擬紗線的特質，朦朧而細膩，這份細膩與粗獷、堅硬的鋼架、混凝土形成有趣的對比。每個店鋪的門口，模擬織布機的形態，實景圖中將方案設計的彩布換作絲線，與整體的氣氛更加協調。
實景圖
扶梯的側面也使用的透明玻璃材質，使得扶梯內部結構可視，符合項目粗獷的工業風元素。
實景圖
原本的室外空間做成了內庭，斑駁的標語和墻面被精心保留，喚起曾經的歲月。街頭夢想極限運動場地，既有實用功能又具裝飾效果，是潮流人士的打卡點，未來可舉辦專業滑板賽事。
西安大華·1935不但有良好的商業氛圍，還具有鮮明的文化氣質，看上去非常有工業風、年代感的感覺，但身處其中，又是一個全新的商業體驗，從“品牌策劃、建筑改造、室內設計”三方面一體化完成，成為城市更新項目的標桿作品。
2、天津熱電廠：金茂匯
天津熱電廠由伍茲貝格建筑事務所改造，目標將其改為商業用途，并要與新建建筑融合、統一。
天津第一熱電廠改造前
天津第一熱電廠改造后
該項目將以“轉化”為主題，從挖掘歷史文脈和提煉設計元素兩方面入手，改造成為一個工業空間轉化成的生態、文化、教育的多元綜合體，成為“天津金茂匯”。
天津熱電廠改造后效果圖
設計師認為“新舊并置”始終能夠激發創造性，助力城市改造；老廠房部分則采用“修舊如舊”理念，一切以“尊重建筑現狀”為目標。
“玻璃盒”新舊連接處側面圖
保留熱電廠原有的歷史印記，保持建筑本來的風貌，在新舊建筑的結合處，僅采用一個現代感極強的“玻璃盒子”過渡和承接新舊部分，簡潔明快，衍生出歷史與現代的交錯。
改造前老廠房側面實景圖
改造后老廠房側面效果圖
設計保留了翻新的紅磚墻立面，結合鋼材、玻璃等具有工業風的設計，突出歷史滄桑的燈光設計，取得新老建筑的和諧統一。
除此之外，設計團隊認為獨特的屋頂輪廓、廠房原有的電力標志，都是建筑特色元素，應當重點保留。
老廠房頂部規劃的天窗
在廠房頂部結合原來的天窗做出玻璃“大棚”，陽光可以從20多米的頂部挑空直接灑向一層，充滿了后工業時代的儀式感。
效果圖
同時，結合老廠房頂部層層錯臺的結構，在汽機廠房辦公樓打造屋頂花園、在鍋爐房制高點設置觀景平臺，人們可以在此觀賞海河美景。
該項目的室內設計依據廠房原有的空間形式及特色，加強工業遺產特征的展示和保護，創造獨具特色的工業風格。
煤斗分析圖
室內設計將一側煤斗作為主要設計特征，在室內構成極具特色的裝飾元素。
室內連接部分效果圖
同時在商業空間中融入教育意義，把老廠房的發電過程通過一些互動裝置表現，留住當代大工業時代的歷史記憶。
室內空間改造前
室內空間改造后
在高層煤斗旁設計外擺區，激活商業氛圍。
各樓層采用退臺式設計營造出層次豐富的開放空間，商業流線合理，將底層人流引入高層，同時也保證商鋪的視線可及性。
金茂匯將以“時尚”、“娛樂”、“活力”、“生活”、“娛樂”、“引領”為關鍵詞，創造引領商業的潮流空間，必將成為天津最火的網紅打卡勝地之一。
文化性與商業性兼具是工改商最為重要的一點，對其更新改造一定要平衡好工業遺產的保護及商業性空間的再利用。
結語
據了解，目前中國核心城市有近1億㎡的存量物業等待改造，但存量商業改造的難度和投入并不亞于新建一座購物中心，甚至在硬裝設計方面的局限和難度更頗具挑戰。
可以看出，城市更新是一項復雜性和專業性很高的工程，所以更需要各大企業憑借經驗優勢和資源優勢，構建專業的團隊，提高產品質量、服務和運營能力，才有可能在未來長遠發展中獲得可持續性動力。
文章來源：世界城市更新
