四大區(qū)域新型工業(yè)用地政策之爭

我國產(chǎn)業(yè)正處于從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、新興產(chǎn)業(yè)不斷涌現(xiàn)，新興產(chǎn)業(yè)對于辦公業(yè)態(tài)、辦公環(huán)境、辦公區(qū)位、配套服務(wù)等都衍生出了全新的需求。產(chǎn)業(yè)類型也逐漸增多，過去的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的工業(yè)用地已經(jīng)無法完全適用。

 

近年來為了更有效地推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從國家國土部先后頒布的《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》和《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》，提出“優(yōu)先安排并運(yùn)用多種方式供應(yīng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地”。再到各地政府根據(jù)城市情況發(fā)布了諸多新型工業(yè)用地相關(guān)政策，展現(xiàn)出了各級政府對于新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持，但也從側(cè)面展現(xiàn)出了各地政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。不同城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與客觀條件層次不齊，沒有最好的新型工業(yè)用地政策，只有最適合的新型工業(yè)用地政策。

 

01

華北區(qū)域

 

在2020年前三季度的城市GDP發(fā)布之后，北方城市站在了風(fēng)口浪尖，前十僅剩北京一根獨(dú)苗，北方城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已箭在弦上不得不發(fā)。

 

在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，北京的實(shí)力毋庸置疑，早在2006年便出臺了《北京中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，創(chuàng)新性地提出了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，但因?yàn)樵撐募]有具體的產(chǎn)業(yè)門類進(jìn)行規(guī)定限制，導(dǎo)致不少企業(yè)在房價(jià)高企的推動(dòng)下，打政策擦邊球，不僅讓政府損失了土地出讓收益，也沒有達(dá)到以低廉成本扶持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的初衷。隨后在2017年12月31日，北京市政府出臺了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見（試行）》，全面停止了北京市分割銷售工業(yè)用地及建筑附著物。

在今年1月12日，北京市發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》，將園區(qū)一切土地和房屋銷售與租賃審批權(quán)全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺公司和園區(qū)內(nèi)的企業(yè)沒有任何權(quán)利進(jìn)行出售和出租。北京市基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)行城府層面的統(tǒng)一調(diào)控，未來北京市只需要符合城市產(chǎn)業(yè)定位的高精尖產(chǎn)業(yè)。

 

相比于北京市擁有充足實(shí)力下的步步為營，華北其他城市更需要天津這樣的“破釜沉舟”。11月6日天津發(fā)布了《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用暫行辦法（報(bào)審稿）》，其中提及新型產(chǎn)業(yè)用地在得到項(xiàng)目所在地開發(fā)區(qū)管委會審查同意后可分割出售。通過放寬新型產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓政策、嚴(yán)格把控轉(zhuǎn)入企業(yè)，在張弛有度的情況下加速存量資產(chǎn)消化與產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)型。

 

02

華東區(qū)域

 

華東區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及上海的產(chǎn)業(yè)吸附能力，促進(jìn)了整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集聚與快速發(fā)展。在國家高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，華東區(qū)域需要更快的完成產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，上海更是需要發(fā)揮更強(qiáng)的引領(lǐng)作用。

不同于其它城市的新型產(chǎn)業(yè)用地政策，上海根據(jù)工業(yè)用地的區(qū)域及產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，將工業(yè)用地劃分為104區(qū)塊、195區(qū)域和198區(qū)域。通過不同的工業(yè)用地政策，對不同區(qū)域進(jìn)行針對性管控，形成精細(xì)化、集約化發(fā)展。

 

以上海為代表的華東區(qū)域城市，在擁有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的情況下，轉(zhuǎn)型升級需要的是更精細(xì)化的管控。

 

03

華南區(qū)域

 

深圳針對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新型用地政策成為了全國各地參考學(xué)習(xí)的對象。

 

深圳市土地資源有限成為限制城市發(fā)展的重要難題，在2014年深圳發(fā)布了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》新增物流用地(W0)和新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)兩種用地類型。深圳從過去的增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，通過M0政策推動(dòng)深圳市城市更新，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代。

深圳M0用地相比于其他工業(yè)用地，價(jià)格較為低廉，政府希望M0政策推動(dòng)處于發(fā)展中前期的高新技術(shù)企業(yè)快速發(fā)展。為了保障M0政策的順利實(shí)施，避免拿地主體的擦邊球情況，企業(yè)拿地和準(zhǔn)入要求極為嚴(yán)苛。天津M0新政也借鑒了深圳市在M0政策上的相關(guān)策略與相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

 

值得一提的是，除了深圳對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策支持，其高度市場化的營商環(huán)境也催生了一大批創(chuàng)新型高新技術(shù)企業(yè)。

 

04

中西部地區(qū)

 

在近期公布的2020年前三季度城市GDP排名中，前十城市中，中西部已經(jīng)占據(jù)了3席，成渝雙城位列前十，遭遇疫情直接影響的武漢也是力壓天津，重回前十，入選城市數(shù)量僅次于華東區(qū)域的4城。但整體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況而言，中西部區(qū)域任重而道遠(yuǎn)。

 

相比與其它區(qū)域的城市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中西部區(qū)域?qū)儆谥行某鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力與重要產(chǎn)業(yè)集中于成渝雙城、武漢以及長沙，其它城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相對較差。目前的成渝雙城和武漢都將面臨傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。

2020年4月成都發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的指導(dǎo)意見》。率先提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理意見，加強(qiáng)對于新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持。但意見提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總體規(guī)模原則上不得超過所在區(qū)（市）縣工業(yè)用地總規(guī)模的5%，新供應(yīng)M0年度計(jì)劃原則上不得超過所在區(qū)（市）縣工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃的10％，推出的供應(yīng)量相對較少。除此之外，M0政策明確提出新供應(yīng)M0的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房須由土地使用權(quán)人全部持有，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更等方式變相實(shí)施分割轉(zhuǎn)讓。雖然有全國其他城市推行經(jīng)驗(yàn)，但成都仍然相對謹(jǐn)慎，嚴(yán)防拿地主體打政策擦邊球。

 

武漢市也是在11月發(fā)通過了《關(guān)于支持開發(fā)區(qū)新型工業(yè)用地（M0）發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），要求進(jìn)一步抓好節(jié)約、有效、依法、公開用地，提高土地利用效率，降低土地開發(fā)利用成本，推進(jìn)開發(fā)區(qū)騰籠換鳥，建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。也提供了彈性年限出讓一級分割轉(zhuǎn)讓等規(guī)定，但也設(shè)定了產(chǎn)業(yè)用房分割比例、轉(zhuǎn)讓面積以及分割轉(zhuǎn)讓必須與產(chǎn)業(yè)用房掛鉤等相關(guān)規(guī)定。

 

中西部中心城市擁有較好的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，已經(jīng)邁入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，在有其他城市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，可以盡可能的少走彎路。但相比與其它一線城市，其新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境相對較弱，從而決定了其在新型產(chǎn)業(yè)用地政策上的“以穩(wěn)為主”。相比于“跨越式的發(fā)展”，中西部中心城市更需要的是緩步轉(zhuǎn)型，在中心城市周邊打造相應(yīng)的副中心城市，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中形成的外溢及“淘汰”產(chǎn)業(yè)，從而帶動(dòng)城市圈發(fā)展。