高端酒店，富力綠地們的“第四道紅線”

近，眾多知名房企“反常式”甩賣，最著名的莫過于富力和綠地。綠地上架231億元資產(chǎn)包，出售項(xiàng)目回血。同樣，連踩紅線的富力也忙著賣資產(chǎn)，僅有的一處物流園也賣給了黑石。之所以變賣資產(chǎn)，源于這些房企們的部分商業(yè)資產(chǎn)盈利情況不容樂觀，“三道紅線” （房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，“現(xiàn)金短債比”不得小于1）如同緊箍咒，時(shí)時(shí)念叨提醒著它們的“現(xiàn)金流”，而富力和綠地，無形中其實(shí)還有“第四道紅線”的擔(dān)憂，那就是它們背后的高端酒店資產(chǎn)運(yùn)營，不容樂觀……

表格整理 | 地產(chǎn)三哥

根據(jù)各房企的2019年報(bào)制作的圖表

每年的第四季度一直是房企實(shí)現(xiàn)銷售收成的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。但是因?yàn)槭艿侥瓿跻咔榈挠绊懀科笫蹣翘庩P(guān)停、工地難開工，一些項(xiàng)目被推遲入市，導(dǎo)致了今年四季度房企的收成窘境。所以，銷售收成的另一大組成部分——商業(yè)資產(chǎn)包的出售，眼下就顯得尤為重要。不少房企甚至拿出了旗下數(shù)額不多的高價(jià)值商業(yè)資產(chǎn)，以期獲得可觀的銷售回報(bào)。

 

11月9日晚間，富力地產(chǎn)公告宣布，其擬以44.1億元出售廣州國際機(jī)場綜合物流園70%股權(quán)，交易對方為黑石集團(tuán)。關(guān)于資金用途，富力稱，將用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。要知道，廣州國際機(jī)場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區(qū)，同時(shí)也是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。無獨(dú)有偶，不久前，一份綠地控股集團(tuán)的商辦項(xiàng)目推薦書顯示，集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)售價(jià)231億元人民幣，其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢的成熟商圈物業(yè)等。

 

忙著出售資產(chǎn)“變現(xiàn)”的房企自然不止這兩家：11月17日保利置業(yè)發(fā)布公告稱，擬6.7億出售武漢保利文化廣場部分物業(yè)予愛爾醫(yī)療；11月10日，綠城第三大股東新湖中寶發(fā)布公告稱，49億出售兩項(xiàng)目予融創(chuàng)；11月9日，太古地產(chǎn)發(fā)布公告稱，98.45億港元出售香港太古城中心一座物業(yè)……甚至軟銀集團(tuán)CEO孫正義也在11月17日表示，他今年積極出售資產(chǎn)，為可能出現(xiàn)的“最壞情況”做準(zhǔn)備，即全球經(jīng)濟(jì)在第二波新冠疫情中被關(guān)閉。據(jù)孫正義透露，目前軟銀已出售了價(jià)值約800億美元的資產(chǎn)。

 

曾經(jīng)在商界爭論最多的“現(xiàn)金為王”是陷阱，還是圭臬？在疫情和經(jīng)濟(jì)衰退期的共同作用下，房企們和孫正義用忙著變現(xiàn)的行動率先給出了自己的答案：只要手持流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)——現(xiàn)金，才能更好地經(jīng)受住黑天鵝事件的沖擊。

插圖 | 攝影 ©Barney / 空間秘探嘉賓攝影師

提升銷售收成數(shù)字之外，富力綠地們急于將商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)還有一個(gè)關(guān)鍵的原因——降低負(fù)債，避開“三道紅線”上文提及的房企中，綠地控股在TOP10房企的紅檔名單里占據(jù)一席。作為在業(yè)內(nèi)享有“發(fā)債王”稱譽(yù)的富力，同樣連踩“三條紅線”，且整體負(fù)債率排位也在前列。在一些業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)看來，這些房企之所以“連踩紅線”，與其過往的投資模式和多元化業(yè)務(wù)安排有關(guān)，尤其是商業(yè)資產(chǎn)的持有。因?yàn)椋瑢τ诟叨纫蕾囐Y本的房企而言，在商業(yè)版塊沉淀的資產(chǎn)越多，往往也就意味著風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流的壓力會越大。這一點(diǎn)，一舉擊中了綠地與富力的短板。

 

原本是動力引擎的商辦物業(yè)庫存，現(xiàn)在卻成了綠地追逐業(yè)績快增長的鐐銬。本次上架的資產(chǎn)包中，包括青浦綠地中心、綠地國創(chuàng)大廈、蘇州綠地中心等超高層地標(biāo)性項(xiàng)目。加上自持物業(yè)的租金收入增幅有限，以及自持商辦項(xiàng)目的收入受市場影響，會出現(xiàn)較大波動。比較之下，綠地只能選擇出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的快速回流。

 

地產(chǎn)酒店，也是房企商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。以綠地為例，2018年10月12日，綠地集團(tuán)通過重組，正式成立綠地大基建集團(tuán)、綠地商貿(mào)集團(tuán)、綠地酒店旅游集團(tuán)三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。“綠地酒店集團(tuán)”也一并更名為“綠地酒店旅游集團(tuán)”。綠地酒店項(xiàng)目分布全世界5大洲14國80城，是中國國內(nèi)最大酒店物業(yè)持有商和管理運(yùn)營商之一。可以這么說，綠地酒店更多的還是“重資產(chǎn)”自持，酒店經(jīng)營還是壓力較大。一直以來，綠地酒店?duì)I收數(shù)據(jù)也不算好看。2015年，綠地集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收15.58億元，5年間，也是緩慢爬坡，到2019年，這一數(shù)字也不過為23.49億元。綠地集團(tuán)整體而言，其酒店業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占總營收不到1%，且呈逐年下降的趨勢。按照2018年的規(guī)劃，將用三年時(shí)間，打造以200億以上年收入的酒店為核心業(yè)務(wù)、以旅游及會展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅游集團(tuán)。藍(lán)圖之大，可見其在酒店旅游產(chǎn)業(yè)上的雄心。然而，對比其曾在2018年立下的3年達(dá)到200億的目標(biāo)，如今近2年多時(shí)間過去，酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的營收僅23.49億元，實(shí)在是差強(qiáng)人意。

 

業(yè)內(nèi)人士也分析，根據(jù)綠地控股的第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，綠地控股資產(chǎn)總額為11648.01億元，負(fù)債總額為10322.85億元，資產(chǎn)及負(fù)債總額雙雙突破萬億元大關(guān)，資產(chǎn)負(fù)債率為88.62%，隨著負(fù)債率的加大，不排除未來綠地甩賣酒店資產(chǎn)的可能。對于富力來講，酒店資產(chǎn)則是集團(tuán)的一個(gè)“痛”。靠舊改起家的富力自2007年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，投資物業(yè)組合（酒店除外）主要分布在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業(yè)以及物流園等。其中“包袱”最重的還是酒店物業(yè)。在2017年以189.55億元收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)的酒店數(shù)量達(dá)到132家酒店，其中運(yùn)營中為90家，總建筑面積為395.2萬平方米。

 

這些酒店投入資金大，回報(bào)周期長，長期占用資金，而今年的疫情更是給酒店運(yùn)營帶來更大挑戰(zhàn)。盡管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資產(chǎn)，但并不順利。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，富力至今仍在為成為全球最大豪華酒店業(yè)主買單。僅從酒店資產(chǎn)在富力整體財(cái)務(wù)報(bào)表中的表現(xiàn)來看，其所帶來債務(wù)壓力，甚至稱得上是“第四道紅線”——一旦越過安全界限，勢必影響負(fù)債。其實(shí)，2013年到2019年，富力酒店連虧7年。接手萬達(dá)酒店后，虧損額更是直接攀升，2017-2019年，虧損額分別是1.46億、4億、10億。短短的三年時(shí)間，富力酒店就虧損了15億多！

插圖 | 攝影 ©Barney / 空間秘探嘉賓攝影師

受到業(yè)務(wù)多元化這股春風(fēng)的影響，酒店一度是一條讓百強(qiáng)房企爭先搶跑的賽道，甚至是投資的“避風(fēng)塘”。不少房企玩家進(jìn)入，成績傲人。融創(chuàng)已布局近100家高端酒店，二度歸來的萬達(dá)計(jì)劃未來5年在全國布局700家中檔酒店等。但同樣是酒店業(yè)務(wù)，為何在一些房企手中卻成了碰不得的“第四道紅線”？以下3點(diǎn)，或是影響造成不同局面的主要因素。

 

NO.01

急于賺快錢

 

習(xí)慣了賺大錢的房企，進(jìn)入了酒店行業(yè)一時(shí)難以適應(yīng)。不同于普通商品房，一經(jīng)出售便完成了投資回報(bào)周期。酒店的回報(bào)周期顯然更長，而且日常還有一系列的運(yùn)營費(fèi)用支出。在2018年中期投資會上，富力集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事李思廉就曾表示，希望三五年以后，整個(gè)資本市場相對樂觀后可以將這些酒店資產(chǎn)翻倍。除此之外，他還補(bǔ)充了一句“成功的機(jī)會蠻大的，希望買我們股票的人有耐心一點(diǎn)。”這恰好是房企及其投資者普遍欠缺的一點(diǎn)，他們等不了，資本和市場更不會給幾年內(nèi)都處于虧損狀態(tài)的酒店更多的時(shí)間。

 

NO.02

急于鋪盤子

 

第二點(diǎn)是由前一點(diǎn)衍生而來的，因?yàn)橘嵅涣丝戾X，所以房企會對酒店規(guī)模增長提出更高的要求，以期盡快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。盤子鋪得太大，對于那些運(yùn)營能力未能與規(guī)模相匹配的房企而言，無疑又是一記重?fù)?。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾在2018年1月的萬達(dá)年會發(fā)言中有提及，他透露萬達(dá)的酒店整體年平均回報(bào)率低于4%，全部酒店每年吃掉十幾個(gè)萬達(dá)廣場的凈利潤。“為了企業(yè)安全，為了保證核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們必須這樣做（出售）。”77家酒店，給萬達(dá)帶來的是凈利潤的消耗。那么對于接手了這些酒店以及本身還持有部分酒店的富力而言，自然日子并不好過。

 

NO.03

急于站隊(duì)輕重資產(chǎn)

 

為了養(yǎng)活房企主業(yè)以及這些酒店，業(yè)內(nèi)曾戲言，“過去的一年，富力過的很難：它不是在融資舉債，就是在融資舉債的路上。”租賃、信托，股權(quán)，都成了富力“以債養(yǎng)債”的財(cái)務(wù)操作手法。原因無他，這些持有型的重資產(chǎn)項(xiàng)目對于高周轉(zhuǎn)的富力而言，無疑是遠(yuǎn)水難解近渴。倘若經(jīng)營得當(dāng)，未來的錢景是美好的，但前提是活好當(dāng)下。相反，今年以來，綠地在輕資產(chǎn)的道路上動作頻頻。目前，綠地海外已運(yùn)營酒店9家，未來三年該規(guī)模將實(shí)現(xiàn)翻番，但是自持資產(chǎn)依然很重，加上品牌輸出時(shí)間并不長，所以后續(xù)發(fā)展還需繼續(xù)觀察。站隊(duì)輕重資產(chǎn)，可以視為房企的作為行業(yè)中資本持有者的驕傲，也從側(cè)面反映運(yùn)營能力的高下。只不過，在酒店這門生意面前，輕重資產(chǎn)之外，更重要的是商業(yè)跑得飛速的同時(shí)，還需回頭來尋覓品牌之手，緊緊攜之，才能登上商業(yè)制高點(diǎn)。而品牌非羅馬，并不是一天就能建成的。

插圖 | 攝影 ©Barney / 空間秘探嘉賓攝影師

面對“三道紅線”，房企們可以通過持有型資產(chǎn)變現(xiàn)等途徑來補(bǔ)充現(xiàn)金流，降低杠桿。但是當(dāng)房企面對酒店這個(gè)“第四道紅線”，除了忍痛出售之外，又該去何處覓得生機(jī)？

 

NO.01

放下“非高端不做”的面子

 

房企們對“高端酒店”有一種骨子里的執(zhí)念，金茂、萬達(dá)、富力、葛洲壩、融創(chuàng)等房企無一例外。但是高端酒店，尤其是城市高端酒店不是“萬金油”，并不能“治愈”所有房企的酒店生意。與其一味擠入高端酒店本就擁擠不堪的競爭之中，不如另辟蹊徑，找準(zhǔn)自己的定位，獨(dú)傲群雄。以富力為例，本就以舊改起家，大可以在更新舊物業(yè)方面做酒店的文章。誕生于1999年的Ace酒店就是以入駐舊城區(qū)、改造舊樓著稱，每間酒店都展現(xiàn)出了各自不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，無一例外地，卻都有著嬉皮士的任性和時(shí)髦的浪漫氛圍。所以，房企可以放下一些不必要的執(zhí)著，反而能為酒店生意帶來不一樣的改變。

 

NO.02

重塑“綜合體運(yùn)營”的理念

 

相比起其他玩家，房企在酒店生意中最大的優(yōu)勢其實(shí)是對諸多資源的統(tǒng)籌調(diào)配能力。無論是與文旅資源亦或是商業(yè)資源，房企占據(jù)著獨(dú)到的利好。遺憾的是，目前這些資源并沒有被放置在正確的位置上。即便是萬達(dá)廣場，也僅僅是將不同的業(yè)態(tài)拼湊在了一起，并沒有做到協(xié)同融合。而專業(yè)酒店人士早已給出了整體運(yùn)營的設(shè)想，近年來，"城市生活空間綜合體"概念屢被提及。身居城市生活空間綜合體中的酒店需要滿足：功能向傳統(tǒng)的"住宿"之外延伸，通過豐富消費(fèi)者的體驗(yàn)，從而延長消費(fèi)者在空間內(nèi)的停留時(shí)間，并進(jìn)一步消費(fèi)。一改酒店以往只是居住、用餐的地點(diǎn)，朝著休閑娛樂、文化輸出、生活方式體驗(yàn)、社交、教育的場所改進(jìn)。

 

NO.03

尊重“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的品牌賦能

 

在富力的酒店資產(chǎn)名單中，其中不乏康萊德、凱悅、洲際、萬豪、柏悅、麗思卡爾頓及威斯汀等國際品牌。可以看出，富力對于酒店運(yùn)營的敬畏之心——尋求專業(yè)的人士幫助，來完成酒店資產(chǎn)的升值。但是受到其他因素的影響，合作總是斷斷續(xù)續(xù)，并不長久。隨著旅游消費(fèi)群體的更新迭代，市場需要的酒店只有具備自由不設(shè)限的獨(dú)立思考精神，才能吸引到那些與其脈搏跳動一致的人群。一如與希爾頓達(dá)成簽約，未來將共同打造1000家希爾頓惠庭酒店的碧桂園核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村?？梢韵胍?，這樣的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，勢必會讓中國本已一片紅海的中高端市場更加“刀光劍影”，但同樣彼此的品牌賦能，也能打出新的一片天地。

綜上，高端奢華酒店，曾經(jīng)是地產(chǎn)巨頭們的“門面”，而在后地產(chǎn)時(shí)代背景下，它們也有可能成為地產(chǎn)巨頭們的“第四道紅線”，如何進(jìn)一步盤活這些高端酒店資產(chǎn)，而不被他們所“傷”，是接下來房企大鱷們最需要思索的命題之一。