愛琴海首進南寧深度觀察

動身之前，我跟一位CRR的資深讀者、就職于南寧某商場的朋友，做了一場深入的微信交流。我的同事，也跟一位就職于上海某商業(yè)項目的土生土長的南寧朋友，進行了一次有趣的聊天。

很有意思的是，兩個人都對愛琴海的進駐，表達了熱切的期待：畢竟誰也不想看到南寧核心CBD，永遠只有一個萬象城「獨孤求敗」。

那么，南寧華豐城愛琴海城市廣場會給南寧商業(yè)帶來怎樣的商業(yè)活力？能否讓商業(yè)洼地激起一些浪花？

好吃的廣西，here we go。

01

華南的商業(yè)洼地

南寧的商業(yè)潛力

落地南寧吳圩機場，體感溫度是成都的9月，熱而不悶，濕而不潤。

天氣不錯，但交通就有些令人焦慮了。

距市區(qū)近40km的機場目前沒有軌交銜接，機場大巴班次也不多，最便捷的方式還是打車。

但稍不留神，剛剛才友好熱情地塞給你叫車名片的司機，轉(zhuǎn)頭就能把100塊的路程給你繞出200塊來。

如果說窗口服務行業(yè)從某種程度上來看，能代表一座城市的商業(yè)文明發(fā)展水平，那么南寧給我的第一印象，果然是華南的「商業(yè)洼地」。

南寧夜景 | 圖據(jù)網(wǎng)絡

從宏觀來看，多個角度的數(shù)據(jù)肌底和政策支持，都在指向一件事：這個「商業(yè)洼地」的「發(fā)展?jié)摿Α拐诿黠@釋放。

戰(zhàn)略地位上，南寧地處泛北部灣經(jīng)濟合作、大湄公河次區(qū)域合作、泛珠三角合作等多區(qū)域合作的交匯點。同時，南寧也是中國面向東盟開放合作的前沿城市、中國——東盟博覽會永久舉辦地，是國家「一帶一路」的重要門戶城市。

城市GDP層面，據(jù)官方統(tǒng)計口徑，2019年中國城市GDP的TOP50排名中，南寧以4506.56億元總量位列第50位，也是廣西省唯一一個上榜的城市。

GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，2019年三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為11.9%、20.7%和67.4%——第三產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)傾向性，已經(jīng)很明顯。

南寧市城市結(jié)構(gòu)

對南寧不太了解的朋友，從上面這張高德地圖的截圖，可以看到大致的城市結(jié)構(gòu)：

以邕江為城市東西走向的地理結(jié)構(gòu)核心，圍繞南寧火車站的是「老城區(qū)」，新興的動車站——南寧東站以南的青秀區(qū)，沿著東西方向的民族大道自西向東延伸，則是目前商業(yè)最集中的城市核心CBD。

而根據(jù)南寧市《十三五新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》，南寧將構(gòu)建「一區(qū)兩片、六帶多組團」的新型城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，以中心城區(qū)為核心，以主要交通干道為軸線，進行下一階段的城市發(fā)展規(guī)劃。

很顯然，中心城區(qū)和交通軸線的核心地位，再度被賦予了新的歷史使命。

這也意味著青秀區(qū)的城市核心CBD占位，將會被進一步深化及強化，而南寧城市商業(yè)的核心，將繼續(xù)以此為中心進行延展。

02

城市東擴，消費升級

愛琴海新生代產(chǎn)品

其中，城市核心CBD商圈，便是金湖廣場以東、以民族大道為軸線的鳳嶺商圈

在這個商圈內(nèi)，「人氣王」無疑是會展航洋城。

但客觀而言，這座本地開發(fā)商操盤的商場，除了人氣之外，結(jié)構(gòu)、動線、落位、空間、服務等各個運營環(huán)節(jié)，在我看來，都很難在未來更長久的時間內(nèi)持續(xù)收獲如今的人氣。

南寧會展航洋城

另外一個撐起南寧商業(yè)門面的，就是在集團內(nèi)部和全國業(yè)界都鼎鼎大名的、航洋城斜對面的南寧萬象城——它不僅是南寧唯一一座重奢定位的購物中心，更是全國唯一一座擁有同名地鐵站點的「三首層」結(jié)構(gòu)的萬象城。

南寧萬象城站點

與城市發(fā)展方向一致，從會展航洋城和南寧萬象城一路往東，是南寧向東發(fā)展的絕佳地塊，東北及東南方向，分別是南寧鳳嶺北新興品質(zhì)住宅區(qū)，以及鳳嶺南邕江北岸的三岸仙葫片區(qū)，匯集了大量中高端優(yōu)質(zhì)住宅項目

而位于這一片區(qū)的「西起點」、地鐵1號線埌東客運站出口的南寧華豐愛琴海城市廣場（以下簡稱南寧愛琴海），恰好成為了南寧城市核心CBD「東延線」的載體。

該項目與會展航洋城和南寧萬象城之間，間隔了一段3KM左右的距離，從位置關(guān)系而言，形成了較為有錯位感的商圈延續(xù)。

這座9萬方的愛琴海輕資產(chǎn)項目，以商圈共榮和商氣東拓為原則，將項目定位重心，放在了與上述兩個成熟項目進行差異化互補之上，面向項目東北側(cè)鳳北片區(qū)和東南側(cè)仙葫片區(qū)的客群為主體，打造一座品質(zhì)生活優(yōu)選場域。

城市戰(zhàn)略地位重要，綜合發(fā)展水平尚處于省會級城市的「厚積薄發(fā)梯隊」，加之十三五規(guī)劃將重點放在核心片區(qū)和交通軸線的打造上，而整座城市往東往南的發(fā)展格局，已然確鑿無疑。

這些背景資料，那么接下來細聊這座愛琴海項目時，大家應該就能比較清晰地理解到，為什么我們會認為這個項目前景可期了。

首先，是項目區(qū)位。

南寧愛琴海距南寧萬象城僅3km，距離會展航洋城僅3.7km，加之同一區(qū)域內(nèi)，還有青秀萬達、上海天地、東盟盛天地、水晶城、萬科里等項目，商業(yè)總體量達到了近百萬方。

密集的商業(yè)分布背后，是怎樣一個消費市場？這里有一組數(shù)據(jù)

* 青秀區(qū)常住人口80.8萬人，人均GDP達12.34萬元。

* 青秀區(qū)的生產(chǎn)總值高達1188.58億元，占全南寧市的1/4。

* 青秀區(qū)社會消費品零售總額達460.56億元，居民人均可支配收入達48286元，均位列南寧市各區(qū)域首位。

* 項目2km輻射30萬消費人群，3km輻射60萬消費人群，周邊寫字樓53座，政府職能部門辦公單位62個，80余所學校，190多個高入住率品質(zhì)小區(qū)。

市場需求固然存在——剛需型消費與西側(cè)的外溢享受型消費并存。

從東側(cè)南北方向進入往金湖廣場方向「進城」的消費者，此后都將會多一個選擇，而這座愛琴海項目，也深諳此理。

再來，看一組項目硬件數(shù)據(jù)

該項目的商業(yè)部分建筑主體分為三個板塊，A、B座5層（含LG層）、C座7層（含LG層），沿城市大動脈民族大道一字排開，整體展面約350m，大開間無遮擋，品牌分布一目了然。

我們在項目內(nèi)部也進行了簡單地走訪，商業(yè)部分的長方形結(jié)構(gòu)讓室內(nèi)動線非常清晰，店鋪開間和內(nèi)外展面都很大，無梁柱遮擋，視野通透性很好，特別適合做「城市旗艦店」等特型店鋪。

根據(jù)「商業(yè)動線可達性回環(huán)度」的算法，南寧華豐城愛琴海城市廣場的條形動線設計，合理性很高。

但不可否認，沒有一種動線是完美的，長條形動線的弊端就在于冷區(qū)明顯。

南寧華豐城愛琴海城市廣場西面毗鄰埌東客運站地鐵D口，人流量車流量大都從西面進入，故越往東走冷區(qū)愈明顯。

對此，項目在進行招商和店鋪落位時，特別將大品牌跨層店落于東側(cè)冷區(qū)（下圖右側(cè)區(qū)域），并用網(wǎng)紅茶飲或咖啡（下圖綠色部分）對其進行客源導入，加之外擺區(qū)域的搭配，最大限度為冷區(qū)引流。

第三，結(jié)合選址與動線，看品牌。

從我們實地走訪的情況來看，南寧目前的商業(yè)情況，富有體驗感的品質(zhì)商業(yè)空間，為數(shù)稀缺。

瞄準這一市場空白，串聯(lián)起鳳嶺北成熟高凈值人群集聚居住區(qū)和人群密集但商業(yè)空白的仙葫片區(qū)，處于鳳嶺商圈核心位置的南寧愛琴海，找準了自己的品牌定位。

南寧華豐城愛琴海城市廣場實景圖

鳳嶺商圈的常住人口更多是這座城市的新興家庭、潮流新貴，他們需要一個可娛樂的、能滿足多元化社交需求和提供格調(diào)生活方式的商業(yè)新空間。

因此，區(qū)別于南寧萬象城和會展航洋城，南寧愛琴海項目更強調(diào)「體驗」，嘗試打造多維度、創(chuàng)新主題場景的全新體驗式商業(yè)中心

從業(yè)態(tài)占比可看出，包含影院、超市及大型兒童游樂場在內(nèi)的主力店，與口味超全、品牌極為豐富的餐飲業(yè)態(tài)，組成了體驗導向型業(yè)態(tài)主體，兩者加起來占比已達71%。

目前，南寧愛琴海項目的招商工作正在有序推進，主力店已經(jīng)確定，更多的租戶也正在洽談之中。

對于大家多有提及的「如何與萬象車和航洋城做差異化互補」，相信看到這里，各位心里也已經(jīng)應該有答案了。

03

輕資產(chǎn)管理輸出

愛琴海廣西區(qū)域落地5子

目前，愛琴海的輕資產(chǎn)管理已入駐北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等80余個城市，廣西區(qū)域目前已確定入駐南寧、百色、柳州、桂平和崇左五座城市。

據(jù)了解，愛琴海百色項目已于去年9月正式開業(yè)，商業(yè)總體量6萬方，140余家優(yōu)質(zhì)品牌同期亮相，其中70%品牌為首進百色，項目開業(yè)前2日便吸引逾30萬人次打卡，刷新了百色地區(qū)的商業(yè)項目客流新紀錄。

而愛琴海集團在百色項目上取得的成績和累積的運營經(jīng)驗，也為此次落子南寧奠定了市場基礎。

愛琴海百色項目 | 圖據(jù)官方

輕資產(chǎn)管理輸出型的項目，大多會遇到物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、原有公區(qū)設計不完善等現(xiàn)實問題，但就此次實地走訪溝通來看，南寧愛琴海項目正在解決這些「疑難雜癥」的道路上越戰(zhàn)越勇，蹚出了一條適合自己的路子。

我認為，在確定餐飲業(yè)態(tài)高舉高打的高占比戰(zhàn)略之后，次主力店的方向也逐漸明朗。后期，對于零售業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略性調(diào)整，也必定會隨著場子的成熟而逐步發(fā)生。

坦白說，我沒有預料到能在廣西南寧遇到如此專業(yè)的商管團隊，走訪之后，對他們操盤的這座愛琴海城市廣場項目，尤為充滿期待起來。

等TA明年開業(yè)，我們還會再次造訪。我相信，彼時的南寧華豐城愛琴海城市廣場，一定不會與我們的期待值落差太大。