現(xiàn)代園區(qū)的發(fā)展，總是遵循相似的規(guī)律。

在飆馬看來，一個園區(qū)開發(fā) / 運營商大體上要經(jīng)過「由輕轉(zhuǎn)重」到「由重轉(zhuǎn)輕」，再到「輕重并舉」的過程。

a. 公司起步，資金有限，以生存為首要目標(biāo)，通過輸出智力和服務(wù)，賺到第一桶金；

b. 資本、客戶、品牌不斷積累，具備了重資產(chǎn)拓展的條件，開始涉足拿地開發(fā)；

c、拿地難度增大，市場趨于飽和，收益率下滑，業(yè)務(wù)方向由增量開發(fā)調(diào)整為存量運營（回歸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)）；

d、輕資產(chǎn)入局者增多，乙方話語權(quán)愈發(fā)「微弱」，利潤被不斷剝削，企業(yè)回歸開發(fā)業(yè)務(wù)，「以重促輕」，「輕重并舉」。

目前，大多數(shù)園區(qū)開發(fā) / 運營商尚處于「c」階段，即由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變階段。

對于輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍，業(yè)界并無統(tǒng)一的定義，在園區(qū)在線看來，「花自己的錢都是重的，花別人的錢都是輕的」，我們暫且把開發(fā)和租售之外、占用資本較少、利潤點較為明確的業(yè)務(wù)都?xì)w到輕資產(chǎn)內(nèi)，通過梳理輕資產(chǎn)的15種盈利模式，希望能幫到園區(qū)開發(fā) / 運營商找準(zhǔn)利潤增長點，盡快渡過轉(zhuǎn)型期。

正文：

1、運營服務(wù)

運營服務(wù)是輕資產(chǎn)模式的「業(yè)務(wù)中臺」，政府把園區(qū)整體委托給運營商，由運營商代替政府行使招商引資和企業(yè)服務(wù)職能，運營商從中賺取運營服務(wù)費、租金補(bǔ)貼或招商獎勵。

但另一個層面來說，運營服務(wù)的錢并不好賺。在政績壓力和思維作祟下，地方政府往往對園區(qū)運營商有不切實際的幻想，希望你把全部資源都導(dǎo)進(jìn)來，甚至有時候，政府還會成為你的「對立面」，以至于提出類似「我已經(jīng)給你運營費，為什么還要招商政策？」，「指標(biāo)這么容易就完成，是不是換個人也一樣？」這樣的靈魂拷問。

所以，絕大多數(shù)時候，做運營無外乎兩種結(jié)果，一是給你吃剩的邊角料（政府旁白：我自己能運營的，干嘛讓你賺這個錢？），地段偏遠(yuǎn)、配套稀缺、戶型奇葩、關(guān)系復(fù)雜...華佗再世都救不回來那種，任你團(tuán)隊再強(qiáng)也無力回天；另一種是你費了九牛二虎之力把企業(yè)引進(jìn)來，到收獲的時候，政府卻不需要你了，活脫脫的教會徒弟，餓死師傅。

2、品牌賦能

既然運營服務(wù)賺錢太難，一些有資源、有背景、有名氣的「豪橫」企業(yè)選擇了另一條更輕量化的道路——品牌賦能。

用品牌賺錢，其實是一種反向的盈利模式，這些企業(yè)并不專注某一項服務(wù)，而是熱衷于把自己早年奠定的品牌和框架體系授權(quán)給數(shù)十甚至上百家地方政府，自己則主要負(fù)責(zé)品牌傳播與頂層設(shè)計，大概率還會被貼上「吃老本」、「假大空」的標(biāo)簽，因為這種做法不符合大眾對企業(yè)工匠精神的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，但卻可以給運營商帶來實實在在的收益。

不過現(xiàn)如今各地都在「脫虛向?qū)崱梗雌放疲凑娌膶嵙希绻髽I(yè)拿不出干貨，當(dāng)口碑不斷下滑，品牌價值被榨干，這條路也就走到盡頭了。

3、投資孵化

無論行業(yè)如何變化，終歸避不開「投資」二字，園區(qū)里有大量的高成長性中、小、微企業(yè)，它們迫切需求資金，其中一些公司能夠以百倍千倍的速度增長，運營商投了它們，便可從中獲取高額投資回報。

不過，方向雖好，但投資孵化造成投資利益損失的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資一般的成熟型企業(yè)。一方面，中小微企業(yè)的行業(yè)格局、社會資源、研發(fā)能力、商業(yè)模式都比較欠缺，需要運營商在模式創(chuàng)建、資源導(dǎo)入、團(tuán)隊匹配、人脈拓展等方面給予專業(yè)化、模塊化的支持，而目前運營商對投資的理解大都停留在「給錢」階段，無法在企業(yè)發(fā)展上給予太多幫助；另一方面，投資孵化的對象主要是高技術(shù)企業(yè)，而高技術(shù)企業(yè)通常需要有大量的資金投入，而且回報周期很長，一般要經(jīng)過3-7年時間才能通過退資獲得收益。

4、政策性補(bǔ)貼 / 獎勵

運營商搞好整體環(huán)境、提升產(chǎn)業(yè)氛圍、引來重大項目、申報國家 / 省市級園區(qū)，能給區(qū)域發(fā)展帶來積極的影響，為了獎勵運營商，政府往往會設(shè)立一些政策性補(bǔ)貼 / 獎勵，少則幾十萬，多則上百萬，雖然錢算不上很多，但「蚊子再小也有肉」，做園區(qū)講的就是個日積月累；更何況，政策性補(bǔ)貼 / 獎勵是一種榮譽，代表的是政府對你的肯定，對日后「打單」肯定是有好處的。

5、服務(wù)增值

理論上，「服務(wù)」應(yīng)該是輕資產(chǎn)賺錢的最重要手段，但在實際操作中，服務(wù)增值基本就是個偽命題，對運營商提供的「流水線」式的基礎(chǔ)服務(wù)、咨詢服務(wù)、配套服務(wù)，企業(yè)根本不care；而企業(yè)所亟需的資源對接、技術(shù)服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化這些專業(yè)化服務(wù)，一般的運營商又做不到。

既然如此，運營商是不是就完全無法通過服務(wù)賺錢了？其實也不盡然。在園區(qū)在線看來，有兩個點運營商可以去嘗試一下，一是科技項目申報，二是知識產(chǎn)權(quán)交易，企業(yè)有需求、傭金也可觀，當(dāng)然，這種業(yè)務(wù)難以持續(xù)，很難做大。

6、合作拿地

這兩年，「產(chǎn)業(yè)運營商+地產(chǎn)開發(fā)商」合伙拿地已經(jīng)不是什么新鮮事兒了，地產(chǎn)開發(fā)商有錢，但沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，說服不了政府；運營商有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育能力，卻沒有資金搞開發(fā)，雙方組建聯(lián)合體拿地，事后再根據(jù)收益分成，各取所需。

但是需要注意的是，隨著地方政府對此模式的理解越來越深，以產(chǎn)業(yè)為名搞地產(chǎn)開發(fā)的做法開始受到排斥。

7、合作運營

合作運營是基于前序（合作拿地）的深度合作。對地產(chǎn)商來說，能銷售的住宅和商業(yè)是大頭，利潤微薄的產(chǎn)業(yè)是累贅，筆者前兩個月到某國家級園區(qū)調(diào)研，該園區(qū)大牌房企引進(jìn)了不少，口頭上都答應(yīng)做產(chǎn)業(yè)，實際上遍地是住宅，政府又不敢逼得太狠，怕他們心一橫直接毀約。

當(dāng)然，現(xiàn)在政府學(xué)聰明了，分批供地，產(chǎn)業(yè)做好了才能開發(fā)住宅，有些甚至直接要求產(chǎn)業(yè)不允許捆綁住宅，一方面不愿意花精力在產(chǎn)業(yè)上，另一方面受制于政府考核又不得不做，找運營商接手運營就成了「順理成章」的事兒。

8、工程代建

與地方政府和企業(yè)相比，園區(qū)開發(fā)商在施工建設(shè)方面的經(jīng)驗豐富很多，包括招商蛇口、中新集團(tuán)為代表的園區(qū)開發(fā)商已經(jīng)開始在重點城市布局代建業(yè)務(wù)，為政府或企業(yè)代建寫字樓 / 廠房，收取團(tuán)隊管理費、委托開發(fā)管理費、項目業(yè)績獎勵等，同時為后續(xù)招商運營的切入提供便利。

9、物業(yè)服務(wù)

除政府「招投標(biāo)」引進(jìn)物業(yè)公司以外，有三種模式運營商可以介入，一是自建自管，收入來源于物業(yè)費 / 停車管理費 / 廣告費 / 社商，外加一些「灰色收入」；第二種是由政府授權(quán)運營商，以「包干制」或「酬金制」聘請三方物業(yè)公司管理，運營商負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)公司和對接業(yè)主需求，從中賺一點差價；第三種是運營商與第三方物業(yè)公司成立合資公司，雙方合作管理。

不過，園區(qū)物業(yè)不同于寫字樓，除了日常的基礎(chǔ)服務(wù)（維修、保潔、安保、消防等），還包括了設(shè)施管理、行政服務(wù)、不動產(chǎn)管理等專業(yè)服務(wù)和生物垃圾處理、危廢處理等特殊服務(wù)，專業(yè)性比較強(qiáng)，且利潤遠(yuǎn)沒有想象中豐厚，如果運營商此前不具備相關(guān)經(jīng)驗，還是聘請第三方較好。

10、智庫服務(wù)

基于此前的園區(qū)操盤經(jīng)驗，為地方政府 / 開發(fā)商提供專業(yè)咨詢服務(wù)，包括前期為園區(qū)開發(fā)項目提供戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，項目建成再為園區(qū)進(jìn)行招商咨詢、品牌咨詢、產(chǎn)業(yè)資源對接，并在合適的時候切入運營管理。

11、地方研究院業(yè)務(wù)

政府出錢，專家出技術(shù)，運營商出服務(wù)，三方共建地方研究院。典型案例是在2014年，浙大網(wǎng)新集團(tuán)、浙大工研院、常熟市政府三方共同成立常熟光電研究中心，政府出資1個億，浙大的何賽靈教授投入技術(shù)、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊和項目，網(wǎng)新以輕資產(chǎn)模式介入，提供產(chǎn)業(yè)化服務(wù)。

12、資產(chǎn)證券化

我國目前園區(qū)證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs。其中輕資產(chǎn)的ABS，以租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)，具體做法一般是私募基金或者信托，以委托貸款 / 信托貸款的方式貸款給有經(jīng)營權(quán)的項目公司，運營商以租金作抵押，用租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流償還貸款，以達(dá)到縮短回報周期，提高經(jīng)營效率的目的。

13、開發(fā)+投資

嚴(yán)格意義上來說，這一項不算純粹的輕資產(chǎn)，更類似于「輕重并舉」，開發(fā)商將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由養(yǎng)老基金、保險基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，再進(jìn)行循環(huán)投資，凱德商業(yè)是這一模式的骨灰級玩家。

14、獨特性服務(wù)

利用園區(qū)獨特的資源稟賦，為企業(yè)提供附加服務(wù)，從中獲取利潤。如筆者曾調(diào)研中煤集團(tuán)旗下某公司，該企業(yè)將燃煤發(fā)電直接輸送到園區(qū)，按協(xié)議價賣給企業(yè)，即讓企業(yè)得到了實惠（協(xié)議價比正常電價要低），自己還有利潤可賺。

15、招商資源推介

與其他招商機(jī)構(gòu) / 園區(qū)建立專門的合作機(jī)制，把手頭的閑置資源和無法消化的資源推給合作伙伴，轉(zhuǎn)賺取中介費。

不可否認(rèn)，「輕資產(chǎn)」是個好戰(zhàn)略，但過程絕非「四兩撥千斤」般輕松，正如園區(qū)在線開頭所提到的，商業(yè)模式的選擇要符合行業(yè)發(fā)展的自然規(guī)律，輕資產(chǎn)運營也不是結(jié)束，而是一個轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。

來源：園區(qū)在線

特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國，20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務(wù)：

1、拿地顧問，聯(lián)合國際國內(nèi)機(jī)器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源，為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設(shè)計；

2、策劃設(shè)計一體化，攜手國家甲級建筑設(shè)計院，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟(jì)園區(qū)開發(fā)，提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設(shè)計方案；

3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務(wù)經(jīng)驗，為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售；

4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；

5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務(wù)經(jīng)驗為項目全程保駕護(hù)航