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行業新聞

猝不及防!后疫情時代,商業地產迎來殘酷洗牌!

來源:未知       作者:未知       時間:2020-07-21

大企業就喜歡搞大事情。

剛剛在上半年房企銷售權益金額中奪魁的恒大,隨后就一舉拿出了寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等業態的商業物業,集體出售,數量達223個。

這些商業物業分布從北京到福建,從內蒙古到珠三角,橫跨大江南北,幾乎涵蓋全國,重慶也有4個商業物業位列其中。

恒大要徹底告別商業賽道了?還是商業地產突然就不香了呢?

1

大甩賣恒大是認真的

此次恒大出售的223處商業物業,被恒大稱之為“非核心業務資產”。

清單顯示,恒大大甩賣的購物中心、寫字樓、酒店分別為29個、30個、37個,此外還有分布全國的約100個住宅項目的配套商鋪,以及數個會議中心和醫院業態。

其中,像海花島這個宣稱總投資超1600億的文旅項目,其配套的3家酒店和1個會議中心,都打上了出售的標簽。

同時,恒大進軍大健康領域重點培育的醫療項目,三亞國際醫院和博鰲國際醫院也被列在了出售清單中。

不僅如此,早年恒大斥巨資從張松橋(中渝置地)、鄭裕彤(新世界集團)及劉鑾雄(華人置業)等香港朋友圈拿到的內地開發項目,例如重慶恒大中渝廣場寫字樓、成都西錦城商鋪和華置廣場寫字樓、酒店,以及海口恒大美麗沙、成都恒大天府半島的購物中心等,如今也紛紛掛牌出售。

而出售,恒大也是認真的。

恒大重慶公司相關人員就表示,包括重慶的項目在內,此前一直在賣。

由于項目狀態不一、產權構成不同,是以散售為主,而非打包出售。

2

重慶項目賣相不錯

此次涉及重慶的4個出售項目,賣相都不差。

重慶恒大中渝廣場4棟寫字樓面積16.3萬㎡,位于江北中軸線紅錦大道與新溉大道交匯處,樓下即是軌道3號線站點,背靠山頂道國賓城、匯景臺等高端社區。

不僅有恒大自持的購物中心和新光天地商業中心做配套,旁邊還聚集了重慶市高院等政府機構,是區域內寫字樓物業的代表項目,入駐了不少全國性公司的重慶分支機構。

重慶恒大解放碑中心、重慶恒大城市之光2個項目,則是恒大在2017、2018年分別從英利和中航手上收購而來,2個項目的購物中心,分別位于解放碑和渝北空港新城蘭馨大道上。

重慶恒大金碧天下雖在主城之外,但也位于重慶同城化發展先行區江津的雙福新區,加上成渝雙城經濟圈大發展的背景,坐享區域紅利。

單就這些項目所在的區域、地段而言,都可圈可點。

3

曾經也有逐夢商業的心

早在2013年,恒大就開始涉足商業地產領域,先后在深圳、上海等地收購了商業地塊。

之后的2014年,恒大加快了商業地產的版圖擴張。

一邊不斷在全國拿下多宗商業地塊,布局購物中心、寫字樓、酒店等商業業態;一邊還和國內老牌商業運營商王府井合作搞合資公司:一家商業物業公司,主營業務為城市綜合體或商業地產的開發,一家商業管理公司,主營業務是物業管理。

對標萬達,恒大喊出商業地產總面積將翻倍,總資產達到千億元規模的目標。

但命運女神對許家印招了招手,送了他三個字“高周轉”。

之后的恒大憑借三字訣,加速規模化擴張,在住宅物業領域迅速做大做強,成為如今國內房地產領域三巨頭“恒碧萬”之一。

在多元化發展的探索上,恒大對商業也并非一開始就放棄。

起碼2018年初,重慶恒大還在擴招商業物業經驗豐富的專業人員,只是到了當年底,才出現了分流。

隨著恒大在文化、旅游、健康乃至汽車板塊的漸成格局,原本其寄望頗大的商業物業逐步邊緣化,終成為了“非核心資產”。

4

乏力的商業

事實上,從恒大重慶商業項目的表現,以及相關數據來看,其在商業方面的確玩不轉。

以重慶恒大中渝廣場為例,其體量達8萬㎡的購物中心,引進了包括MUJI、H&M、UR等在內的快時尚品牌,還有韓國CGV影院品牌。但人流動線設計、導視都比較槽糕,營運管理未見起色,雖然比對面的新光天地早開業,人氣始終不足。

此次出售對象,居然不是這個運營無特色的購物中心,反而是把區域內還算拔尖的寫字樓物業掛牌,也是比較謎了。

從恒大的年報來看,從2014年開始,其自持的投資物業賬面總值,隨著高速擴張也在快速放大,到2019年達到1626億元。

不過后期降速明顯,2018年到2019年整整1年時間,只增加了3億元的投資物業。

除了戰略上的挑戰,恒大這些自持商業物業的租金收入增長,和規模非常不匹配。

2019年恒大已竣工的投資物業價值已超過1400億元,包括了建筑面積約895萬㎡的居住社區商業裙樓、寫字樓及約36.3萬個車位。

但全年下來只產生了13.6億的租金收入,收益率連1%都不到。

橫向對比一下商業領域2個大家耳熟能詳的品牌,華潤2019年租金收入有120.3 億元,龍湖去年的租金收入也有57.9億元。

規模龐大的恒大,在商業物業租金的收益上,可以說被無情碾壓。

也無怪乎有人總結,在商業地產開發運營上,華潤是優生,龍湖是特長生,恒大則是差等生。

5

行業啟示錄

有人說恒大此次大甩賣是為了降低負債率,也有人說恒大只是退出自己不擅長的商業板塊,專攻住宅領域。

背后的原因我們不去猜,但從恒大乃至此前一些房企的動作中,似乎可以看到一些行業的發展軌跡。

比如,把商業物業進行大甩賣的,并不止恒大一家。

融創孫宏斌此前在2019年業績說明會上就表示,今年將賣掉部分酒店、商業、樂園等持有型物業。

萬科則將深圳2個黃金地段商業物業及2個辦公物業擺上“貨架”,在深圳聯合產權交易所進行出售。

去年,SOHO中國也擬以80億美元的總價,打包出售旗下商業地產項目。當時盛傳黑石大概率會接盤,但至今還沒有下文。

與此同時,統計數據顯示,房企的商業運營收入排名門檻在降低。

2019年上半年,國內房企商業運營收入TOP10的入榜門檻為20.3億元,TOP20入榜門檻為12.3億元。

但到了今年上半年,這2個門檻分別降到了19.4億元和10.7億元。

可以說,在房地產整體下行承壓以及疫情的疊加影響下,重資產的商業物業,回報周期長、回報率低,并不適合一般非專業類房企長期持有。

而大甩賣開了頭,后面還會陸續有跟進者。

只是,當初被視為房企多元化拓展最容易上手,最有可能在住宅之外取得新增長的商業地產,在“現金為王”的新時代,終成為眾多房企的明日黃花。

 

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